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Alterszentrum in bedrohlicher Schieflage

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Dramatische Entwicklung beim Alterszentrum: Als der Gemeinderat am 10. Mai an seinem Informationsabend über den Stand des Vorhabens informierte, erweckte er den Anschein, zur Erteilung der Baubewilligung gelte es nur noch das längst fällige Okay des Kantons zum Projekt abzuwarten. Dabei wusste der Gemeinderat zu jenem Zeitpunkt seit über einem Monat, dass das Verfahren in Aarau sistiert ist. Denn die kantonale Denkmalpflege will das grosse Bauwerk auf jenem Teil der Zentrumswiese, auf dem es jetzt geplant ist, nicht zulassen.

Eine aktuelle Informationstafel an der Ecke Rössligasse/Chileweg informiert über das nun auf der Zentrumswiese ausgesteckte Projekt für das Alterszentrum.
Der geplante Standort fürs Alterszentrum passt der kantonalen Denkmalpflege ganz und gar nicht. Sie verlangt, dass das künftige Alterszentrum auf die vom Furtbach abgewandte Seite der Zentrumswiese verschoben wird.

Bevor der Gemeinderat über das Baugesuch der gemeindeeigenen Alterszentrum Würenlos AG entscheiden kann, braucht er grünes Licht von mehreren kantonalen Amtsstellen. Diese haben mitzureden, wenn es etwa um den Furtbach, die Verkehrserschliessung oder den Ortsbildschutz geht. Die Abteilung für Baubewilligungen beim kantonalen Departement Bau, Verkehr und Umwelt koordiniert und sammelt die Stellungnahmen der einzelnen Ämter und ist für den Gemeinderat der Ansprechpartner.

Nun liegt würenblicker ein Schreiben der Abteilung für Baubewilligungen an den Gemeinderat vom 25. April vor. Darin wird mitgeteilt, dass das Geschäft beim Kanton sistiert ist bis das Alterszentrum vom Furtbach weg verschoben sei. Die kantonale Denkmalpflege opponiert dem Bau am vorgesehenen Ort.

Im Schreiben mit dem harmlosen Titel «Unterlagenergänzung» folgt der Hammer am Schluss der 2 A4-Seiten füllenden Erwägungen: «Die Neubauten sind auf den nördlichen und/oder westlichen Arealteil zu konzentrieren.» Das ist exakt das, was die Einwender unter anderem fordern. Andere ihrer Argumente stehen dem Okay aus Aarau offenbar nicht im Wege. Für die Einwender ist der Brief aus Aarau trotzdem ein weiterer Teilerfolg. Sie sehen sich ihrem Ziel, das Alterszentrum auf der Zentrumswiese mindestens entlang dem Furtbach zu verhindern, wieder ein Stück näher. Und einige ihrer Exponenten fordern jetzt schon personelle Konsequenzen (Link zum nachfolgenden Gastkommentar).

Das Schreiben aus Aarau schliesst mit dem Satz: «Wir danken Ihnen für die umgehende Unterlagenergänzung, damit das Geschäft behandelt werden kann.» – «Umgehend» werden die Unterlagen wohl nicht ergänzt werden können. Das  aktuelle Projekt auf dem Computer huschhusch auf den nördlichen und westlichen Teil der Zentrumswiese zu verschieben, geht kaum. Dem steht die Geländebeschaffenheit entgegen. Aber auch der Zonenplan: Der neue Standort befände sich grösstenteils nicht mehr in der Zone für öffentliche Bauten, sondern in der Kernzone. In dieser sind so voluminöse Bauten wie die geplante nur möglich, wenn vorgängig ein Gestaltungsplan erstellt wird. Einen solchen gibt es nicht, die Erarbeitung dauert rasch einmal Jahre.

Dem Ziel, möglichst rasch zu einem Alterszentrum zu kommen, wurde insbesondere von der Alterszentrum Würenlos AG unter Leitung ihres VR-Präsidenten. Gemeindeammann Toni Möckel, und dem Lobbyverein Alterszentrum Würenlos alles andere untergeordnet. Und der Gemeinderat schaute zu. Von einem ursprünglich angekündigten Gestaltungsplan für die Zentrumswiese inklusive Rössli- und Postareal wurde sang- und klanglos abgesehen und stattdessen hurtig ein Studienwettbewerb nur fürs Alterszentrum ausgeschrieben: Siegerprojekt Margerite.  Bei dessen Bekanntgabe konnte nicht genug betont werden, Margerite haben eben gerade den Vorzug , dass nur Land in der Zone für öffentliche Bauten beansprucht und so ein Gestaltungsplan entbehrlich werde. 

Welche Ironie des Schicksals! Die Beschleunigung des Planungsprozesses kehrt sich spätestens jetzt ins Gegenteil. Das Alterszentrum verzögert sich weiter, ja droht gar zu scheitern. Denkmalpflegerische Aspekte wurden bei der Planung von Anfang an zu wenig beachtet. Dabei hatte die kantonale Denkmalpflege schon 2013 in einem Brief an den Gemeinderat die gleiche Haltung wie heute vertreten. Später kam ein vom Gemeinderat bestelltes Ortsbildgutachten zum Schluss, dass Margerite abgespeckt werden müsse, was dann auch erfolgte. Doch das genügte offenbar nicht. 

Hauptproblematik beim aktuellen-Projekt ist für die kantonale Denkmalpflege, «dass die vorgesehene Platzierung der Neubauten die Zentrumswiese in eine Restfläche nördlich des Rössliweges und in einen verhältnismässig schmalen Bereich entlang des Furtbach teilt.» Die Identität der historischen Zentrumswiese ändere sich dadurch «fundamental»: Der Furtbach wäre nicht mehr Teil der Zentrumswiese. Diese stelle aber seit je her das Vorfeld der Mühle, des Ortskerns jenseits am Furtbach und den darüber sich erhebenden Kirchenbauten samt dem einzigartigen Turm dar. Mühle wie Turm stehen unter kantonalem Schutz.

Ihren Entscheid stützt die kantonale Denkmalpflege ab auf das aargauische Kulturgesetz (samt Verordnung dazu). Demnach können Bauten in der Umgebung von unter Schutz gestellten Denkmälern untersagt werden, wenn sie ein Denkmal in seiner Wirkung beeinträchtigen. «In nicht ausreichendem Ausmass in die Planung eingeflossen» sind laut Denkmalpflege die Erkenntnisse des vom Gemeinderat beschlossenen und für ihn verbindlichen Masterplans Plus «Zentrum Würenlos» vom März 2019. Der weise explizit darauf hin, dass die Zentrumswiese mit dem Furtbach und dem historischen Ortskern mit Schutzobjekten räumlich-visuell verknüpft bleiben sollte.

Es ist zu vermuten, dass hinter den Kulissen bereits lobbyiert wird, damit die kantonale Denkmalpflege von ihrer Haltung abrückt. Doch auch wenn der Gemeinderat letztlich das Okay erhielte, die Baubewilligung zu erteilen, so wäre das Alterszentrum längst noch nicht gebaut. Für die Einwender im Baubewilligungsverfahren ist der Brief der Abteilung für Baubewilligungen allemal eine «Steilvorlage». Er erhöht ihre Chancen auf dem allenfalls zu beschreitenden Weg durch die Beschwerdeinstanzen markant.

Gemeinderat und Alterszentrum Würenlos AG wurden am Samstag, 4. Juni, 18 h, per Mail um Stellungnahmen zum Brief aus Aarau ersucht. Bis18. Juni, 18h, ist keine offizielle Reaktion erfolgt.

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Post-Deal konnte nicht überzeugen

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Die Gemeindeversammlung vom 7. Dezember hat den Verkauf des Postareals an eine Investorengruppe vorläufig gestoppt. Die Versammlung dauerte dreieinhalb Stunden und verlief ungewohnt lebhaft.

Mit 101 Ja gegen 31 Nein haben die 159 anwesenden Stimmberechtigten den vorgelegten Kaufrechtsvertrag Post überaus deutlich an den Gemeinderat zurückgewiesen. In der längeren Diskussion wurde vor allem kritisiert, dass im Vertrag die privaten Investoren klar bevorteilt würden und der Verkaufspreis zu tief sei. Gemäss Vertrag hätte die Investorengruppe um die Wettinger Architektur- und Immobilienfirma Thalmann Steger, die bereits ein Kaufrecht für den Gasthof Rössli nebenan besitzt, fürs Postareal weniger bezahlen müssen als die Gemeinde seinerzeit für den Kauf ausgeben musste. Der Preis hätte 350 000 Franken unter dem Wert gelegen, zu dem das Postareal in der Gemeindebuchhaltung steht. Dieser Schnäppchenpreis leuchtete dem Stimmvolk nicht ein. Ebenso hielt es die Frage nicht wirklich beantwortet, weshalb die Gemeinde das Postareal jetzt verkaufen will – bevor der auszuhandelnde Gestaltungsplan für das gesamte Post- und Rössliareal in trockenen Tüchern ist. 

Dass der Gemeinderat das Ortszentrum baulich und gestalterisch aufwerten will, ist an sich zu begrüssen. Die Gemeinde hat vor 5 Jahren die Post aus strategischen Gründen gekauft hat, um bei dieser Umgestaltung ein gewichtiges Wörtchen mitreden zu können. Ein Gestaltungsplan für das Post- und Rössliareal soll auch ermöglichen, das künftige Alterszentrum besser zu erschliessen. Nicht eingeleuchtet hat den Stimmberechtigten aber, weshalb die Gemeinde das Posteigentum als Trumpf aus der Hand geben will, bevor ein überzeugender Gestaltungsplan ausgehandelt ist. 

Nicht gestochen hat auch das Argument, die Realisierung des Alterszentrums könne sich durch die Rückweisung nochmals verzögern. Das muss aber keineswegs so sein, liesse sich doch etwa der zur besseren Erschliessung des Alterszentrum erforderliche Ausbau der Poststrasse (zwischen Post und Coop)  auch realisieren, solange die Post im Besitz der Gemeinde ist. Und wenn schon: Der Zweck heiligt doch nicht alle Mittel.

Aus meiner Sicht stärkt die Rückweisung des Kaufrechtsvertrags die Stellung des Gemeinderates in Sachen Dorfzentrum entscheidend stärkt. Denn es ist nie gut, wenn sich Immobilieninvestoren in einer Gemeinde oder Stadt allzu sicher fühlen. Die Gemeinde darf ihnen ruhig zeigen, «wo Bartli den Most holt». Ein Zusammenraufen führt in der Regel zu langfristig faireren und besseren Lösungen.

Nur mit Stichentscheid des Gemeindeammanns gutgeheissen wurde ein Zusatzkredit von 870’000 Franken für den zweiten Teil des Gemeindehaus-Umbaus. Opponiert hatten hier vor allem die Finanzkommission und die SVP. Die Gegnerschaft bezeichnete den Umbau, der umfassender ausfallen soll als im urspünglichen Projekt in dieser Form, als unnötig und reinen Wunschbedarf. Abstimmungsergebnis: 67:67. Gemeindeammann Toni Möckel, der dann das Zünglein an der Waage spielte, hatte zuvor das Projekt verteidigt. Es sei auch ein Zeichen der Wertschätzung für das Gemeindepersonal. Der Zusatzkredit ist aber noch nicht definitiv gesprochen, die SVP hat umgehend ein Referendum angekündigt.

Zurückgewiesen wurde auch der Teilausbau des Rössliwegs im östlichen Teil – ein Geschäft, das im Zusammenhang mit dem Altersheimprojekt steht, dies aber gemäss dem Antragsteller nicht verzögern soll, weil er für die Überarbeitung des Projekts einen sehr gedrängten Zeitplan forderte.  Kritisiert hat er am zurückgewiesenen Projekt, dass es zu viel Land von privaten Anstössern beanspruche, während die gemeindeeigenen Liegenschaften gegenüber, wo die Kinderoase eingemietet ist, geschont würden. Von anderer Seite bemängelt wurde aber auch, dass die Spielflächen von Hort und Kita durch die Strassenverbreiterung zu stark beschnitten würden.

Dem Budget 2022 mit gleichbleibendem Steuerfuss von 103 Prozent, mehreren Sanierungen von Werkleitungen, Bauabrechnungen und 18 Einbürgerungen wurde diskussionslos zugestimmt. Zum Schluss wurden jene Behördenmitglieder geehrt und mit Applaus verabschiedet, die auf das Ende der Amtsperiode2017 – 2021 ausscheiden. Das sind einmal die Schulpflege in Corpore – diese Behörde wird aufgehoben. Sowie einzelne Mitglieder der Finanz- und Steuerkommission. Und last but not least Gemeinderat Markus Hugi (FDP), der nach 61/2  Amtsjahren nicht mehr zur Wiederwahl antrat.

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Das Postareal zum Schnäppchenpreis

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Vor 5 Jahren hat die Gemeindeversammlung die Post an der Landstrasse zum Preis von 1,9 Millionen gekauft. Jetzt will der Gemeinderat diese Liegenschaft an ein privates Baukonsortium weiter veräussern – zu einem tieferen Preis, als die Gemeinde vor 2 Jahren dafür bezahlt hat. Die Gemeindeversammlung vom 7. Dezember soll den Kaufrechtsvertrag absegnen.

Auf dm Areal der Post (Bildmitte) und des Gasthofs Rössli soll eine grössere Wohnüberbauung entstehen. Der denkmalgeschützte Gasthof Rössi (rechts hinten) bliebe bestehen.

Hinter dem Deal steht die Wettinger Architekturfirma Thalmann Steger, die schon in die Planung des ganzen Steinhof-Areals involviert war. Zum Kauf des Postareals hat sie ein Konsortium gebildet, das laut Gemeinderat bereits den Gasthof Rössli und seine Nebengebäude samt Umschwung erworben hat. Das Konsortium besteht zum einen aus der imhuus AG, die zu 100% Martin Thalmann (VR-Präsident der Thalmann Steger Architekten AG) und Olivia Thalmann gehören soll. Und zum anderen aus der Zürcher Immobilienfirma ImmoZins AG. Das Konsortium beabsichtigt eine Wohnüberbauung mit Gewerbeanteil (u.a.neue Postfiliale) auf dem Rössli- und Postareal. Der denkmalgeschützte Gasthof selbst muss bestehen bleiben.

Es irritiert, dass eine Liegenschaft für weniger Geld verkauft werden soll, als sie vor fünf Jahren erworben wurde (in einer ersten Version des Artikels stand, die Post sei vor zwei Jahren gekauft worden. Das war ein Versehen, für das sich würenblicker entschuldigt) . Zumal die Landpreise in jüngster Zeit raketenhaft in die Höhe gestiegen sind. Das Konsortium soll noch 1,85 Mio. Franken bezahlen – ein Schnäppchenpreis, oder eher ein Freundschaftspreis?

In der Finanzbuchhaltung der Gemeinde steht die Liegenschaft heute mit einem Wert von rund 2,2 Mio. Franken. Und die von der Gemeinde beauftragte Immobilienfirma Markstein hat den aktuellen Marktwert auf fast 2,3 Mio. Franken geschätzt.

Im jetzt abzusegnendem Vertrag erhält das Konsortium 5 Jahre Zeit, um sein Kaufrecht auszuüben. Hält der Preisanstieg in den nächsten Jahren an, könnte das Postareal beim effektiven Verkauf durchaus 2,4 Mio. Franken oder mehr wert sein. Die Wahrscheinlichkeit weiter steigender Preise ist nicht geringer als die Wahrscheinlichkeit stagnierender oder sinkender Preise. Selbst die beteiligte ImmoZins AG sieht das so. Auf ihrer Website, auf der sie Geldgebern happige Renditen verspricht, ist zum Immobilien-Markt zu lesen: «Mittelfristig kennen Nachfrage und Preise weiterhin nur eine Richtung – nach oben.» – Von einer fairen Risikoverteilung zwischen der Gemeinde und dem Konsortium kann keine Rede sein.

Gegen den Verkauf an sich ist nichts einzuwenden. Der Gemeinderat sagt zu Recht, das Postareal sei zu einem rein strategischen Zweck erworben worden und nicht als langfristige Anlage. Die Gemeinde versprach sich vom Kauf einen gezieltere Mitbestimmung bei der Entwicklung eines richtigen Dorfzentrums und einen grösseren Spielraum für die Verkehrserschliessung des geplanten Alterszentrums.

Der Gemeinderat vertritt überdies die Meinung, bei der Veräusserung der Postparzelle könne nicht der Verkaufspreis allein entscheidend sein. «Vielmehr darf eine optimale bauliche Entwicklung und räumliche Gestaltung des Dorfzentrums die Gemeinde etwas kosten.» Einen Preisrabatt rechtfertigt dies aber nicht. Was ist denn konkret die Gegenleistung? Von einer Bauherrschaft, der die Gemeinde Land verkauft, darf erwartet werden, dass sie die nötige Sorgfalt bei der Planung walten lässt. Und es ist die verdammte Pflicht einer Baubehörde, bei Bauvorhaben an einem so sensiblen Ort im Dorf auf optimalen Lösungen zu bestehen, ohne gleich die Geldtasche zu öffnen. Beim Steinhof-Areal ist es schliesslich auch gegangen.

Vieles, was die Gemeinde bei der Zentrumsplanung anstrebt und was als Bedingungen im Kaufsrechtvertrag steht, liegt in beiderseitigem Interesse. Die gemeinsame Tiefgaragenlösung für Alterszentrum und das Post/Rössli-Areal, die damit verbundene Landabgabe für eine breitere Poststrasse sind Win-Win-Lösungen. Und eine hohe Ausnützung des Postareals läuft den Interessen des Konsortiums gewiss nicht entgegen.

Der Gemeinderat hält einen Gestaltungsplan für das Post-/Rössliareal für unabdingbar. Das wusste das Konsortium, als es mit einer Kaufofferte an die Gemeinde trat. Und es gehörte wohl auch zu seinem Kalkül. Denn ein Gestaltungsplan ermöglicht das Abweichen von den allgemeinen Bauregeln für die jeweilige Zone. Die Post steht in der Kernzone. Der Kaufrechtsvertrag geht davon aus, dass fürs Postareal die Ausnützungsziffer von 0,75 (gemäss neuer Bau- und Nutzungsordnung, noch gültige BNO: 06) auf 0,8 angehoben wird.

Das Festlegen einer höheren Ausnützung im Gestaltungsplan kompensiert rasch einmal allfällige Nachteile für den Bauherrn. Und dass die Gemeinde und das Konsortium eine Arbeitsgruppe bilden, die sich um den Gestaltungsplan kümmert, kommt bei diesem Bauvorhaben beiden Parteien nur zugute.

Für einen Verkaufspreis, der unter dem Wert liegt, zu dem die Post in den Büchern der Gemeinde steht, ist definitiv kein Platz. So fliesst Steuergeld ungerechtfertigt zu privaten Unternehmen und weitet mutmasslich deren Gewinnmarge aus. Das stört hoffentlich nicht nur mich.

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Verdichten

Ein Kommentar

Hohe Dichte vereint mit hoher Wohnqualität: Die 2015/16 erstellte Überbauung Gatterächer West mit der vielfältig nutzbaren, grossen Freifläche im Zentrum.

In einem weiteren Beitrag zu der in Würenlos bevorstehenden Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplan folgen nun Gedanken zum Thema Wachstum nach innen – oder Verdichtung – aus Sicht eines Architekten.

In seinem Artikel vom 6.5. geht Peter Früh auf die vom Gemeinderat prognostizierte Bevölkerungsentwicklung ein. Er weist darauf hin, dass es Gestaltungswille und Mut braucht um die Veränderung in gute Bahnen zu lenken. Ich gehe mit Peter einig, bei der vorgesehenen «Totalrevision der Allgemeinen Nutzungsordnung» geht es im wesentlich um diese Fragen.

Verdichten ist beinahe zum Schimpfwort verkommen, weshalb nun der Begriff Entwicklung nach Innen verwendet wird. Warum haben wir denn Angst vor dem Verdichten? Hat es vielleicht mit der Angst vor der «Masseneinwanderung» zu tun, wurde hier doch der Begriff Dichtestress politisch missbraucht. Parallel zur Angst vor der Verdichtung geht die Angst vor der Zersiedelung unserer Landschaft einher.

Verdichten war, bevor es Autos, Eisenbahnen und Autobahnen gab, eine selbstverständliche Bebauungsart. Die meisten Leute gehen heute gerne in Städte, also in Orte mit einer hohen Verdichtung. Leiden alle diese Leute, die dort wohnen unter Dichtestress?

Sicher haben die modernen Fortbewegungsmittel einen grossen Einfluss auf die Zersiedelung unserer Landschaft. Ist es aber nicht zu einfach, die Ursache nur hier zu suchen? In einem Gespräch sagte der Architekt Jacques Herzog: «Architekten haben es tatsächlich nicht geschafft, glaubhaft Bilder zu liefern, mit denen Menschen überzeugt werden können, beispielsweise in einer verdichteten oder stärker urbanisierten Umgebung zu wohnen statt in individuellen, in der Landschaft verstreuten Häusern.»

Wie Peter Früh darauf hinweist, findet die Verdichtung schon heute statt und wird sich in Zukunft noch beschleunigen, nicht weil ein Befehl für die Verdichtung von oben kommt, sondern weil es eine zwangsläufige Entwicklung ist. Warum? Viele Häuser mit ihren Bewohnern kommen ins Alter, ihre Liegenschaften werden verkauft oder weitervererbt. Die neuen Besitzer haben andere Bedürfnisse. Die Häuser werden abgebrochen oder vergrössert und die zulässige Ausnützung voll ausgeschöpft, denn Bauland ist heute zu teuer um nur als hübschen Garten genutzt zu werden.

Wollen wir dieser Entwicklung freien Lauf zu lassen oder sie steuern? Oder folgen wir dem Slogan, der im Buch «Achtung Schweiz» nachzulesen ist: «Die Freiheit! Die schweizerische Freiheit! Die besteht doch gerade darin, dass jeder Schweizer bauen kann, wo er will und wie er will, und dass er keine Planung will, nur keine Planung, sondern Freiheit.»

Wir haben die Wahl, unsere Siedlungen zu verdichten oder die Landschaft weiter zu zerstören. Man wird mir entgegnen, mit einem Stopp der Einwanderung sei dies zu verhindern. Das ist aber eine Illusion, nur mit einer Mauer um die ganze Schweiz könnte das verhindert werden. Selbst wenn wir die Einwanderung stark reduzieren könnten, würde das Problem der Zersiedelung nur gemildert, nicht beseitigt. Eine Studie aus dem Jahre 2014 zeigt zudem: die Zersiedelungen wächst stärker als die Bevölkerung.

Es stellt sich also die Frage, wie kann man die Verdichtung so planen, dass die Wohnqualität erhalten oder verbessert wird und das Dorf ein Dorf bleibt und nicht als Siedlungsbrei die Landschaft zerstört?

«Gute Architektur muss dienen, ihren Benutzern, der Nachbarschaft, der Gesellschaft, auch der Umwelt», schreibt Hans-Ulrich Obrist, künstlerischer Direktor der Serpentine Galleries in London, in einem Text über den Stararchitekten Norman Foster. Architektur, das könne man von Foster lernen, sei kein egoistisches Geschäft. «Sie bedeutet – in Abwandlung eines anderen, derzeit leider rücksichtslos in die Tat umgewandelten Spruchs – nicht: May building first. Sondern sie übernimmt Verantwortung», so Obrist in «Das Magazin».

Verdichtung auf eher chaotische Art: Das vor wenigen Jahren ohne Gestaltungsplan entwickelte Gebiet Bickacker.

In Würenlos ist aus der Erfahrung mit der Überbauung Bickacher  die Lehre gezogen worden, dass nicht zuerst eine Erschliessungsstrasse gebaut werden soll, an dessen Ränder dann die Häuser aufgereiht werden dürfen.  Mit einem vorgängigen Gestaltungsplan kann aufgezeigt werden, wie ein Baugebiet am sinnvollsten erschlossen wird, ohne dass der Verkehr die Siedlungsstruktur bestimmt, aber die Kinder wieder auf den internen Wegen einen Spielbereich finden.

Ein gutes Beispiel ist dafür die Überbauung Gatterächer West, welche aufgrund eines Gestaltungsplans entstanden ist. Die Siedlung mit 45 Wohnungen ist intern vollständig verkehrsfrei und der zentrale «Dorfplatz» ist ideal als Spielort für Kinder und als Treffpunkt für die Bewohner. Dass aber nicht nur die Bewohner sich hier wohl fühlen, ohne  unter der «Verdichtung» zu leiden, zeigt sich darin, dass auch nicht Quartierbewohner die Fusswege nutzen, um die Siedlung zu durchqueren. Die Ausnützung inklusive Attikageschosse liegt bei ca. 0.7.

Die bestehende Siedlung Klosterbrüel: Eine Aneinanderreihung uniformer Wohnblöcke.

Dass mit einem Gestaltungs-planverfahren eine bauliche Verdichtung möglich und gleichzeitig die Siedlungs- und Wohnqualität erhöht werden kann, ist am Beispiel der Erneuerung der Siedlung Klosterbühl in Wettingen gut sichtbar.

Die bestehende Siedlung, ist eigentlich keine Siedlung, sondern eine Aufreihung gleicher Häuser.

Grundriss der künftigen Überbauung Klosterbrüel in Wettingen: Trotz höherer Ausnützung differenzierter undspannungsreicher als die heutige Siedlung.

Die neu geplante Siedlung hingegen ist differenziert, bietet spannende Innenräume und ist auch für Fussgänger erlebnisreich. Die alte Siedlung hat eine Ausnützungsziffer von ca. 0.6 und die neue eine solche von 1.1, also fast eine Verdoppelung der Baudichte.

Sie denken nun, das ist schön und recht, wenn ein Gebiet neu überbaut wird oder ein Investor allein entscheiden kann. Wie ist es aber bei einem schon bebauten Gebiet?

Nehmen wir das Beispiel einer älteren Einfamilienhaussiedlung, bei der mit einer gelegentlichen Erneuerung der Bausubstanz gerechnet werden kann. Hat das Gebiet eine angemessene Grösse, könnte auch hier das Gestaltungsplanverfahren angewendet werden. Natürlich darf diese Planung nicht  von oben herab diktiert werden, sie müsste zusammen mit den Bewohnern der Siedlung erarbeitet werden. Dabei ist zu  beachten , dass für den Einzelnen kein Handlungszwang entsteht. Er soll aber wissen, wie und was er einmal bauen darf. Erkennen die beteiligten Eigentümer, dass so ein Verfahren auch ihnen Vorteile bringt und sie ihre eigenen Bedürfnisse einbringen können, werden sie mehrheitlich Bereitschaft zum Mitmachen zeigen. Als Belohnung sollte eine höhere Ausnützung zulässig sein. Eine solche Siedlung könnte an optischer Wirkung und an Wohnqualität gewinnen, trotz grösserer Baudichte.

Im Zuge der Revision der Nutzungsordnung sollten die heute gültigen Bauzonen überprüft werden. Wo es sinnvoll wäre, sollten die Nutzungsdichte und die Geschosszahl erhöht werden. Mit einer hochwertigen Planung wären beide Ziele zu erreichen, Schutz der Landschaft vor Zersiedelung und Erhöhung der Wohnqualität im Dorfinnern.

In den ersten Stunden nach Aufschaltung dieses Artikels wurde in der Kopfzeile irrtümlich ein falscher Autor genannt. Verfassser ist Hans Arnold. Sorry, Hans!