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Lex Landi schadet dem Dorf

Für die Landi geht es an an der Gemeinderversammlung vom 7. Juni um viel. Lehnen die Stimmberechtigten die Teiländerung Nutzungsplanung «Grosszelg» (Lex Landi) ab, muss sie ihr Vorhaben begraben, den heutigen Laden bei der Barriere durch einen Grossmarkt mit Tankstelle und Shop zu ersetzen.

Gewerbegebiet Grosszelg mit Standort der neuen Landi (schwarz umrandet).
Seit bald 10 Jahren beschäftigen die Baupläne der mittlerweile zur überregionalen landwirtschaftlichen Genossenschaft mutierten LANDI Furt- und Limmattal mit Sitz in Regensdorf ZH Behörden, Planungsbüros und Arbeitsgruppen. (Siehe dazu auch frühere würenblicker-Artikel hier und hier.) Die lange Planungsgeschichte zeigt: Es geht um ein heikles Vorhaben. Nur mit der Nutzungsplanänderung wird eine grossflächigere Verkaufsnutzung im Gewerbegebiet Grosszelg südlich des Bahnhofs überhaupt zulässig. Doch damit handelt sich Würenlos mehr Nachteile als Vorteile ein.

Grundsätzlich wertet das Bauvorhaben die Bahnhofsumgebung nicht auf – die Hälfte des grossen Areals werden oberirdische Parkierflächen beanspruchen. Dies ist ein krasser Verstoss gegen das Gebot des haushälterischen Umgangs mit Bauland im Weichbild einer Ortschaft. Die Hauptkrux ist aber die strassenseitige Erschliessung – ein Problem, das auch mit allen Mobilitäts- und Erschliessungskonzepten nicht annähernd zufriedenstellend zu lösen ist.

Heutige Situation beim Problemknoten Land-/Bahnhofstrasse bei der Bahnschranke.

Die heutige Landi mit dem Laden vis—vis der Barriere und den übers südliche Bahnhofareal verstreuten Lagerschuppen und Freilagerflächen ist gewiss nicht mehr zeitgemäss, und das unter allen Gesichtspunkten. Sicher passt sie nicht mehr in das Shop-Konzept des mächtigen Agrokonzerns Landi. Der Laden mit den Parkplätzen davor sowie der gegenüberliegende Lagerschuppen mit einer Freilagerfläche sind aber auch ursächlich für das hässliche und gefährliche Verkehrs-Chrüsimüsi am Hauptzugang zum Bahnhof und zum Gewerbegebiet.

Aber leider ist es nicht so, dass mit dem Neubau weiter hinten im Gewerbegebiet alles besser wird. Zwar eröffnet sich die Chance, das Chrüsimüsi im Zugangsbereich des Bahnhofs etwas zu entwirren. Weil aber der neue Fachmarkt samt Tankstelle und Lebensmittelshop (auch Sonntags- und Spätabend-Verkauf möglich!) erheblichen Mehrverkehr generiert – man spricht von über 1000 Fahrten (500 Zu- und 500 Wegfahrten) pro Tag – entstehen neue Probleme.

Gemäss einem Verkehrsgutachten wird der Betrieb der neuen Landi nicht gleich zu einem totalen Verkehrschaos führen. In der Morgen- und vor allem in der Abendspitze, wo heute schon oft ziemlich prekäre Verhältnisse herrschen, wird die Belastung des Knotens Land-/Bahnhofstrasse kritisch. Baulichen Massnahmen sollen das totale Chaos verhindern. Eine Linksabbiegespur in der Bahnhofstrasse soll bei geschlossener Barriere die freie Wegfahrt in Richtung Dorf ermöglichen, und auf einem Mehrzweckstreifen zwischen den Fahrbahnen der Landstrasse (von der Einmündung der Dorfstrasse bis zur Barriere) sollen Linksabbieger einspuren und den Verkehr in Richtung Wettingen nicht zusätzlich behindern.

Selbst wenn dadurch das totale Chaos verhindert werden kann: Passt ein neu verursachtes Fast-Chaos in ein Dorf, das sich eine Verbesserung der Lebensqualität seiner Bevölkerung auf die Fahne geschrieben hat?

Das Kernproblem ist und bleibt, dass das Gewerbegebiet Grosszelg aus heutiger Sicht eigentlich am falschen Ort liegt. Früher war die Bahnhofsnähe für die Spedition von Gütern noch wichtig. Heute ist die Bahnnähe nur noch ein Hindernis. Für die strassenseitige Erschliessung des Gewerbegebietes lässt sich so nahe der SBB-Barriere nie und nimmer eine auch nur einigermassen befriedigende Lösung finden.

Ausgerechnet in einem solchen Gebiet neu eine Verkaufsnutzung auf grosser Fläche zu ermöglichen, ist mehr als fragwürdig. Der Landi-Fachmarkt ist ja nicht allein für die Würenloser Kundschaft gedacht. Für diese bräuchte es nicht rund 50 Parkplätze – rund fünfmal mehr als beim heutigen Laden. Wenn der Gemeinderat die Meinung vertritt, die Ansiedlung der Landi am neuen Standort liege im öffentlichen Interesse, hat er das Wohlergehen der Gemeinde aus den Augen verloren. Es geht primär ums Wohlergehen des Landi-Konzerns. Unter einem noch grösseren Verkehrspuff bei der Barriere werden nicht zuletzt die heute schon im „Grosszelg“ ansässigen Gewerbebetriebe leiden.

Dazu kommt, dass die vom Kanton im Zusammenhang mit dem Landi-Bauvorhaben energisch geforderte Privilegierung des Verkehrs auf der Landstrasse weitreichende Folgen hat. Der Kanton hat das in einer ersten Fassung längst vorliegende Konzept für eine Neugestaltung der Landstrasse überarbeitet. Bei Publikation dieses Artikels, 10 Tage vor der Abstimmung über die Lex Landi, weiss die Öffentlichkeit noch nicht, wie es im Detail aussieht. Zu erwarten ist, dass wegen des langen Mehrzweckstreifens im Landstrassenabschnitt Dorfstrasse bis Barriere keine Radstreifen mehr Platz finden. Wegen der neuen Landi also null Sicherheitsgewinn für den Langsamverkehr (z.B. Bez-Schüler)!

Wesentlich mehr im öffentlichen Interesse als die Lex Landi liegt die Doppelvorlage für einen zentralen Werkhof des Bauamtes und der Technischen Betriebe im neuen Gewerbegebiet Tägerhard. Mit einem zweifachen Ja – zum Baurechtsvertrag mit der Ortsbürgergemeinde und zum Verpflichtungskredit von rund 5 Millionen Franken (1,9 Mio. Franken hat die Einwohnergemeinde zu übernehmen) können TBW und Bauamt ihren Betrieb effizienter gestalten. Heute sind ihr Material, ihre Fahrzeuge und Maschinen an diversen, teils eher ungeeigneten Standorten untergebracht.

Nach Bezug des Werkhofs wird eine ziemlich grosse Fläche im Gemeindehaus frei für andere Nutzungen durch die Gemeindeverwaltung. Zudem entfallen Mietausgaben und auch für die Nutzung der historischen Zentrumsscheune eröffnen sich neue Möglichkeiten.

Die Lex Landi – das Dilemma

Die geplante Landi im Gewerbegebiet ist vorderhand wegen der Grösse ihrer Verkaufsflächen (1600 Quadratmeter) nicht bewilligungsfähig. Die Nutzungsplanung Gewerbezone «Grosszelg» muss dafür geändert werden. Bis 3. Oktober läuft das Mitwirkungsverfahren (Näheres hier). Die Gemeinde steckt im Dilemma. Dass die Landi etwas Zeitgemässeres bauen will, ist verständlich. Doch das Vorhaben verträgt sich schlecht mit der Verkehrssituation und einer zukunftsorientierten Planung.

Die Krux: Der Problemknoten Land-/Bahnhofstrasse bei der Bahnschranke.
Der Problemknoten Land-/Bahnhofstrasse bei der Barriere.

Die neue Landi mit Tankstelle/Shopsoll im Dreieck Grosszelg-/Bahnhof-/
Grundstrasse entstehen. 55 Parkplätze werden wohl mehr zusätzlichen Verkehr erzeugen, als ihn jede andere gewerbliche Nutzung bringen würde.

Das ist der Haken, denn die Strassenerschliessung ist problematisch. Die Entwicklung im ganzen Planungsgebiet Im Grund (umfassend die Teilgebiete Bahnhof, Grosszelg und Steinhof) führe zu einer «ungenügenden Verkehrssituation», falls keine Massnahmen getroffen würden, stellte eine Verkehrsstudie 2014 fest. Erstellt wurde sie als Grundlage für den Entwicklungsrichtplan «Im Grund», den der Gemeinderat als Richtschnur für alle weiteren Planungen in diesem Gebiet mittlerweile beschlossen hat (Näheres hier).

Ist die Verkehrserschliessung eh schon problematisch, so sollte wenigstens darauf geachtet werden, dass nicht ausgerechnet Neubauten erstellt werden, die viel Verkehr generieren.  Da ist es erstaunlich, dass die Nutzungsplanung nun zugunsten eines Grossmarkts mit viel Kundenverkehr geändert werden soll. Mit täglich 1100 Fahrten zur neuen Landi wird gerechnet.

Die Zu- und Wegfahrt zum Gewerbegebiet (inkl. Landi) soll weiterhin über den Knoten Land-/Bahnhofstrasse erfolgen. Dessen Kapazität wird massgeblich beeinflusst von der SBB-Barriere. In den Morgen- und Abendspitzen ist sie zwischen 15 und 25 Minuten pro Stunde geschlossen. Das führt regelmässig zu Staus. Auf der Landstrasse blockieren zudem Linksabbieger (die in die Bahnhofstrasse wollen) den Verkehr in Richtung Wettingen. In der Bahnhofstrasse müssen vor allem Linksbbieger lange Wartezeiten in Kauf nehmen. Das alles würde noch schlimmer werden, bliebe alles beim Alten.

Was aber tun? In der Studie wurden mehrere Massnahmen geprüft: Ein Kreisel (zu gefährlich bei Staus und sich schliessender Barriere), ein Linksabbiegeverbot in der Bahnhofstrasse, ein Bypass durchs Wohngebiet. Doch als zweckmässig erwiesen sich nur zwei Massnahmen:

  1. ein Mehrzweckstreifen in der Landstrassen-Mitte und zwar auf voller Länge von der Bäckerei Schwab bis zur heutigen Landi. Er kann teilweise verhindern, dass Linksabbieger den Verkehr in Richtung Wettingen blockieren.
  2. Eine Links- und eine Rechtsabbiegespur in der Bahnhofstrasse. Die Wartezeiten für die Linksabbieger würden aber kaum kürzer – es sei denn, eine Lichtsignalanlage würde ab und zu freie Fahrt geben. Doch dazu wird das kantonale Baudepartement niemals Ja sagen. Es sagt, der Verkehr auf der Landstrasse müsse Vorrang haben. Nach einer Barrierenöffnung müssten die Staus auf der Landstrasse vollständig abgebaut sein, bevor der Verkehr aus den Seitenstrassen einbiegen könne.

Die vorgesehenen Massnahmen sollen selbst bei einem Vollausbau der ganzen Gewerbezone ausreichen. «Somit ist es zulässig», so der Planungsbericht, «dass der Neubau der Landi vorab erstellt und in Betrieb genommen wird, bevor sämtliche Massnahmen gemäss Verkehrsgutachten umgesetzt sind.» Proscht Nägeli, soweit kommts noch: Zuerst wird  das Verkehrschaos vergrössert, und irgendwann, Anno Tubak, folgen dann die nötigen Strassenausbauten! Gewiss, der Knoten Land-/Bahnhofstrasse lässt sich erst ausbauen, wenn die alte Landi gekauft und abgerissen ist. Dennoch muss gelten: Erst die Strassen, dann die Landi. Eine vorübergehende Ladenschliessung oder ein Provisorium ist zumutbar.

Gewisse Konzessionen hat die Landi schon gemacht, in einem privatrechtlichen Vertrag, den der Gemeinderat am 27. Juni dieses Jahres mit der Landi Furt- und Limmattal abgeschlossen hat. Die wichtigsten sind:

  • Zwei  Wegrechte: Das eine gilt nur für den den Ortsbus, damit er wie bisher vom Bahnhof durchs Landiareal in die Grosszelgstrasse gelangen kann. Das zweite für einen öffentlichen Fuss- und Radweg vom Bahnhof zur Grosszelglistrasse quer durchs  Landiareal.
  • Ein Vorkaufsrecht: für die Parzelle mit dem Landi-Schuppen neben der Barriere. Die Parzelle wird benötigt, sollte dereinst eine Fussgänger- und Velounterführung parallel zum  Niveauübergang gebaut werden.
  • Die Landi zahlt pauschal maximal 60 000 Franken für bauliche Anpassungen  der Bahnhofstrasse und maximal 20 000 Franken für einen Fuss- und Radweg durch ihr Areal.

Mit dem Abschluss eines privatrechtlichen Vertrages hat sich der Gemeinderat nach Auffassung des kantonalen Baudepartementes. vergaloppiert. Dies geht aus einem Schreiben der Abteilung Raumentwicklung vom 23. Juni 2016 hervor. Gut für den Gemeinderat, dass es nur empfehlenden Charakter hat. Denn nach Strich und Faden zerzaust wird darin der seinerzeit zur unverbindlichen Vorprüfung vorgelegte Entwurf für den Entwicklungsrichtplan. Dieser genüge weder den formalen noch den raumplanerischen Anforderungen, kritisiert man aus Aarau. Ziel einer solchen Vornutzungsplanung sei die Erarbeitung einer Zukunftsvision für ein bestimmtes Gebiet. Doch Aussagen zur Siedlungsentwicklung fehlten fast völlig und die wenigen Aussagen seien «wenig konkret und nur bedingt verständlich».

Das Bahnhofsgebiet ist aus kantonaler Sicht ein «bedeutsames Entwicklungsgebiet». Der Kanton begrüsst zwar die im Entwicklungsrichtplan vorgesehene Pflicht Gestaltungspläne auszuarbeiten, stellt dann aber fest «Der wichtigste Bereich um den Bahnhof soll jedoch von der Gestaltungsplanpflicht ausgeklammert und in einem Teilbereich privatrechtlich gelöst werden können. Wir können uns nicht vorstellen, wie damit die sehr wichtigen städtebaulichen Zielsetzungen hinreichend gesichert werden können.»

Das Land um den Bahnhof ist eigentlich viel zu kostbar, als dass es längerfristig mit oberirdischen Kundenparkplätzen sowie Paletten voller Düngersäcke überstellt werden sollte. Bei anderen S-Bahn-Stationen (Schlieren, Dietikon, Otelfingen, Buchs-Dällikon) sind in letzter Zeit vor allem grosse Wohnüberbauungen entstanden, oft kombiniert mit mässig störenden Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben.

Laut Planungsbericht besteht ein «wesentliches öffentliches Interesse», dass die traditionsreiche Landi mit ihren Leistungen für die Bevölkerung und die Landwirtschaft eine Zukunftsperspektive im Dorf erhält. Na ja,  ist sie denn der einzige Hobby-, Bau- und Gartenmarkt weit und breit? Hat das Interesse der Öffentlichkeit an eher weniger statt mehr Verkehr, an einer besseren Erreichbarkeit des Bahnhofs und des Gewerbegebietes, an einer zukunftsgerichteten Weiterentwicklung unseres Dorfes – kurz: an mehr Lebens- und Standortqualität – nicht doch ein bisschen mehr Gewicht?

Die entscheidende Interessenabwägung nimmt die Gemeindeversammlung vor (frühestens im Juni 2017). Nach dem Mitwirkungsverfahren, in dem jedermann zur Nutzungsplanänderung schriftlich Stellung nehmen kann, folgt vorher noch das eigentliche Auflage- und Einspracheverfahren. 

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