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Das Postareal zum Schnäppchenpreis

Vor 5 Jahren hat die Gemeindeversammlung die Post an der Landstrasse zum Preis von 1,9 Millionen gekauft. Jetzt will der Gemeinderat diese Liegenschaft an ein privates Baukonsortium weiter veräussern – zu einem tieferen Preis, als die Gemeinde vor 2 Jahren dafür bezahlt hat. Die Gemeindeversammlung vom 7. Dezember soll den Kaufrechtsvertrag absegnen.

Auf dm Areal der Post (Bildmitte) und des Gasthofs Rössli soll eine grössere Wohnüberbauung entstehen. Der denkmalgeschützte Gasthof Rössi (rechts hinten) bliebe bestehen.

Hinter dem Deal steht die Wettinger Architekturfirma Thalmann Steger, die schon in die Planung des ganzen Steinhof-Areals involviert war. Zum Kauf des Postareals hat sie ein Konsortium gebildet, das laut Gemeinderat bereits den Gasthof Rössli und seine Nebengebäude samt Umschwung erworben hat. Das Konsortium besteht zum einen aus der imhuus AG, die zu 100% Martin Thalmann (VR-Präsident der Thalmann Steger Architekten AG) und Olivia Thalmann gehören soll. Und zum anderen aus der Zürcher Immobilienfirma ImmoZins AG. Das Konsortium beabsichtigt eine Wohnüberbauung mit Gewerbeanteil (u.a.neue Postfiliale) auf dem Rössli- und Postareal. Der denkmalgeschützte Gasthof selbst muss bestehen bleiben.

Es irritiert, dass eine Liegenschaft für weniger Geld verkauft werden soll, als sie vor fünf Jahren erworben wurde (in einer ersten Version des Artikels stand, die Post sei vor zwei Jahren gekauft worden. Das war ein Versehen, für das sich würenblicker entschuldigt) . Zumal die Landpreise in jüngster Zeit raketenhaft in die Höhe gestiegen sind. Das Konsortium soll noch 1,85 Mio. Franken bezahlen – ein Schnäppchenpreis, oder eher ein Freundschaftspreis?

In der Finanzbuchhaltung der Gemeinde steht die Liegenschaft heute mit einem Wert von rund 2,2 Mio. Franken. Und die von der Gemeinde beauftragte Immobilienfirma Markstein hat den aktuellen Marktwert auf fast 2,3 Mio. Franken geschätzt.

Im jetzt abzusegnendem Vertrag erhält das Konsortium 5 Jahre Zeit, um sein Kaufrecht auszuüben. Hält der Preisanstieg in den nächsten Jahren an, könnte das Postareal beim effektiven Verkauf durchaus 2,4 Mio. Franken oder mehr wert sein. Die Wahrscheinlichkeit weiter steigender Preise ist nicht geringer als die Wahrscheinlichkeit stagnierender oder sinkender Preise. Selbst die beteiligte ImmoZins AG sieht das so. Auf ihrer Website, auf der sie Geldgebern happige Renditen verspricht, ist zum Immobilien-Markt zu lesen: «Mittelfristig kennen Nachfrage und Preise weiterhin nur eine Richtung – nach oben.» – Von einer fairen Risikoverteilung zwischen der Gemeinde und dem Konsortium kann keine Rede sein.

Gegen den Verkauf an sich ist nichts einzuwenden. Der Gemeinderat sagt zu Recht, das Postareal sei zu einem rein strategischen Zweck erworben worden und nicht als langfristige Anlage. Die Gemeinde versprach sich vom Kauf einen gezieltere Mitbestimmung bei der Entwicklung eines richtigen Dorfzentrums und einen grösseren Spielraum für die Verkehrserschliessung des geplanten Alterszentrums.

Der Gemeinderat vertritt überdies die Meinung, bei der Veräusserung der Postparzelle könne nicht der Verkaufspreis allein entscheidend sein. «Vielmehr darf eine optimale bauliche Entwicklung und räumliche Gestaltung des Dorfzentrums die Gemeinde etwas kosten.» Einen Preisrabatt rechtfertigt dies aber nicht. Was ist denn konkret die Gegenleistung? Von einer Bauherrschaft, der die Gemeinde Land verkauft, darf erwartet werden, dass sie die nötige Sorgfalt bei der Planung walten lässt. Und es ist die verdammte Pflicht einer Baubehörde, bei Bauvorhaben an einem so sensiblen Ort im Dorf auf optimalen Lösungen zu bestehen, ohne gleich die Geldtasche zu öffnen. Beim Steinhof-Areal ist es schliesslich auch gegangen.

Vieles, was die Gemeinde bei der Zentrumsplanung anstrebt und was als Bedingungen im Kaufsrechtvertrag steht, liegt in beiderseitigem Interesse. Die gemeinsame Tiefgaragenlösung für Alterszentrum und das Post/Rössli-Areal, die damit verbundene Landabgabe für eine breitere Poststrasse sind Win-Win-Lösungen. Und eine hohe Ausnützung des Postareals läuft den Interessen des Konsortiums gewiss nicht entgegen.

Der Gemeinderat hält einen Gestaltungsplan für das Post-/Rössliareal für unabdingbar. Das wusste das Konsortium, als es mit einer Kaufofferte an die Gemeinde trat. Und es gehörte wohl auch zu seinem Kalkül. Denn ein Gestaltungsplan ermöglicht das Abweichen von den allgemeinen Bauregeln für die jeweilige Zone. Die Post steht in der Kernzone. Der Kaufrechtsvertrag geht davon aus, dass fürs Postareal die Ausnützungsziffer von 0,75 (gemäss neuer Bau- und Nutzungsordnung, noch gültige BNO: 06) auf 0,8 angehoben wird.

Das Festlegen einer höheren Ausnützung im Gestaltungsplan kompensiert rasch einmal allfällige Nachteile für den Bauherrn. Und dass die Gemeinde und das Konsortium eine Arbeitsgruppe bilden, die sich um den Gestaltungsplan kümmert, kommt bei diesem Bauvorhaben beiden Parteien nur zugute.

Für einen Verkaufspreis, der unter dem Wert liegt, zu dem die Post in den Büchern der Gemeinde steht, ist definitiv kein Platz. So fliesst Steuergeld ungerechtfertigt zu privaten Unternehmen und weitet mutmasslich deren Gewinnmarge aus. Das stört hoffentlich nicht nur mich.

Weder Ballenberg noch Disneyland

Vor zwei Wochen erschien zu meinem Beitrag «Altes weicht Neuem» ein Kommentar von Guido Müller. Er vertritt die Meinung, dass der Abbruch erhaltenswerter Häuser erleichtert werden sollte, wenn das Äussere des Ersatzbaues einigermassen dem Vorgängerbau entspricht.

Ich fände das nicht gut. Solche Ersatzbauten befriedigen architektonisch oft nicht, ihr historischer Wert ist gering. Wiederaufbau statt Sanierung lässt zwar keinen Ballenberg entstehen, dafür aber ein Disneyland – es wird einem etwas vorgegaukelt. Auf diese Art sind schon zu viele erhaltenswerte Gebäude in Würenlos verschwunden. Die historische Bausubstanz und das Bild unseres Dorfes hat übermässig gelitten. Obwohl die Ortsteile, um die es geht, oft in der sogenannten Dorfzone mit Bauvorschriften liegen, die strenger sind als für die übrigen Bauzonen.

Oft machen eben Details und verborgene Kostbarkeiten, wie ein Gewölbekeller oder ein Kachelofen, das Cachet eines alten Hauses aus. Sie lassen spätere Generationen nachvollziehen, wie früher in solchen Häusern gewohnt und gearbeitet wurde. Ersatzbauten können das selten. Und wenn, dann sind es Rekonstruktionen, die sehr, sehr teuer sind, indem zum Beispiel auf Normbauteile oder moderne Baustoffe verzichtet wird und spezialisierte Handwerker zum Zuge kommen.

Was erinnert an den früheren bäuerlichen Charakter der Dorfstrasse? Die unschönen, billigen Palisadenzäune ganz sicher nicht.
Blieb hier die Eigenart der einstigen Dorfstrasse erhalten?  Mit den beliebigen Spitzgiebeln wohl kaum und der scheusslich-billigen Sichtschutzwand ganz sicher nicht.

Statt eines halbbatzigen Ersatzbaus, der auf hilflose Weise versucht, doch noch irgendwie einem Bauernhaus zu ähneln, und sei es auch nur mit einem putzigen Ziegeldächli über der Rampe zur Tiefgarage, wäre ein moderner Neubau oft ehrlicher und überzeugender. Natürlich müsste er von hoher architektonischer Qualität sein und sich in die Umgebung einfügen – mit moderner Formensprache, ohne Anbiederung. In einer solchen Umgebung kämen auch die verbliebenen alten Bauten besser zur Geltung.

Die Sichtweise der Denkmal- und Ortsbildpflege hat sich verändert. Das zeigt sich am Wakkerpreis, mit dem seit 1972 alljährlich eine Ortschaft mit vorbildlichem Ortsbild ausgezeichnet wird. Wurden im ersten Jahrzehnt ab 1972 noch Postkartenidyllen wie Stein am Rhein, Guarda oder Ernen (VS) ausgezeichnet, so erhielt 2002 Turgi den begehrten Preis, weil es seine Verantwortung für das frühindustrielle Bauerbe und für hochwertige zeitgenössische Architektur erkannt habe. Und 2011 folgte die Gemeinde Fläsch im Churer Rheintal. Fläsch hat seinen Charakter als Weinbaudorf vorbildlich zu erhalten gewusst, indem es auch auf architektonisch qualitätsvolle, zeitgemässe Neubauten setzte.

In unseren alten Dorfteilen dagegen ist zu viel Geschmäcklerisches und Überangepasstes entstanden, aber zu wenig architektonisch Qualitätsvolles. Dabei hatte es mit dem mutigen Bau der neuen katholischen Kirche vor bald 79 Jahren so gut begonnen. Aber schon 1995, als in der Buchreihe «Die Kunstdenkmäler des Kantons Aargau» der Band VII erschien, stand da, die Würenloser Kernzone habe wesentliche Teile ihrer Altsubstanz durch Hausabbrüche oder einschneidende Umbauten verloren und sei «mit neuen, zum Teil sehr fragwürdigen Gebäuden» durchsetzt. Trotzdem, so wurde damals festgestellt, sei «die einstige Struktur der Kernzone an einer Anzahl intakt gebliebener Landwirtschaftbauten noch ablesbar».

So marode, dass es fast schon pitoresk wirkt: Das seit Jahrzehnten schamlos dem Verfall preisgegebene Bauernhaus am Furtbach, oberhalb der Dorfstrassen-Brücke.
So marode, dass es fast schon pitoresk wirkt: Das seit Jahrzehnten schamlos dem Verfall preisgegebene Bauernhaus am Furtbach, oberhalb der Dorfstrassen-Brücke.

Heute ist sie es kaum noch. Denn seit 1995 sind viele der Landwirtschaftsbauten verschwunden und weitere werden in absehbarer Zeit wohl noch folgen. Eine aussterbende Gattung sind die für Würenlos einst typischen «Mittertenderhäuser» – Kleinbauernhäuser, die unter einem Dach Wohntrakt, Stall und dazwischen das Tenn vereinen. Während einzelne wenige Eigentümer ihre Gebäude mit viel Liebe in Schuss halten, haben andere «zielstrebig nichtstuend» ihre Häuser bis zur Abbruchreife verlottern lassen.

 

Entstanden sind anstelle der platt gemachten Bauten meist relativ simple Mehrfamilienhäuser.  Die Dorfzone soll, so die Bauordnung,  «wertvolle Ortsteile in ihrer baulichen Einheit und Eigenart erhalten». Dieser Zweck wurde oft krass verfehlt. Die in der in der Bauordnung für die Dorf- und für die Kernzone vorgeschriebenen Satteldächer haben sich eher als Handidcap erwiesen. Weil die grösstmögliche Dachneigung von 50 Prozent aus Rentabilitätsgründen fast überall ausgenützt wurde, ergab sich ein Siedlungsbild, das mit dem früheren,  von ganz unterschiedlich hohen Gebäuden  geprägten wenig mehr gemeinsam hat und viel uniformer wirkt. Einigermassen ihren Zweck erfüllt haben die Spezialvorschriften der Dorfzone nur im Gebiet Mühlegasse/Dorfstrasse (ab Speicher bis Schulstrasse), beidseits des Furtbachs oberhalb der Dorfstrassenbrücke und grösstenteils im Kempfhof.

Dorfstrasse: Abgebrochen worden ist soeben das Haus, in dem einst der Konsum (heute Coop) untergebracht war, bevor er in die heutige Kinderoase umzog.
Dorfstrasse: Abgebrochen worden ist soeben das Haus, in dem einst der Konsum (heute Coop) untergebracht war, bevor er in die heutige Kinderoase umzog.

Die «bauliche Einheit und Eigenart» verloren hat die Dorfstrasse zwischen Land- und Haselstrasse. Hier gehört die eine Strassenseite zur Kern- und die andere zur Dorfzone – an sich schon eine Fragwürdigkeit.

Wie in der Dorfzone  gebaut werden darf, offenbart sich am augenfälligsten ausserhalb des Dorfzentrums, wo vor allem frühere Obstgärten und überflüssüg gewordene landwirtschaftliche Bauten dran-glauben mussten: An der Schulstrasse (einst der ausgesiedelte Bauernhof Markwalder) und an der Bachstrasse im Kempfhof stehen nun hohe Wohnblöcke mit spitzen Giebeln militärisch stramm in Kolonne – unter einem Dorf stellt man sich etwas ganz anderes vor.

Die Vorschriften für die Kern- und für die Dorfzone  sind revisionsbedürftig. Sie entstanden in der Zeit, als das Dorf noch ein anderes war. Laut Bauordnung ist die  Dorfzone unter anderem für die  Landwirtschaft bestimmt.  Anders als damals, als diese Definition verfasst wurde, gibt es aber in der gesamten Dorfzone nur gerade noch einen aktiven Landwirtschaftsbetrieb – jenen von Isidor Moser bei der Kempfhof-Barriere. Alle anderen noch bewirtschafteten Landwirtschaftsbetriebe liegen ausserhalb des Baugebietes oder im streng geschützten Weiler Oetlikon.

Neubauten an der Schulstrasse in Reih und Glied: Oed und langweilig, als stünden sie in der ehemaligen DDR.
Neubauten an der Schulstrasse in Reih und Glied: Oed und langweilig, als stünden sie in der ehemaligen DDR.

Wenns der Liebe Hergott bzw. die katholische Kirchgemeinde will, läutet auch für das einsrückliche und seltene Hochstudhaus mit dem heutigen Blumenladen (ehemals Chilemetzg) dereinst auch das Totenglöcklein.
Wenns der Liebe Hergott bzw. die katholische Kirchgemeinde will, läutet auch für das eindrückliche  Hochstudhaus mit dem  Blumenladen (ehemals Chilemetzg) das Totenglöcklein.

Die Nagelprobe kommt für die Dorfzone, wenn die katholische Kirchgemeinde ihre Absicht in die Tat umsetzen will, das Hochstudhaus (ehemals Chilemetzg) an der Schulstrasse durch einen Neubau zu ersetzen. Das ehemalige Doppelbauernhaus bildet mit den Kirchenbauten eines der reizvollsten Ensembles im ganzen Dorf; neben dem Haus Dorfstrasse 19 (mit Speicher) ist es sicher das imposanteste ehemalige Bauernhaus im alten Dorf. Ein Ersatzbau wird architektonisch alles, was in der Dorfzone je neu gebaut worden ist, um Klassen übertreffen müssen, wenn die Verantwortlichen der Kirche und der Baubehörden nicht direkt ins Fegefeuer wandern wollen.

Profilstangen beim Steinhof-Kopfbau un der daneben stehenden Scheune zeigen: Hier soll sich was tun.
Profilstangen beim Steinhof-Kopfbau un der daneben stehenden Scheune zeigen: Hier soll sich was tun.

Auch ausserhalb der Kern- und Dorfzone stehen Gebäude, die fürs Dorf wichtig und identitätsstiftend sind., wie der der  Steinhof (in der Wohn- und Gewerbezone). Er soll bis auf den Kopfbau mit dem Restaurant ebenso wie die  daneben stehende Scheune abgerissen werden. Auch hier ist es fraglich, ob zum Beispiel der Ersatzbau für die Scheune  dieser in der Form unbedingt ähneln soll (wie ein gestelltes Bauprofil andeutet), oder ob nicht ein spannender baulicher Gegensatz die ganze Gebäudegruppe aufwerten würde.

(Im würenblicker wird die Planung im Dorfzentrum  2016 einen thematischen Schwerpunkt bilden.)

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