Neue Übergangszone Dorf und tiefere Ausnützungsziffern stossen auf Kritik

Der Entwurf für die totalrevidierte Allgemeine Nutzungsplanung von Würenlos ist bisher nur vereinzelt auf öffentliche Kritik gestossen. Das spricht vordergründig für den Entwurf und die Arbeit der vorbereitenden Gremien. Wie gut das neue Regelwerk aber bei betroffenen Grundeigentümern und weiteren Interessengruppen (z.B. Baufachleute, Natur- und Heimatschützern) wirklich ankommt, dafür wird die Auswertung des nun zu Ende gehenden Mitwirkungsverfahren Anhaltspunkte liefern.

Die bisherige bauliche Entwicklung unseres Dorfes verlief nicht restlos glücklich. Das haben die Gremien, welche die neue Bau- und Nutzungsordnung BNO vorbereitet haben, durchaus thematisiert und daraus die richtigen Schlüsse gezogen, wie aus dem Planungsbericht hervorgeht. Erstes Beispiel: «Die mit dem Gestaltungsplan Flüehügel ermöglichte Überbauung fällt in ihrer Volumetrie  und Körnigkeit stark aus dem  im örtlichen Kontext herrschenden Rahmen.» Auf deutsch: Sie ist zu gross und passt nicht ins Ortsbild. Mit der Umzonung in die Zone W 2 und einer Spezialbestimmung werden die baulichen Möglichkeiten auf dem Flüehügel auf die bestehenden Volumen begrenzt und zusätzliche Erweiterungen der Wohnanlage verhindert. 

Zweites Beispiel: «In Randbereichen des alten Dorfteils Kempfhof wurden (…) neuere Gebäude erstellt, die sich zwar in der Typologie an die Bauweise der Dorfzone anlehnen, mit monotonen Aufreihungen ortsbaulich aber keinen Bezug zu Strassenräumen haben und keine zusammenhängenden, sondern lediglich kleinere Hofräume bilden.» Konsequenz daraus: Die betreffenden Gebiete werden von der Dorfzone in die neu geschaffene Übergangszone Dorf (ÜD) umgezont. In diese werden noch zwei weitere Gebiete aus der Dorfzone umgezont, erstens der Streifen zwischen Schul- und Bachstrasse, zweitens ein Gebiet an der Bachwiesenstrasse.

Ein Bürger erachtet diese neue Übergangszone ÜD als überflüssig. Wenn schon unter dem strengeren Regime der Dorfzone das Quartierbild nicht habe erhalten werden können, so sei nicht zu erwarten, dass dies in der Zone ÜD besser gelingen werde als etwa in einer Zone W 2 oder 3. – Wenn auch die Bestimmungen der Dorfzone von den Baubehörden früher nicht immer mit der gebotenen Konsequenz durchgesetzt worden sind, muss dies nicht unbedingt für die Zukunft gelten. Immerhin ist in jüngster Zeit bei einzelnen Objekten an der Bachstrasse (Neubau mit Holzfassde) und Dorfstrasse (Haselplatz) vorgemacht worden, was unter qualitätsvoll gestalteten Gebäuden und Aussenräumen zu verstehen ist, wie sie für die Übergangszone Dorf (ÜD) gefordert werden.

Um auch in dicht bebauten Gebieten eine angemessene Durchgrünung zu erhalten, wird in allen Wohnzonen die Ausnützungsziffer mit einer Grünflächenziffer ergänzt. Die verbleibenden Freiflächen sollen so nicht komplett für Autoabstellplätze, Zugangswege oder öde Steinwüsten  draufgehen. 

In fast allen Wohnzonen wird die Ausnützungsziffer um 0,05 reduziert, dies mit der Begründung, neu würden Räume in Untergeschossen nicht mehr angerechnet. Von 5,5 auf 4,5 stärker reduziert wird die Ausnützungsziffer in der anteilsmässig grossen  Zone W2. Denn Beispiele hätten gezeigt,, dass die bisherige Ausnützungsziffer ausserordentlich hoch sei und bei voller Ausnützung zu Lasten raumplanerisch erwünschter Freiräume gehe. 

In Kommentaren in diesem Blog wurde die Reduktion der Ausnützungsziffer kritisiert. Sie stehe im Widerspruch zur angestrebten inneren Verdichtung, werde doch bis auf die Kernzone in allen Wohnzonen weniger Wohnfläche je Grundfläche erlaubt sein. Der Einwand scheint nicht ganz unberechtigt zu sein. Die vom Kanton vorgegebenen Mindestdichten von 70 Einwohnern pro Hektar in überbauten und von 90 Einwohnern pro Hektar in unüberbauten Wohn- und Mischzonen werden jedenfalls mit der neuen BNO knapp verfehlt. Wird der Kanton eine Nachbesserung verlangen?

Der Kindergarten in der Gärtnereizone

Mit der Totalrevision muss die Gemeinde viele Vorgaben des Bundes und des Kantons erfüllen. Diese Vorgaben sind teilweise auslegungsbedürftig. So etwa bei der neuen Mehrwertabgabe. Sie fällt vor allem dann an, wenn neues Bauland eingezont wird. Aber nicht nur. Wie aus dem Planungsbericht hervorgeht, muss der Kanton im Rahmen der Vorprüfung der neuen BNO entscheiden, ob wegen einer Umzonung von der Spezialzone Gärtnerei und Gartenbau SPGG in die Zone W3 die Mehrwertabgabe zu erheben ist.
 
Es geht um die Umzonung der alten Gebäude der Gärtnerei Möckel an der Buechstrasse, die einen wesentlich höheren Landwert zur Folge haben dürfte. Doch aus Sicht des Gemeinderats ist sie nicht abgaberelevant. Begründung: «In der Zone SPGG ist das Bauen nicht grundsätzlich verboten, sondern einer Bauzone eng auf eine bestimmte Nutzung angelegt.» Bauten und Anlagen sind gestattet, soweit sie dem Pflanzenbau und Landschaftsgartenbau dienen und betriebsüblich sind. Wohnungen sind nur erlaubt für an den Standort gebundenes Personal und den Betriebsinhaber. Diese Einschränkungen entsprechen eher denjenigen für Bauten im Landwirtschaftsgebiet als in irgendeiner Bauzone.

Die Umzonung erfolgt auf Antrag der Grundeigentümer (laut kantonalem Geoportal agis die Möckel Baumschulen AG von Thomas Möckel), weil die Liegenschaft seit April 2017 nicht mehr zonenkonform genutzt wird und eine weitere Nutzung durch eine Gärtnerei oder einen Gartenbaubetrieb nicht vorgesehen ist. Eingemietet ist heute z.B. die Spitex.  

Die Umzonung ist konsequent und richtig. Doch stellt sich die Frage, weshalb im Zuge der Zonenplanrevision nicht noch eine andere zonenfremde Nutzung in der gleichen Spezialzone für Gärtnereien und Gartenbau durch eine Umzonung nachträglich legitimiert wird. Ein als Schulungsgebäude für eine Baumschule bewilligter Pavillon wird seit seiner Fertigstellung 2014 als Kindergarten der Einwohnergemeinde vermietet. Eigentümer ist laut agis Gemeindeammann Toni Möckel. Angesichts der anhaltend grossen Bautätigkeit und wachsender Schülerzahlen ist kaum anzunehmen, dass das Gebäude in Bälde zonenkonform durch dessen Gartenbaufirma genutzt wird. 

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