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Neue Übergangszone Dorf und tiefere Ausnützungsziffern stossen auf Kritik

Der Entwurf für die totalrevidierte Allgemeine Nutzungsplanung von Würenlos ist bisher nur vereinzelt auf öffentliche Kritik gestossen. Das spricht vordergründig für den Entwurf und die Arbeit der vorbereitenden Gremien. Wie gut das neue Regelwerk aber bei betroffenen Grundeigentümern und weiteren Interessengruppen (z.B. Baufachleute, Natur- und Heimatschützern) wirklich ankommt, dafür wird die Auswertung des nun zu Ende gehenden Mitwirkungsverfahren Anhaltspunkte liefern.

Die bisherige bauliche Entwicklung unseres Dorfes verlief nicht restlos glücklich. Das haben die Gremien, welche die neue Bau- und Nutzungsordnung BNO vorbereitet haben, durchaus thematisiert und daraus die richtigen Schlüsse gezogen, wie aus dem Planungsbericht hervorgeht. Erstes Beispiel: «Die mit dem Gestaltungsplan Flüehügel ermöglichte Überbauung fällt in ihrer Volumetrie  und Körnigkeit stark aus dem  im örtlichen Kontext herrschenden Rahmen.» Auf deutsch: Sie ist zu gross und passt nicht ins Ortsbild. Mit der Umzonung in die Zone W 2 und einer Spezialbestimmung werden die baulichen Möglichkeiten auf dem Flüehügel auf die bestehenden Volumen begrenzt und zusätzliche Erweiterungen der Wohnanlage verhindert. 

Zweites Beispiel: «In Randbereichen des alten Dorfteils Kempfhof wurden (…) neuere Gebäude erstellt, die sich zwar in der Typologie an die Bauweise der Dorfzone anlehnen, mit monotonen Aufreihungen ortsbaulich aber keinen Bezug zu Strassenräumen haben und keine zusammenhängenden, sondern lediglich kleinere Hofräume bilden.» Konsequenz daraus: Die betreffenden Gebiete werden von der Dorfzone in die neu geschaffene Übergangszone Dorf (ÜD) umgezont. In diese werden noch zwei weitere Gebiete aus der Dorfzone umgezont, erstens der Streifen zwischen Schul- und Bachstrasse, zweitens ein Gebiet an der Bachwiesenstrasse.

Ein Bürger erachtet diese neue Übergangszone ÜD als überflüssig. Wenn schon unter dem strengeren Regime der Dorfzone das Quartierbild nicht habe erhalten werden können, so sei nicht zu erwarten, dass dies in der Zone ÜD besser gelingen werde als etwa in einer Zone W 2 oder 3. – Wenn auch die Bestimmungen der Dorfzone von den Baubehörden früher nicht immer mit der gebotenen Konsequenz durchgesetzt worden sind, muss dies nicht unbedingt für die Zukunft gelten. Immerhin ist in jüngster Zeit bei einzelnen Objekten an der Bachstrasse (Neubau mit Holzfassde) und Dorfstrasse (Haselplatz) vorgemacht worden, was unter qualitätsvoll gestalteten Gebäuden und Aussenräumen zu verstehen ist, wie sie für die Übergangszone Dorf (ÜD) gefordert werden.

Um auch in dicht bebauten Gebieten eine angemessene Durchgrünung zu erhalten, wird in allen Wohnzonen die Ausnützungsziffer mit einer Grünflächenziffer ergänzt. Die verbleibenden Freiflächen sollen so nicht komplett für Autoabstellplätze, Zugangswege oder öde Steinwüsten  draufgehen. 

In fast allen Wohnzonen wird die Ausnützungsziffer um 0,05 reduziert, dies mit der Begründung, neu würden Räume in Untergeschossen nicht mehr angerechnet. Von 5,5 auf 4,5 stärker reduziert wird die Ausnützungsziffer in der anteilsmässig grossen  Zone W2. Denn Beispiele hätten gezeigt,, dass die bisherige Ausnützungsziffer ausserordentlich hoch sei und bei voller Ausnützung zu Lasten raumplanerisch erwünschter Freiräume gehe. 

In Kommentaren in diesem Blog wurde die Reduktion der Ausnützungsziffer kritisiert. Sie stehe im Widerspruch zur angestrebten inneren Verdichtung, werde doch bis auf die Kernzone in allen Wohnzonen weniger Wohnfläche je Grundfläche erlaubt sein. Der Einwand scheint nicht ganz unberechtigt zu sein. Die vom Kanton vorgegebenen Mindestdichten von 70 Einwohnern pro Hektar in überbauten und von 90 Einwohnern pro Hektar in unüberbauten Wohn- und Mischzonen werden jedenfalls mit der neuen BNO knapp verfehlt. Wird der Kanton eine Nachbesserung verlangen?

Der Kindergarten in der Gärtnereizone

Mit der Totalrevision muss die Gemeinde viele Vorgaben des Bundes und des Kantons erfüllen. Diese Vorgaben sind teilweise auslegungsbedürftig. So etwa bei der neuen Mehrwertabgabe. Sie fällt vor allem dann an, wenn neues Bauland eingezont wird. Aber nicht nur. Wie aus dem Planungsbericht hervorgeht, muss der Kanton im Rahmen der Vorprüfung der neuen BNO entscheiden, ob wegen einer Umzonung von der Spezialzone Gärtnerei und Gartenbau SPGG in die Zone W3 die Mehrwertabgabe zu erheben ist.
 
Es geht um die Umzonung der alten Gebäude der Gärtnerei Möckel an der Buechstrasse, die einen wesentlich höheren Landwert zur Folge haben dürfte. Doch aus Sicht des Gemeinderats ist sie nicht abgaberelevant. Begründung: «In der Zone SPGG ist das Bauen nicht grundsätzlich verboten, sondern einer Bauzone eng auf eine bestimmte Nutzung angelegt.» Bauten und Anlagen sind gestattet, soweit sie dem Pflanzenbau und Landschaftsgartenbau dienen und betriebsüblich sind. Wohnungen sind nur erlaubt für an den Standort gebundenes Personal und den Betriebsinhaber. Diese Einschränkungen entsprechen eher denjenigen für Bauten im Landwirtschaftsgebiet als in irgendeiner Bauzone.

Die Umzonung erfolgt auf Antrag der Grundeigentümer (laut kantonalem Geoportal agis die Möckel Baumschulen AG von Thomas Möckel), weil die Liegenschaft seit April 2017 nicht mehr zonenkonform genutzt wird und eine weitere Nutzung durch eine Gärtnerei oder einen Gartenbaubetrieb nicht vorgesehen ist. Eingemietet ist heute z.B. die Spitex.  

Die Umzonung ist konsequent und richtig. Doch stellt sich die Frage, weshalb im Zuge der Zonenplanrevision nicht noch eine andere zonenfremde Nutzung in der gleichen Spezialzone für Gärtnereien und Gartenbau durch eine Umzonung nachträglich legitimiert wird. Ein als Schulungsgebäude für eine Baumschule bewilligter Pavillon wird seit seiner Fertigstellung 2014 als Kindergarten der Einwohnergemeinde vermietet. Eigentümer ist laut agis Gemeindeammann Toni Möckel. Angesichts der anhaltend grossen Bautätigkeit und wachsender Schülerzahlen ist kaum anzunehmen, dass das Gebäude in Bälde zonenkonform durch dessen Gartenbaufirma genutzt wird. 

Allgemeine Nutzungsplanung: Was fehlt

Gastbeitrag von Andi Pestalozzi. Er kritisiert an der Allgemeinen Nutzungsplanung, für die noch bis 30. August das öffentliche Mitwirkungsverfahren läuft, zwei Kriterien: Ein Energiekonzept sowie eine proaktive Kommunikationsplanung für unsere Gemeinde.

Am 30. Juni wurde der Allgemeine Nutzungsplan für Würenlos präsentiert. Es ist eindrücklich, was in jahrelanger Arbeit geschaffen wurde. Leider fehlen zwei wichtige Kriterien in der Nutzungsplanung:

  1. Energie-Konzept: Seit der Auflösung der Energie- und Umwelt-Kommission im Jahr 2015 ist keine gemeindeübergreifende Planung für die Ziele der Energiestrategie 2050 mehr ersichtlich. Auch der damals erarbeitete Entwurf für ein Energieleitbild Würenlos ist in der Administration verschwunden und nicht mehr aufgetaucht.

    So ist zum Beispiel bei der erfolgten Renovation des Gemeindehauses keine energetische Gesamtplanung zum Zusammenschluss für Eigenverbrauch (ZEV) der gemeindeeigenen Bauten von der Feldstrasse bis zum alten Pfarrhaus erkennbar.
  2. Proaktive Kommunikationsplanung: Gestaltungsmöglichkeiten der Gemeindepolitik für eine gute kommunikative Grundversorgung einerseits und zum Schutze der Bevölkerung andererseits werden nicht genutzt. Die Gemeinde-Administration lässt sich lediglich von den Telecom-Gesellschaften durch einzelne Baueingaben für Antennen vor sich hertreiben. Wenn die gesetzlichen Vorgaben erfüllt seien, könne man die Baueingabe nur noch bewilligen, lautet die Auskunft.

Der von den Telecom-Gesellschaften forcierte Wildwuchs in der Mobilfunkinfrastruktur zeigt sich vielseitig. Dazu drei Beispiele:

▶︎ Ärztezentrum im Kreuzfeuer der Mobilfunkstrahlung! Es sind in der neuen Landi ein medizinisches Zentrum, Büros und Wohnungen geplant. Nichtsdestotrotz werden in nächster Nähe vor und hinter der neuen Landi Mobilfunkantennen aufgerüstet und neu positioniert. 

▶︎ der «Wow-Speed für Würenlos» (stark beworbenes neues Angebot von Sunrise) mit dem gesamtem Internetverkehr über Funk statt Glasfaserleitungen ist eine unsinnige Entwicklung in die falsche Richtung, obwohl wir bereits zwei Glasfasernetze in der Gemeinde haben.

▶︎ Eine grosse Überbauung mit 85 Wohnungen wächst den Antennenstandorten entgegen. Investoren befürchten die Wertverminderung der Liegenschaften und häufigere Mieterwechsel. Kreditvergebende Banken wissen bereits warum: Versicherungen decken die Haftplicht bei Strahlenrisiken nicht! Sie wissen um die Klumpenrisiken. Und Fachleute schätzen, dass ca. 10% der Bevölkerung eine erhöhte Sensibilität auf nichtionisierende Strahlung zeigt, welche ihren Alltag beeinträchtigt.

Zum postulierten Hauptziel Nr. 1 der Nutzungsplanung «Erhalten und Entwickeln der Standortattraktivität …» gehört auch ein umsichtiger Umgang mit den Risiken wachsender Strahlenbelastung. Dazu müsste die Nutzungsplanung fortschrittliche Antworten liefern für “Orte mit empfindlicher  Nutzung” (OMEN). Als solche gelten vom Gesetz her Wohnräume, Schulen, Kitas, Altersheime, Arztpraxen und ständige Arbeitsplätze. Hier muss die Langzeitbelastung möglichst niedrig gehalten werden.

Nutzungsplanung: Interesse steigt schon noch

15. Juli: Zig Würenloser Familien geniessen das langersehnte Strandleben oder wandern durch die einheimische Bergwelt. Es beginnt aber auch das öffentliche MItwirkungsverfahren zur Totalrevision der Allgemeinen Nutzungsplanung unserer Gemeinde. Anderthalb Monate lang bis 30. August können die Entwürfe des Bauzonenplans, des Kulturlandplans, sowie der Bau- und Nutzungsordnung BNO) beim Bauamt eingesehen und auf der Website www.wuerenlos.ch heruntergeladen werden. 

Im Vorfeld fand eine Orientierungsversammlung statt. Die «Limmatwelle» hat am 8. Juli über die Veranstaltung geschrieben, was dazu geschrieben werden kann: Die Arbeit an der Totalrevision dauerte lang, viele haben mitgewirkt, eine Spezialkommission, Fachplaner, mehrere Arbeitsgruppen mit BürgerInnen-Beteiligung. Eine Vielzahl übergeordneter Bestimmungen waren zu beachten, Begriffe durch neue zu ersetzen, Veraltetes zu streichen. Nach den Referaten brummt mir noch jetzt der Kopf. Gibt es keine moderneren Präsentationsformen als eine Parade überladener Folien und Pläne, um ein von Fachwissen unbelastetes Publikum zu informieren? Zu informieren über ein Geschäft, worüber dereinst eine Gemeindeversammlung – vermutlich im Dezember nächsten Jahres – entscheiden wird. 

Die Nutzungsplanung spurt die weitere Entwicklung unserer Gemeinde vor. Aber im Publikum am meisten interessiert doch, ob das eigene Grundstück von Änderungen betroffen ist. Wenn ja, hoffentlich im positiven Sinn. Anders als bei früheren Revisionen der Nutzungsplanung wird es diesmal nicht zum grossen Feilschen um Einzonungen kommen. Dafür haben Bund und Kanton gesorgt. Der weiteren Zersiedelung des Landes ist Einhalt zu gebieten. Durch Wachstum nach Innen, Verdichtung der Siedlungen. Und dafür, dass diese Verdichtung und das mögliche Wachstum unserer Gemeinde moderat ausfallen werden, dafür hat der Gemeinderat mit seinen Vorgaben gesorgt. Wir wollen ja ein Dorf bleiben und als solches auch baulich wahrgenommen werden. 

Wie klärt der planungs- und baurechtlich nicht versierte Grundeigentümer – es kann auch eine um ihre günstige Altbau-Wohnung fürchtende Mieterin sein – die persönliche Betroffenheit ab?Ohne gleich «den Doktor in Baurecht zu machen»?

Ein guter Anfang ist, den neuen Bauzonenplan zu studieren. Heisst die Bauzone, in der die eigene Parzelle liegt, plötzlich W2E statt E2 oder ÜD statt D? Legt sich über die Parzelle am Furtbach blaue Farbe?  Dann ist es sicher ratsam, sich darüber schlau zu machen, was das bedeutet.

Selbst wenn das Grundstück vor und nach der Revision in der gleichen Bauzone liegt, wäre Entwarnung verfrüht. In der Zone W 2 z.B. sinkt neu die Ausnutzungsziffer von bisher 0.55 auf 0.45. Und 7.50 Meter betrug bisher die maximale Gebäudehöhe, nun darf die Fassadenhöhe maximal 7.50 Meter betragen. Wo liegt der Unterschied, was bedeuten die neuen Masse?

Hilfreich wäre es gewiss, für Erklärungen eine Architektin, ein Architekt zur Hand zu haben, etwa als Schwiegertochter oder Kegelbruder. Falls nicht, wirft die Gemeinde den Rettungsring. Auf Voranmeldung hin werden Auskünfte erteilt auf individuelle Fragen. Wann? Am Dienstag, 10. August, von 9 – 11 und von 17 – 20 Uhr, sowie am Samstag, 14 August von 8 – 12 Uhr. Die Schulferien werden dann vorbei sein.

Bis 30. August kann jede und jeder zum Entwurf der Nutzungsplanung schriftlich Stellung nehmen und Änderungen vorschlagen – es gibt hierfür ein Formular. Gemeindeammann Toni Möckel hat an der Infoveranstaltung dazu aufgerufen, davon Gebrauch zu machen, wenn man mit irgendetwas nicht einverstanden sei. Denn so könne man sich noch auf konstruktive Weise einschalten.

Wer ein Interesse gelten machen kann, kann aber später nochmals intervenieren. Der Gemeindeversammlung geht nämlich noch das eigentliche Auflageverfahren voran. Darin kann gegen missliebige Inhalte der Allgemeinen Nutzungsplanung eine  Einwendung (Einsprache) gemacht werden. Nach einer Einwendungsverhandlung entscheidet der Gemeinderat dann formell. Doch daran wird die Gemeindeversammlung nicht gebunden sein, Will sie am Entwurf wesentliche Änderungen vornehmen, so kann sie den betreffenden Teil zur Überarbeitung an den Gemeinderat zurückweisen.

Der mit 60 Teilnehmenden am Infoabend eher geringe Zulauf darf nicht täuschen. Das Interesse an der Revision wird wachsen, je näher die entscheidende Gemeindeversammlung rückt. Gemeindeversammlungen über Allgemeine Nutzungsplanungen erreichen in der Regel Rekordbeteiligungen.

Auch das Dörfliche hat seinen Preis

«Das Dörfliche soll bleiben», «Würenlos soll nicht um jeden Preis wachsen» – so und ähnlich lauten die behördlichen Kommentare zur Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung (Link zu BT-Bericht). Am 15. Juli startet das öffentliche Mitwirkungsverfahren zu dieser Planungsvorlage, die das künftige Gesicht von Würenlos prägen wird. 

Einkaufsfreuden im Dorf von einst: Auslage mit Frischprodukten und Personal (Paula Lienhammer, links, und Rösli Günter) vor dem früheren Kaufhaus Konkordia an der Bachstrasse, vor 1962. (Bild: Familienbesitz Dahinten)

Die Stossrichtung der Revision – weder Einzonungen noch Aufzonungen in grösserem Ausmass –  dürfte der vorherrschenden Stimmung in der Bevölkerung Rechnung tragen. Es war jedenfalls der Tenor an den öffentlichen Workshops zur Nutzungsplanung. In der Würenblicker-Langzeit-Umfrage zur Bevölkerungsentwicklung (siehe rechte Randspalte) finden gar über die Hälfte der 329 bis heute Antwortenden, das der Nutzungsplanrevision zugrundegelegte Wachstumsziel von 7300 Einwohnern in 15 Jahren sei zu hoch. Dabei erwartet der Kanton in seiner Bevölkerungsprognose, welche die allgemeine Dynamik im Raum Limmattal berücksichtigt, für Würenlos eine Bevölkerungszunahme auf fast 7600 Einwohnerinnen und Einwohner im gleichen Zeitraum.

Dörflicher Charakter eines Ortes ist gut und recht, aber was ist eigentlich darunter zu verstehen? Ganz Unterschiedliches, wie die Würenloser Bevölkerung mit ihrem Verhalten zeigt.

Für die einen ist es vor allem der bauliche Charakter. Die “Häuschen-Schweiz”, aus der Kindheit vertraute Giebeldächer, gepflegte Vorgärten, gemütliche Gässchen und Ecken. Ob es noch die Wurst vom Dorfmetzger und den Sonntagszopf vom Dorfbeck gibt, ist ihnen egal. Man deckt sich ohnehin im Tägi oder Shoppy ein.

Andere verstehen unter dem Dörflichen vor allem ein bestimmtes soziales Zusammenleben. Man grüsst sich auf der Strasse, man kennt das halbe Dorf. Man verbringt die Freizeit im eigenen Verein und an geselligen Anlässen anderer Vereine.

Für andere wiederum ist das Funktionale wesentlich. Man kann im Dorf fast alles kaufen, was man fürs tägliche Leben so braucht. Wenn der Wasserhahn rinnt oder wenn der Zahn schmerzt, ist der Fachmann oder die Fachfrau nicht weit. Die Schulwege sind kurz, und zum Spielen sind die Kinder nicht auf das sterile Spielplätzchen hinter dem Haus angewiesen, irgendwo im Dorf warten auf sie grössere Abenteuer. 

Natürlich bedingen sich diese verschiedenen dörflichen Aspekte ein Stück weit gegenseitig. Doch für ein Lebensgefühl in pitoreskem Dorfbild hat man ja sein Chalet im Bündnerland. Und wer einen netten Pool im Garten hat, kann auf das dörfliche Schwimmbad pfeifen. Wer lieber zurückgezogen lebt, verzichtet noch so gern auf den zeitraubenden Schwatz mit Kretipleti beim Einkaufen. Und wer sein Kind ohnehin mit dem SUV zur Schule karrt, dem sind die Schulwege anderer Kinder schnurz. Kurzum: Jede und jeder kann auf seine Art glücklich werden. Und dies ist eigentlich das pure Gegenteil des Dörflichen. Denn schon vor Jahrhunderten hiess es: Stadtluft macht frei!

Dass jetzt der Dorfkern vermehrt Beachtung finden soll, ist bemerkenswert.  Denn einen Dorfkern nach landläufiger Auffassung hatte Würenlos nie. Die frühere Siedlung zog sich drei wichtigen Strassenzügen entlang – der Land, Schul- und Dorfstrasse und mittendrin die Zentrumswiese. Dichter war die Bebauung auch noch an der Mühlegasse und am mittleren Teil des Furtbachs. An der Land- und Schulstrasse ist der dörfliche Charakter von früher nur noch bruchstückhaft ablesbar.

Es hat also schon seine Richtigkeit, dass, wer durch unser Dorf fährt (oder geht!), gar nicht richtig mitbekommt, wo eigentlich das Zentrum liegt. Das Dorfzentrum muss neu erfunden werden. Doch was gehört in ein Dorfzentrum des 21. Jahrhunderts? Mehr Einkaufsläden – die immer mehr vom Online-Shopping konkurrenziert werden? Mehr Beizen – wo schon einige der bestehenden kaum über die Runden kommen? Die Post – wo wir um die bestehende fürchten müssen? Mehr Gesundheits- und Wohlfühlpraxen – ob wir uns das auch künftig leisten können? 

Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt heute schon das Angebot beträchtlich. Wohnen in Würenlos ist sehr teuer geworden. Sollte der Boom anhalten und sollten sich die Baulandreserven und Verdichtungsmöglichkeiten trotz Revision der Nutzungsplanung frühzeitig erschöpfen, würde es noch viel teurer werden. Dieser Preis wäre nicht in Geld zu bezahlen und hätte einen Namen: Gentrifizierung – einkommensschwächere würden durch wohlhabendere Haushalte aus der Gemeinde verdrängt. Gut zu beobachten im Kanton Zug, in Ausserschwyz, an beiden Zürichseeufern. 

Das Leben in Würenlos und dessen dörflicher Charakter sind heute stark geprägt von einer sehr gemischten Bevölkerung und einem breiten Mittelstand. Sollte dessen einkommensschwächere Teil aus der Gemeinde vertrieben werden, weil er sich das Wohnen hier nicht mehr leisten kann, dann wäre der Preis des Dörflichen endgültig zu hoch

Kampfwahl um Gemeinderatssitze

Am 29. September kommt es bei der Gesamterneuerungswahl des Gemeinderates zu einer Kampfwahl: Die wählerstärkste Ortspartei, die SVP, will auch wieder im Gemeinderat vertreten sein und hat den 40-jährigen Steven Schraner als Kandidat nominiert. Dies hat dieser selbst in der Facebook-Gruppe «Du bisch vo Würelos» bekannt gegeben. Bankfachmann Schraner ist bekannt geworden durch seinen Kampf gegen die Maskenpflicht an aargauischen Primarschulen. Nun setzt er sich für den Bau eines Pumptracks (Piste mit Buckeln und Steilwänden für BMX-Bikes) in Würenlos ein und hat dafür einen Verein mitbegründet.

Nun meldet das “Badener Tagblatts” am 29. Juni, dass auch die FDP beschlossen hat, ihren durch Rücktritt von Markus Hugi (FDP) auf Ende der Amtsperiode freiwerdenden zweiten Sitz zu verteidigen. Neben dem bisherigen Nico Kunz kandidiert für die FDP deren Ortsparteipräsident Consuelo Senn (58). Ausserdem kandidieren erneut Gemeindeammann Toni Möckel (parteilos) sowie Barbara Gerster Rytz und Lukas Wopmann (beide Die Mitte (ehemals CVP).

(Dieser Textkasten ersetzt eine frühere Meldung über die SVP-Kandidatur.)