Das Postareal zum Schnäppchenpreis

Vor 5 Jahren hat die Gemeindeversammlung die Post an der Landstrasse zum Preis von 1,9 Millionen gekauft. Jetzt will der Gemeinderat diese Liegenschaft an ein privates Baukonsortium weiter veräussern – zu einem tieferen Preis, als die Gemeinde vor 2 Jahren dafür bezahlt hat. Die Gemeindeversammlung vom 7. Dezember soll den Kaufrechtsvertrag absegnen.

Auf dm Areal der Post (Bildmitte) und des Gasthofs Rössli soll eine grössere Wohnüberbauung entstehen. Der denkmalgeschützte Gasthof Rössi (rechts hinten) bliebe bestehen.

Hinter dem Deal steht die Wettinger Architekturfirma Thalmann Steger, die schon in die Planung des ganzen Steinhof-Areals involviert war. Zum Kauf des Postareals hat sie ein Konsortium gebildet, das laut Gemeinderat bereits den Gasthof Rössli und seine Nebengebäude samt Umschwung erworben hat. Das Konsortium besteht zum einen aus der imhuus AG, die zu 100% Martin Thalmann (VR-Präsident der Thalmann Steger Architekten AG) und Olivia Thalmann gehören soll. Und zum anderen aus der Zürcher Immobilienfirma ImmoZins AG. Das Konsortium beabsichtigt eine Wohnüberbauung mit Gewerbeanteil (u.a.neue Postfiliale) auf dem Rössli- und Postareal. Der denkmalgeschützte Gasthof selbst muss bestehen bleiben.

Es irritiert, dass eine Liegenschaft für weniger Geld verkauft werden soll, als sie vor fünf Jahren erworben wurde (in einer ersten Version des Artikels stand, die Post sei vor zwei Jahren gekauft worden. Das war ein Versehen, für das sich würenblicker entschuldigt) . Zumal die Landpreise in jüngster Zeit raketenhaft in die Höhe gestiegen sind. Das Konsortium soll noch 1,85 Mio. Franken bezahlen – ein Schnäppchenpreis, oder eher ein Freundschaftspreis?

In der Finanzbuchhaltung der Gemeinde steht die Liegenschaft heute mit einem Wert von rund 2,2 Mio. Franken. Und die von der Gemeinde beauftragte Immobilienfirma Markstein hat den aktuellen Marktwert auf fast 2,3 Mio. Franken geschätzt.

Im jetzt abzusegnendem Vertrag erhält das Konsortium 5 Jahre Zeit, um sein Kaufrecht auszuüben. Hält der Preisanstieg in den nächsten Jahren an, könnte das Postareal beim effektiven Verkauf durchaus 2,4 Mio. Franken oder mehr wert sein. Die Wahrscheinlichkeit weiter steigender Preise ist nicht geringer als die Wahrscheinlichkeit stagnierender oder sinkender Preise. Selbst die beteiligte ImmoZins AG sieht das so. Auf ihrer Website, auf der sie Geldgebern happige Renditen verspricht, ist zum Immobilien-Markt zu lesen: «Mittelfristig kennen Nachfrage und Preise weiterhin nur eine Richtung – nach oben.» – Von einer fairen Risikoverteilung zwischen der Gemeinde und dem Konsortium kann keine Rede sein.

Gegen den Verkauf an sich ist nichts einzuwenden. Der Gemeinderat sagt zu Recht, das Postareal sei zu einem rein strategischen Zweck erworben worden und nicht als langfristige Anlage. Die Gemeinde versprach sich vom Kauf einen gezieltere Mitbestimmung bei der Entwicklung eines richtigen Dorfzentrums und einen grösseren Spielraum für die Verkehrserschliessung des geplanten Alterszentrums.

Der Gemeinderat vertritt überdies die Meinung, bei der Veräusserung der Postparzelle könne nicht der Verkaufspreis allein entscheidend sein. «Vielmehr darf eine optimale bauliche Entwicklung und räumliche Gestaltung des Dorfzentrums die Gemeinde etwas kosten.» Einen Preisrabatt rechtfertigt dies aber nicht. Was ist denn konkret die Gegenleistung? Von einer Bauherrschaft, der die Gemeinde Land verkauft, darf erwartet werden, dass sie die nötige Sorgfalt bei der Planung walten lässt. Und es ist die verdammte Pflicht einer Baubehörde, bei Bauvorhaben an einem so sensiblen Ort im Dorf auf optimalen Lösungen zu bestehen, ohne gleich die Geldtasche zu öffnen. Beim Steinhof-Areal ist es schliesslich auch gegangen.

Vieles, was die Gemeinde bei der Zentrumsplanung anstrebt und was als Bedingungen im Kaufsrechtvertrag steht, liegt in beiderseitigem Interesse. Die gemeinsame Tiefgaragenlösung für Alterszentrum und das Post/Rössli-Areal, die damit verbundene Landabgabe für eine breitere Poststrasse sind Win-Win-Lösungen. Und eine hohe Ausnützung des Postareals läuft den Interessen des Konsortiums gewiss nicht entgegen.

Der Gemeinderat hält einen Gestaltungsplan für das Post-/Rössliareal für unabdingbar. Das wusste das Konsortium, als es mit einer Kaufofferte an die Gemeinde trat. Und es gehörte wohl auch zu seinem Kalkül. Denn ein Gestaltungsplan ermöglicht das Abweichen von den allgemeinen Bauregeln für die jeweilige Zone. Die Post steht in der Kernzone. Der Kaufrechtsvertrag geht davon aus, dass fürs Postareal die Ausnützungsziffer von 0,75 (gemäss neuer Bau- und Nutzungsordnung, noch gültige BNO: 06) auf 0,8 angehoben wird.

Das Festlegen einer höheren Ausnützung im Gestaltungsplan kompensiert rasch einmal allfällige Nachteile für den Bauherrn. Und dass die Gemeinde und das Konsortium eine Arbeitsgruppe bilden, die sich um den Gestaltungsplan kümmert, kommt bei diesem Bauvorhaben beiden Parteien nur zugute.

Für einen Verkaufspreis, der unter dem Wert liegt, zu dem die Post in den Büchern der Gemeinde steht, ist definitiv kein Platz. So fliesst Steuergeld ungerechtfertigt zu privaten Unternehmen und weitet mutmasslich deren Gewinnmarge aus. Das stört hoffentlich nicht nur mich.

Denkzettel für das “Alphatier”

Die Gesamterneuerungswahlen in den Gemeinderat enden mit einem deutlichen Ergebnis. Alle vier Bisherigen sind wiedergewählt. Als Neuer stösst Conesuelo Senn zum Gremium, der damit den freigewordenen Sitz der FDP überraschend deutlich verteidigt. Einen doppelten, in der Wiederwahl zum Gemeindeammann klaren Denkzettel setzt es für Toni Möckel ab.

Der neue Gemeinderat: Consuelo Senn (FDP).

Von allen Gemeinderatskandidaten am besten abgeschnitten hat – wie schon vier Jahre zuvor – Nico Kunz (FDP ) mit 1669 Stimmen (2017: 1496 Stimmen). Auf den weiteren Plätzen folgen die Bisherigen Barbara Gerster Rytz (Die Mitte) mit 1523, Lukas Wopmann (Die Mitte, früher BDP)) mit 1505 Stimmen. Gemeindeammann Toni Möckel (parteilos) landet mit 1384 Stimmen auf dem vierten Platz, dicht vor dem neu gewählten Consuelo Senn (FDP) mit 1326 Stimmen. An der Wahl beteiligten sich etwas mehr Stimmberechtigte als vor vier Jahren. In der Gemeinderatswahl 2017 hatte Möckel mit 1327 Stimmen noch den zweiten Platz belegt.

In der Wahl zum Gemeindeammann erhielt Toni Möckel gerade mal 1218 Stimmen. 458 Stimmen entfielen auf andere, allen voran Nico Kunz mit 222 Stimmen. Nur gut 60% der Wählenden (leere und ungültige Stimmzettel einberechnet) sprachen sich nach vierjähriger Amtszeit für den amtierenden Gemeindeammann aus. Nicht unbedingt eine überzeugende Vertrauensbestätigung in einer Wahl ohne Gegenkandidat. Die Stimmberechtigten scheinen gewisse Fehlleistungen des Gemeinderates weniger der Behörde als Ganzes anzulasten als vielmehr dem Gemeindeammann. Der tritt nach aussen auch gern als kompetenter Leader auf. Er gibt nicht gern Macht aus den Händen und glaubt, Fehlleistungen gekonnt herunter spielen zu können. Man denke nur an die völlige Fehleinschätzung des Bevölkerungswillens in Sachen Aushubdeponie Steindler oder die in den Augen Vieler enttäuschend schleppend verlaufende Realisierung des Alterszentrums

Nicht an Rückhalt im Wahlvolk verloren hat Nico Kunz als Vizeammann. Mit 1310 Stimmen wurde er erneut in dieses Amt gewählt, wobei er das Resultat gegenüber 2017 etwas verbessern konnte.

Die sichere Wahl von Consuelo Senn, dem Präsidenten der FDP-Ortspartei, in den Gemeinderat ist ein Vertrauensbeweis der Stimmberechtigten für den 58-jährigen Bauingenieur, der bei der Axpo Power AG tätig ist. Fachlich ist er prädestiniert für die Übernahme des durch den Rücktritt seines Parteikollegen Markus Hugi freiwerdenden Hochbauressorts. Mit seinem breiten Wissenshorizont , seiner ruhigen, freundlichen  und überlegten Art sowie seinem in sportlichen Extremwettkämpfen bewiesenen Durchhaltevermögen wird er  dem Gremium gut tun.

Die SVP als in nationalen und kantonalen Wahlen wählerstärkste Partei in Würenlos hat ihr Wahlziel, die Rückeroberung des 2017 verlorenen Gemeinderatssitzes, einmal mehr deutlich verfehlt. Ihr Kandidat Steven Schraner erzielte gerade mal 598 Stimmen (bei einem absoluten Mehr von 875). Damit liegt Schraner nur 19 Stimmen vor dem parteilosen und in der Öffentlichkeit noch kaum je in Erscheinung getretenen Hugo Rolli (579 Stimmen). 

Überraschend schlecht ist das Resultat Schraners, weil er in den Monaten vor der Wahl mehr als alle anderen Kandidaten in den Medien präsent war. Sogar eine gewisse nationale Bekanntheit erlangte er als vehementer Gegner einer Maskenpflicht an den Primarschulen und mit der von ihm lancierten kantonalen Petition. Auf lokaler Ebene zu profilieren versuchte er sich mit seiner Idee, dem Skaterplatz im Wiemel einen sogenannten Pumptrack beizufügen.  

Zuzuschreiben hat sich Schraner sein schlechtes Abschneiden selbst. In einem Kommentar zu einem Facebook-Post von Blick-Chefredaktor Christian Dorer hatte er diesen wegen seiner Meinung zu den Cividmassnahmen als Faschisten bezeichnet. Ein saudummer Stammtischspruch, für den sich Schraner nicht entschuldigen wollte. Solche verbale Ausfälligkeiten kommen in Würenlos schlecht an! 

Noch zum parteilosen Hugo Rolli: Wer für einen  Gemeinderatssitz antritt, ohne sich zuvor nicht irgendwie in der Dorfgemeinschaft bemerkbar gemacht zu haben, etwa in einem Verein, einer gemeinderätlichen Kommission oder einer Partei, ist entweder ziemlich naiv oder borniert oder überschätzt sich – gewiss nicht die beste Voraussetzung, um ein Gemeinderatsamt erfolgreich auszuüben.

Im Beiblatt zum amtlichen Wahlzettel war Rolli fälschlicherweise als SVP-Mitglied bezeichnet worden – ein blödes Versehen im Gemeindehaus. Ob diese, später durch mehrfache Berichtigungen korrigierte parteipolitische Zuordnung Rolli eher genützt als geschadet hat, ist eine offene Frage. Und es wäre bedauerlich, wenn diese Sache zu einem juristischen Nachspiel führen würde.

Gemeinderatswahlen

Bis am 26. September wählen die Würenloser Stimmberechtigten den 5-köpfigen Gemeinderat neu für eine vierjährige Amtsperiode. Um einen Sitz bewerben sich eine Frau und sechs Männer, vier Bisherige und drei Neue. Ebenfalls gewählt werden der Gemeindeammann und der Vizeammann. würenblicker verzichtet im Vorfeld dieser Wahlen bewusst darauf, die Gemeinderatskandidatin und ihre sechs Mitbewerber vorzustellen und sie um ihre Meinung zu lokalpolitischen Themen zu befragen. Dies, weil andere Medien (Lokal- und Regionalpresse, tbwnet-TV) dafür geeigneter sind als ein Blog.

würenblicker gibt auch keine Wahlempfehlungen ab. Er hält seine Leser:innenschaft für mündig genug und durch seine kontinuierliche Kommentierung des lokalpolitischen Geschehens für ausreichend dokumentiert, um die Spreu vom Weizen trennen zu können.

Auf tbwnet-tv (Kabelnetz Kanal 30) werden täglich von 18 – 18.45 und 21 – 21.45 Uhr Kurzporträts der Kandidatin und der Kandidaten ausgestrahlt.

Neue Übergangszone Dorf und tiefere Ausnützungsziffern stossen auf Kritik

Der Entwurf für die totalrevidierte Allgemeine Nutzungsplanung von Würenlos ist bisher nur vereinzelt auf öffentliche Kritik gestossen. Das spricht vordergründig für den Entwurf und die Arbeit der vorbereitenden Gremien. Wie gut das neue Regelwerk aber bei betroffenen Grundeigentümern und weiteren Interessengruppen (z.B. Baufachleute, Natur- und Heimatschützern) wirklich ankommt, dafür wird die Auswertung des nun zu Ende gehenden Mitwirkungsverfahren Anhaltspunkte liefern.

Die bisherige bauliche Entwicklung unseres Dorfes verlief nicht restlos glücklich. Das haben die Gremien, welche die neue Bau- und Nutzungsordnung BNO vorbereitet haben, durchaus thematisiert und daraus die richtigen Schlüsse gezogen, wie aus dem Planungsbericht hervorgeht. Erstes Beispiel: «Die mit dem Gestaltungsplan Flüehügel ermöglichte Überbauung fällt in ihrer Volumetrie  und Körnigkeit stark aus dem  im örtlichen Kontext herrschenden Rahmen.» Auf deutsch: Sie ist zu gross und passt nicht ins Ortsbild. Mit der Umzonung in die Zone W 2 und einer Spezialbestimmung werden die baulichen Möglichkeiten auf dem Flüehügel auf die bestehenden Volumen begrenzt und zusätzliche Erweiterungen der Wohnanlage verhindert. 

Zweites Beispiel: «In Randbereichen des alten Dorfteils Kempfhof wurden (…) neuere Gebäude erstellt, die sich zwar in der Typologie an die Bauweise der Dorfzone anlehnen, mit monotonen Aufreihungen ortsbaulich aber keinen Bezug zu Strassenräumen haben und keine zusammenhängenden, sondern lediglich kleinere Hofräume bilden.» Konsequenz daraus: Die betreffenden Gebiete werden von der Dorfzone in die neu geschaffene Übergangszone Dorf (ÜD) umgezont. In diese werden noch zwei weitere Gebiete aus der Dorfzone umgezont, erstens der Streifen zwischen Schul- und Bachstrasse, zweitens ein Gebiet an der Bachwiesenstrasse.

Ein Bürger erachtet diese neue Übergangszone ÜD als überflüssig. Wenn schon unter dem strengeren Regime der Dorfzone das Quartierbild nicht habe erhalten werden können, so sei nicht zu erwarten, dass dies in der Zone ÜD besser gelingen werde als etwa in einer Zone W 2 oder 3. – Wenn auch die Bestimmungen der Dorfzone von den Baubehörden früher nicht immer mit der gebotenen Konsequenz durchgesetzt worden sind, muss dies nicht unbedingt für die Zukunft gelten. Immerhin ist in jüngster Zeit bei einzelnen Objekten an der Bachstrasse (Neubau mit Holzfassde) und Dorfstrasse (Haselplatz) vorgemacht worden, was unter qualitätsvoll gestalteten Gebäuden und Aussenräumen zu verstehen ist, wie sie für die Übergangszone Dorf (ÜD) gefordert werden.

Um auch in dicht bebauten Gebieten eine angemessene Durchgrünung zu erhalten, wird in allen Wohnzonen die Ausnützungsziffer mit einer Grünflächenziffer ergänzt. Die verbleibenden Freiflächen sollen so nicht komplett für Autoabstellplätze, Zugangswege oder öde Steinwüsten  draufgehen. 

In fast allen Wohnzonen wird die Ausnützungsziffer um 0,05 reduziert, dies mit der Begründung, neu würden Räume in Untergeschossen nicht mehr angerechnet. Von 5,5 auf 4,5 stärker reduziert wird die Ausnützungsziffer in der anteilsmässig grossen  Zone W2. Denn Beispiele hätten gezeigt,, dass die bisherige Ausnützungsziffer ausserordentlich hoch sei und bei voller Ausnützung zu Lasten raumplanerisch erwünschter Freiräume gehe. 

In Kommentaren in diesem Blog wurde die Reduktion der Ausnützungsziffer kritisiert. Sie stehe im Widerspruch zur angestrebten inneren Verdichtung, werde doch bis auf die Kernzone in allen Wohnzonen weniger Wohnfläche je Grundfläche erlaubt sein. Der Einwand scheint nicht ganz unberechtigt zu sein. Die vom Kanton vorgegebenen Mindestdichten von 70 Einwohnern pro Hektar in überbauten und von 90 Einwohnern pro Hektar in unüberbauten Wohn- und Mischzonen werden jedenfalls mit der neuen BNO knapp verfehlt. Wird der Kanton eine Nachbesserung verlangen?

Der Kindergarten in der Gärtnereizone

Mit der Totalrevision muss die Gemeinde viele Vorgaben des Bundes und des Kantons erfüllen. Diese Vorgaben sind teilweise auslegungsbedürftig. So etwa bei der neuen Mehrwertabgabe. Sie fällt vor allem dann an, wenn neues Bauland eingezont wird. Aber nicht nur. Wie aus dem Planungsbericht hervorgeht, muss der Kanton im Rahmen der Vorprüfung der neuen BNO entscheiden, ob wegen einer Umzonung von der Spezialzone Gärtnerei und Gartenbau SPGG in die Zone W3 die Mehrwertabgabe zu erheben ist.
 
Es geht um die Umzonung der alten Gebäude der Gärtnerei Möckel an der Buechstrasse, die einen wesentlich höheren Landwert zur Folge haben dürfte. Doch aus Sicht des Gemeinderats ist sie nicht abgaberelevant. Begründung: «In der Zone SPGG ist das Bauen nicht grundsätzlich verboten, sondern einer Bauzone eng auf eine bestimmte Nutzung angelegt.» Bauten und Anlagen sind gestattet, soweit sie dem Pflanzenbau und Landschaftsgartenbau dienen und betriebsüblich sind. Wohnungen sind nur erlaubt für an den Standort gebundenes Personal und den Betriebsinhaber. Diese Einschränkungen entsprechen eher denjenigen für Bauten im Landwirtschaftsgebiet als in irgendeiner Bauzone.

Die Umzonung erfolgt auf Antrag der Grundeigentümer (laut kantonalem Geoportal agis die Möckel Baumschulen AG von Thomas Möckel), weil die Liegenschaft seit April 2017 nicht mehr zonenkonform genutzt wird und eine weitere Nutzung durch eine Gärtnerei oder einen Gartenbaubetrieb nicht vorgesehen ist. Eingemietet ist heute z.B. die Spitex.  

Die Umzonung ist konsequent und richtig. Doch stellt sich die Frage, weshalb im Zuge der Zonenplanrevision nicht noch eine andere zonenfremde Nutzung in der gleichen Spezialzone für Gärtnereien und Gartenbau durch eine Umzonung nachträglich legitimiert wird. Ein als Schulungsgebäude für eine Baumschule bewilligter Pavillon wird seit seiner Fertigstellung 2014 als Kindergarten der Einwohnergemeinde vermietet. Eigentümer ist laut agis Gemeindeammann Toni Möckel. Angesichts der anhaltend grossen Bautätigkeit und wachsender Schülerzahlen ist kaum anzunehmen, dass das Gebäude in Bälde zonenkonform durch dessen Gartenbaufirma genutzt wird. 

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