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Dorfpolitik

Bauland verkaufen oder im Baurecht abgeben?

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Verschiedentlich wird darüber diskutiert, ob die Einwohnergemeinde (oder die Ortsbürgergemeinde) Bauland, das sich in ihrem Besitz befindet, (Wiemel, Gatterächer Ost, Zentrumswiese) verkaufen oder im sogenannten Baurecht abgeben soll. Ein Baurecht ist die nachhaltigere Lösung.

In diesen Diskussionen um Baulandreserven der Gemeinde wird leider immer wieder deutlich, wie gering der Wissenstand in Sachen Baurecht ist.

  • ♦ Mit dem Baurecht erteilt der Grundeigentümer einem Dritten das Recht, auf seinem Grundstück zu bauen und das Gebäude über eine bestimmte Dauer (max. 99 Jahre) zu nutzen.
  • ♦ Das Baurecht kann vor Ablauf der Frist verlängert werden.
  • ♦ Dauert das Baurecht mehr als 30 Jahre, kann es als selbständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen und als solches wie eine gewöhnliche Liegenschaft verkauft oder belehnt werden.
  • ♦ Der Bauberechtigte hat dem Grundeigentümer einen Baurechtszins zu entrichten, der sich in der Regel nach dem Bodenwert/Hypothekarzins errechnet und periodisch angepasst wird.
  • ♦ Ob und in welchem Umfang die Bauten nach Ablauf des Baurechtes durch den Grundeigentümer zu entschädigen sind, wird im Baurechtsvertrag geregelt.

Gemeinwesen und Baurecht: Dass Bauland, das sich im Besitz von Einwohner-, Ortsbürger-, Kirchgemeinden oder anderen öffentlichen Institutionen befindet, im Baurecht abgegeben wird, ist weit verbreitet. So gibt die Stadt Baden Bauland nur im Baurecht ab. Ein anderes Beispiel ist die katholische Kirchgemeinde Wettingen, die kürzlich Land einer Baugenossenschaft im Baurecht abgab. Sie wollte damit vermeiden, dass das Land zum Spekulationsobjekt wird. Im Baurechtsvertrag konnte sie ihr soziales Anliegen festschreiben. Sie bleibt Eigentümerin und erhält einen angemessenen Ertrag.

Was spricht für die Abgabe im Baurecht? Eine Gemeinde muss langfristig denken.

  • ♦ Wenn sie das Bauland nicht verkauft, sondern im Baurecht abgibt, kann sie nach dessen Ablauf wieder darüber verfügen. Haben sich bis dann die Bedürfnisse gewandelt, kann sie das Land einer neuen Nutzung zuführen oder es weiterhin im Baurecht abgeben.
  • ♦ Bei der Abgabe im Baurecht steigt der Baurechtzinsertrag proportional zum allenfalls steigenden Landwert. Die Gemeinde, die ja Eigentümerin bleibt, profitiert also von einer allfälligen Wertvermehrung und hat zudem einen angemessenen Ertrag. Bei einem Verkauf hingegen wird ein einmaliger Erlös erzielt, der nur vom momentanen Wert abhängig ist.
Areal Gatterächer Ost: Noch unerschlossenes Bauland, das teilweise der Einwohnergemeinde gehört. Im Vordergrund rechts die Kindergärten Gatterächer, links die Bahnlinie Würenlos - Otelfingen.
Areal Gatterächer Ost: Noch unerschlossenes Bauland, das teilweise der Einwohnergemeinde gehört. Im Vordergrund rechts die Kindergärten Gatterächer, links die Bahnlinie Würenlos – Otelfingen.

Zum Beispiel Gatterächer Ost: Die Gemeinde Würenlos besitzt hier ca. 6’000 m2 Bauland. Es ist Teil einer geplanten Gesamtüberbauung nach einem Gestaltungsplan. Dieses Land wurde seinerzeit erworben, um darauf ein Altersheim zu bauen. Nach Abzug der noch zu erbringenden Erschliessungskosten entspricht es einem Wert von schätzungsweise 5 Millionen Franken.

  • ♦ Bei einem Verkauf würde die Gemeinde also einen Erlös von ca. 5 Millionen Franken erzielen. Sie könnte damit Schulden abzahlen, was bei einem Zinssatz von 2%, jährlich Einsparungen von ca. 100’000.- Franken erbringen würde.
  • ♦ Bei Abgabe im Baurecht hätte die Gemeinde, bei einem angenommenen Baurechtszins von 3%, Einnahmen von ca. 150’000.-/J.
  • ♦ Sie würde wie oben erwähnt Eigentümerin bleiben und so von einer allfälligen Wertvermehrung profitieren.

Die Baurechtslösung ist also nachhaltiger als ein Verkauf.

Zentrumswiese: Für den Bau des Alterszentrums auf der Zentrumswiese wird Land der Einwohner- sowie der Ortsbürgergemeinde beansprucht. Hier steht die Frage im Raum, ob dieses Land der Altersheiminstitution verkauft, verschenkt oder im Baurecht abgegeben werden soll. In Anbetracht der Bedeutung der Zentrumswiese für Würenlos müssen die drei Varianten sehr sorgfältig geprüft werden. Eine Schenkung oder ein Verkauf sollte nur erfolgen, wenn absolut sicher ist, dass dieses Land auch in ferner Zukunft nur für öffentliche Zwecke genutzt werden darf.

Die nachhaltigste Lösung wäre meiner Meinung nach auch hier, wenn die Gemeinde das Bauland einer gemeinnützigen Institution, Genossenschaft oder AG, im Baurecht abgeben würde. Ob man einen Baurechtszins erheben will und wie hoch dieser allenfalls sein soll, könnte an einer Gemeindeversammlung diskutiert und bestimmt werden.

Aufs Thema Zentrumswiese wird würenblicker im Rahmen einer mehrteiligen Serie über den gegenwärtigen Stand der Planung fürs Alterszentrum näher eingehen. Geplant ist, den ersten Beitrag der Serie am 16. Oktober aufzuschalten.

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Dorfleben

Waldweg-Treppe saniert

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Anfang Jahr schrieb Hans Eppenberger über den teilweise schlechten, ja gefährlichen Zustand der Spazierwege im Würenloser Wald. Jetzt ist dazu Erfreuliches zu melden.

Der Weg durch den Buechwald und über die Treppe zum Taunerwiesenweg wird viel begangen. Die Treppe aus Eisenbahnschwellen war aber inzwischen ins Alter gekommen. Die Tritte waren schief und bei Nässe schwer begehbar. Veranlasst durch unseren Bauverwalter Werner Huber hat der Zivilschutz nun diese Treppe mit gut begehbaren Blockstufen erneuert. Ein Bravo für Werner Huber und für die gute Arbeit der Zivilschutzleute.

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Planen, bauen, wohnen

Zahlbare Mietwohnungen sind rar

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Selten zu sehen: Plakat eines Vermieters an der Altwiesenstrasse.
Selten zu sehen: Plakat eines Vermieters an der Altwiesenstrasse.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot. Viele ehemalige WürenloserInnen möchten mit ihrer Familie gerne hierher zurückkommen, andere Leute haben Familienangehörige hier und möchten in deren Nähe ziehen. Sie alle haben grosse Mühe, etwas Geeignetes zu finden. Gleich ergeht es älteren Menschen, die nicht mehr in ihrem Einfamilienhaus wohnen können oder wollen. Auch sie finden nur mit Glück eine geeignete Wohnung. Ganz besonders prekär ist die Situation bei Mietwohnungen. Und es gibt viele gute Gründe, weshalb jemand lieber eine Wohnung mietet statt kauft – auch wenn die heutigen Hypothekarzinsen eher für einen Kauf sprechen mögen.

Zahlbare Mietwohnungen sind im Dorf Mangelware. Es wird zwar viel gebaut, aber grossmehrheitlich entstehen Eigentumswohnungen. Nur ganz selten werden Mietwohnungen erstellt und wenn, sind es meist hochpreisige Wohnungen. Es werden auch Eigentumswohnungen vermietet, diese sind aber meistens ebenfalls im Hochpreissegment. Der freie Markt löst ein dringendes Problem nicht. Der Bau von Eigentumswohnungen ist offensichtlich finanziell interessanter als das Erstellen von Mietwohnungen.

Wie kann man dieses Problem mildern? Soll die Gemeinde Mietwohnungen bauen, oder gibt es eine andere Lösung? Genossenschaftlicher Wohnungsbau ist eine vorteilhafte Alternative. Genossenschaften erstellen keine Luxuswohnungen im oberen Komfortbereich. Schon die Baukosten sind daher in der Regel etwas tiefer. Zudem wird eine Kostenmiete verlangt: Der Mietzins richtet sich nicht nach Nachfrage und Angebot, sondern er deckt die Kapitalzinsen, die Unterhaltskosten- und den Abschreibungsbedarf. Im Vergleich zu den Marktmieten werden Kostenmieten längerfristig tendenziell immer günstiger.

Sollen die Gemeinde oder  engagierte Würenloser nun eine Wohnbaugenossenschaft gründen? Ich meine nein. Wir haben in der Region sehr gute und kompetente Wohnbaugenossenschaften, wie die Baugenossenschaft Lägern in Wettingen. Mit einer solchen Genossenschaft könnte man zusammenarbeiten und ihr Bauland im Baurecht abgeben. Anstelle einer Genossenschaft wäre auch die Ortsbürgergemeinde denkbar. Vertraglich sollte geregelt werden, wer bei einer Vermietung Vorrang hat, zum Beispiel bereits ansässige Würenloser oder frühere Würenloser, die gerne zurückkämen.

Die Gemeinde besitzt im Gebiet Gatterächer Ost ca. 9800 m² Bauland. Darauf könnten etwa 30-35 Wohnungen unterschiedlicher Grösse erstellt werden. Dieses Land entspricht einem Kapital von gegen 10 Mio. Franken. Nun könnte man denken, verkaufen wir dieses Land und bauen wir damit unsere Schulden ab. Mit dieser Lösung haben wir zwar weniger Schulden, zahlen also weniger Schuldzinsen, aber unser Problem mit den Mietwohnungen ist nicht gelöst.

Die Abgabe im Baurecht ist die nachhaltigere Lösung. Die Gemeinde muss und darf ihr Tafelsilber nicht verkaufen, sie bleibt Landeigentümerin. Und wir entschärfen gleich zwei Probleme: den Mangel an preisgünstigen Wohnungen und die hohe Schuldenlast. Der Baurechtszins ist Kapitalertrag und entspricht mindestens der Zinseinsparung, die entsteht, wenn das Land verkauft und damit Schulden abgebaut werden.

 

Dorfpolitik

Der Um- und Erweiterungsbau ist sinnvoll

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Als Architekt wollte ich mich nicht aus dem hohlen Bauch heraus für oder gegen den Um- und Erweiterungsbau des Kindergarten Buech entscheiden. Deshalb traf ich Architekt Rolf Schönmann, den Projektverfasser des Kindergarten Buech I zu einer Besprechung. Nun bin ich überzeugt: Wer sparen will, sagt jetzt Ja zum Baukredit.

Die Kosten: Diese sind sehr detailliert und seriös geschätzt. Es kann davon ausgegangen werden, dass mit diesen Kosten gerechnet werden muss, will man den Bau so sanieren und erweitern wie geplant. Bei einem Kostenvergleich muss darauf geachtet werden, dass nur vergleichbare Kosten einander gegenüber gestellt werden. Im konkreten Fall also die Baukosten.

  • Die reinen Neu- und Umbaukosten belaufen sich auf ca.  634 000 Franken.
  • Im Vergleich dazu die Kosten für den Neubau Gatterächer 3 rund 752 000 Franken.

Man kann sich nun fragen, ob da ein Abbruch und Neubau nicht sinnvoller wäre? Bei dieser Lösung wäre zu bedenken, dass zu den Neubaukosten noch die Abbruchkosten und Zusatzkosten für die Umgebungsgestaltung hinzukämen. Es würden Mehrkosten von
180 000 bis 200 000 Franken entstehen. Man darf dann nicht mehr von Sparen  sprechen.

Isolation: Der Boden ist heute gegen das Untergeschoss (blosser Hohlraum) gar nicht, die Fassade schlecht und das Dach absolut ungenügend isoliert. Jährlich wird so viel Energie unnötig verbraucht und das kostet auch Geld.

Ist eine Luxuslösung geplant? Ein Vergleich des vorhandenen Zustandes mit den kantonalen Richtlinien zeigt die ungenügende Grösse des bestehenden Kindergartens. Auch nach dem Umbau liegt dessen Fläche immer noch unter dem Richtlinienmittel.
Kantonale Richtlinien:              Buech I
minimal     162 m²                   124 m² jetzt
mittel        187 m²                   173 m² nach Umbau
maximal    213 m²                                    

Fazit: Der Um- und Erweiterungsbau ist sinnvoll. Lehnen wir das Projekt jetzt ab, schieben wir das Kostenproblem vor uns her und sparen nur für den Moment. Langfristig wird uns diese oder eine andere Lösung sicher mehr Geld kosten. In der Zwischenzeit wird unnötig Energie verschwendet, und eine provisorische Lösung würde auch viel kosten. Wie stichhaltig ist schliesslich das oft gehörte Argument, dass wir oder unsere Kinder auch keinen Schaden genommen hätten als Kindergärtler in diesem Chindsgi? Es wäre nur stichhaltig, wenn wir heute selbst in einer schlecht isolierten und zu kleinen Wohnung wohnen würden.

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