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Dorfpolitik

Chance für preisgünstige Wohnungen in Würenlos

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Die Lage auf dem Würenloser Wohnungsmarkt ist angespannt. Einwohner- und Ortsbürgergemeinde wollen darauf mit einer Neuausrichtung ihrer Wohnraumpolitik reagieren. Im Gebiet Gatterächer soll es gemeinnützigen Wohnungsbau geben.

Die Grundstücke der Einwohner- und der Ortsbürgergemeinde sowie einer Erbengemeinschaft im Gebiet Gatterächer Ost.

Würenlos ist eine beliebte Wohngemeinde. In den letzten Jahren sind nicht nur Eigenheime markant teurer geworden. Auch das Niveau der Mieten ist gestiegen. Selbst wenn noch keine Wohnungsnot herrscht, so sind Wohnungen doch knapp (siehe Text in blauer Schrift am Schluss dieses Artikels).  Von einem verknappten Wohnungsangebot sind einkommensschwächere Haushalte besonders betroffen. Doch zunehmend belasten höhere Mieten auch die Budgets mittelständischer Haushalte spürbar. 

Der junge, im Dorf verwurzelte Handwerker möchte bei den Eltern ausziehen, hofft aber kaum,  eine bezahlbare kleine Wohnung zu finden. Dem älteren Ehepaar, dessen Kinder längst flügge sind, ist die Wohnung zu gross, zu umständlich, geworden. Es würde gerne in eine kleinere Wohnung im Dorf ziehen. Wenn diese nur nicht teurer wäre als die alte grössere. Das frisch getrennte Ehepaar hat plötzlich zwei Haushalte zu finanzieren und kann das Eigenheim nicht halten. Doch findet die Mutter, die den schulpflichtigen Kindern zuliebe im Dorf wohnen bleiben möchte, ein neues Zuhause?  

Noch ist die Würenloser Bevölkerung recht gut durchmischt. Die mögliche  Entwicklung zu einem Ort, wo finanziell Gut- und Bestgestellte unter sich bleiben, gilt es im Interesse des gesamten Dorfes zu vermeiden.

Das zentrumsnahe Gebiet Gatterächer Ost ist heute die grösste voll erschlossene Baulandreserve in einer Wohnzone von Würenlos. Ein kleinerer Teil gehört einer privaten Erbengemeinschaft, zwei grössere Parzellen gehören der Einwohner- bzw. der Ortsbürgergemeinde (siehe Plan). Der Einwohnergemeinde pressierte es bisher nicht mit der Überbauung des ganzen Areals, konnte so doch die grosse Bautätigkeit in der Gemeinde etwas gedämpft werden. 

Den Anstoss nun doch vorwärts zu machen, habe die Ortsbürgerkommission gegeben, sagt Gemeindeammann Toni Möckel. Nachdem das ganze Baugebiet fertig erschlossen ist und auch entsprechende Erschliessungsbeiträge fällig wurden, habe die Ortsbürgergemeinde ihr Land nicht mehr länger brachliegen lassen wollen. Sie erteilte Architekt Gregor Schlup den Auftrag für ein Vorprojekt. Die Einwohnergemeinde schloss sich ihr an, weil sie aber noch keinen Kredit dafür gesprochen hat, finanziert die Ortsbürgergemeinde die Kosten fürs ganze Vorprojekt vor.

Das Vorprojekt basiert auf dem seit 10 Jahren rechtskräftigen Gestaltungsplan für das Areal. Demnach soll die Parzelle der Einwohnergemeinde entlang der Bahnlinie mit einem langen Mehrfamilienhaus überbaut werden, das auch als Lärmschutz dient. Auf dem Land der Ortsbürger und der Erbengemeinschaft sind Reiheneinfamilienhäuser vorgesehen. Wie viele Wohneinheiten es insgesamt sein werden, soll das Vorprojekt aufzeigen. 

Dass das Bauland der beiden Gemeinden im Baurecht abgegeben werden soll, war schon länger klar. Doch dachte man früher eher daran, das Land privaten Bauherrschaften zur Verfügung zu stellen. Zwischenzeitlich kam es in diesem Punkt zu einem Richtungswechsel, wie Gemeindeammann Möckel bestätigt. Zumindest auf den Parzellen der Ortsbürger- und Einwohnergemeinde sollen gemeinnützige Bauträger preisgünstigen Wohnraum erstellen. 

Gemeinnützige Wohnungen sollen keine Rendite abwerfen. Dies, ein massvoller Baurechtszins und ein vernünftiger, zweckmässiger Baustandard ermöglichen Mietzinsen, die tiefer sind als die  Marktmieten. Gemeinnützige Wohnungen sind meistens freitragend,  also nicht zwingend von der öffentlichen Hand subventionierte Sozialwohnungen (diese dürfen nur an Personen vermietet werden, die strenge Anforderungen betreffend Einkommen, Vermögen usw. erfüllen). Freitragende Wohnungen kommen auch für mittelständische Haushalte in Frage. Gewisse Belegungsregeln gelten aber meist auch hier (z.B. Verhältnis Zimmerzahl : Anzahl Bewohnende).

Denkbar wäre ein einziger gemeinnütziger Bauträger für das ganze Areal Gatterächer Ost. Doch die Ortsbürgergemeinde favorisiert laut Toni Möckel eine andere Lösung. Sie will selber investieren, aber nur auf ihrer Parzelle. Die Einwohnergemeinde hingegen soll ihre Parzelle im Baurecht einer Institution des gemeinnützigen Wohnungsbaus im Baurecht zur Verfügung stellen. Das könnte eine eigens dafür gegründete oder eine bereits bestehende grössere Genossenschaft,  allenfalls auch eine Stiftung,  eine gemeinnützige AG oder ein Gemeinwesen selber sein. Welche Form es letztlich sein wird, ist laut Toni Möckel nach der zweiten Sitzung einer Arbeitsgruppe, die all die organisatorischen, baulichen und betrieblichen Fragen klären soll, völlig offen.

Dieser Arbeitsgruppe  gehören an: eine Vertreterin der Erbengemeinschaft Müller (Samira Ellenberger), zwei Gemeinderäte (Ammann Toni Möckel, Vorsitz, und Consuelo Senn) drei Vertreter der Ortsbürger (Marcel Moser, Präs. Fiko Ortsbürgergemeinde, sowie Stefan Ernst und Marcel Markwalder), je ein Mitglied der Würenloser Finanz- und der Planungskommission (Marcus Meyer sowie Matthias Rufer). Ohne Stimmrecht wirken Gregor Schlup als Projektleiter, Bauverwalter Markus Roth sowie seine Stellvertreterin Andrea Hofbauer mit. 

Angespannte Wohnsituation

Eine Kennzahl, um die Lage auf dem Wohnungsmarkt einzuschätzen, ist die Leerwohnungsziffer. Diese Momentaufnahme gibt den Anteil leerstehender Wohnungen an der Gesamtzahl der Wohnungen an, wobei gewisse Ungenauigkeiten unvermeidbar sind. In der Regel stehen weniger Eigenheime leer als Mietwohnungen. Mitte 2024 betrug die Leerwohnungsziffer in Würenlos 0,33 und war damit eine der tiefsten im Bezirk Baden. Gemäss offiziellen Angaben standen damals 10 Wohnungen mit 1 bis 6 und mehr Zimmern in Würenlos leer. Im kantonalen Mittel lag die Leerwohnungsziffer bei 1,30, also viel näher bei der Marke von 1,5, bei der angenommen wird, dass sich Angebot und Nachfrage die Waage halten. 

Noch ist in Würenlos die durchschnittliche (über alle Wohnungstypen erhobene) Monatsmiete  von CHF 21.70 pro m2 Wohnfläche im Vergleich mit Nachbargemeinden und dem Kanton durchaus im Rahmen. Das liegt auch daran, dass die meisten grösseren Überbauungen mit Mietwohnungen schon etliche Jahrzehnte alt sind. Und ältere Mietwohnungen sind wegen der Mietzinsregulierung  meistens preisgünstiger als Neubauwohnungen.

Doch die Baustruktur des Dorfeswandelt sich ständig. Je knapper die Wohnungen sind und je höher deshalb die Mietzinsen, desto grösser wird der Anreiz, Altbauten durch Neubauten mit maximaler Ausnützung zu ersetzen. In Wettingen etwa ist das selbst  bei älteren Überbauungen von Wohngenossenschaften zu beobachten, in Würenlos verschwinden momentan vor allem Einfamilien- zugunsten von  Mehrfamilienhäusern. – Durch diese Art der inneren Verdichtung entstehen zwar mehr, aber eben auch teurere Wohnungen.  Teile der angestammten Bevölkerung werden an Orte mit tieferem Mietzinsniveau verdrängt.

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Planen, bauen, wohnen

7300 sind zu wenig

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Wie gross soll Würenlos noch werden? In der Bevölkerung dürften die Vorstellungen darüber weit auseinander gehen. Umso wichtiger ist eine breite Diskussion zur Gemeindeentwicklung und zwar jetzt. Bevor die Revision der Nutzungsplanung beginnt.

Blau: Die Bevölkerungsentwicklung 2002 – 2017
Rot: Das Wachstumsziel gemäss Leitbild bis 2031

 

Wenn es nach dem Gemeinderat geht, soll Würenlos bis 2030/31 auf 7300 Einwohner anwachsen. Dieses Ziel schrieb er Anfang Januar 2016 in sein Leitbild für die nächsten 15 Jahre. Das Planungsziel ist nicht belanglos. Die Infrastruktur (z.B. Schulraum, Wohnen im Alter) wird darauf ausgerichtet. Die Gefahr von teuren Hauruckübungen, um einer unerwarteten Bevölkerungsentwicklung Rechnung zu tragen, verringert sich.

Ist das Ziel von 7300 Einwohnern bis 2030 richtig? Nach einer stürmischen Wachstumsphase zählten wir Ende letzten Jahres 6361 Einwohner. Der Zuwachs in den letzten 15 Jahren betrug 1478 Personen. Noch 939 Personen soll er gemäss Gemeinderat in den nächsten 15 Jahren betragen. Einigen Leserinnen und Lesern mag ein solches Wachstum immer noch zu gross sein. Sie vermissen das dörflich gemütliche von früher.

Aber Würenlos liegt ja nicht in der Pampa. Für die Statistiker des Bundes gehört unsere Gemeinde aufgrund gewisser statistischen Kriterien (z.B. Pendlerströme) zur Agglomeration Zürich – und nicht etwa zur kleineren Agglomeration Baden. Für die aargauische Raumplanung zählt Würenlos zum urbanen Entwicklungsraum. Hier soll die Entwicklung dynamischer verlaufen als im kantonalen Durchschnitt. Kommt es nicht zu einem drastischen Konjunktureinbruch, werden mehr Leute in Würenlos wohnen wollen. Selbst wenn die Einwanderung als Wachstumstreiber längerfristig abflauen sollte, bleibt die Grossagglomeration Zürich als Arbeits- und Wohngegend hoch attraktiv.

Das Bevölkerungswachstum um 939 Personen relativiert sich, wenn man sich vor Augen hält, was momentan in Bau oder konkret geplant ist – und zwar im Rahmen der jetzigen Bau- und Zonenordnung und damit politisch kaum mehr beeinflussbar. Je über ein Dutzend Wohneinheiten entstehen momentan im Buechzelgli und auf dem Sägereiareal Kempfhofstrasse. Viele weitere werden in naher Zukunft hinzukommen: Auf den Arealen Gatterächer Ost und Huebacher, für die Gestaltungspläne bereits vorliegen, und auf den Arealen Steinhof/Im Grund und Zentrumswiese/Rössli/Post (mit Alterszentrum), für welche die planerischen Leitplanken hoffentlich in absehbarer Zeit montiert werden.

Werden die genannten Areale innert – sagen wir mal – 7 Jahren überbaut, so entstehen mindestens 220 Wohneinheiten, was etwa 500 zusätzlichen Einwohnern entspricht. Dazu kommt, dass schon heute und in den nächsten Jahren in den Wohnquartieren verdichtet wird, was das Zeug hält. Das Potential ist da. Auf Spaziergängen stösst man öfters auf relativ kleine Häuser in grossen Gärten, die förmlich nach Ersatzbauten rufen. Es erscheint somit nicht ausgeschlossen, dass das Wachstumsziel von 7300 Einwohnern  wesentlich früher als 2030 erreicht wird. Und dann wäre Würenlos gebaut?

Das ist unrealistisch. Und wer glaubt, auf diese Weise werde unser Dorf seinen heutigen Charakter am ehesten bewahren, könnte sich irren. Ohne Willen zu starken Lenkungsmassnahmen könnte bei diesem Szenario die Wohnlichkeit im Dorf stark leiden. Um überhaupt noch bauen zu können, würden gesetzliche Gebäudeabstände bis auf den letzten Zentimeter ausgereizt oder mit erkauften Näherbaurechten unterschritten. Vorgärten würden Autoabstellplätzen und Velogaragen  – ohne Kompensation durch Grünflächen im öffentlichen Raum würde das Dorf weniger grün. Eine solche Entwicklung, wie wir sie in den letzten Jahren an einigen Orten im Dorf erlebten, wäre bedauerlich, da minderwertig. Zudem würden bei anhaltend grosser Nachfrage nach Wohnraum die Landkosten und die Mietzinsen übermässig ansteigen. Das kann zur Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung durch finanzkräftigere Zuzüger führen, wie sich etwa im ganzen Kanton Zug zeigt.

Verdichtung ist nicht zum vornherein des Teufels. Sie kann zu sehr befriedigenden Lösungen führen, wenn wir echten Gestaltungswillen und Mut zeigen. Bei der Totalrevision der Allgemeinen Nutzungsplanung, die nun anläuft, wird es genau darum gehen. Und nicht wie bei früheren Totalrevisionen darum, das Siedlungsgebiet nach Lust und Laune der Kulturlandbesitzer auszudehnen. Bund und Kanton setzen Einzonungen enge Grenzen. Zwar billigt die kantonale Raumplanung unserer Gemeinde wegen der hohen Bautätigkeit in jüngster Vergangenheit die Einzonung von 25 000 Quadratmetern Bauland bis 2040 zu. Doch im Vordergrund steht das Wachstum nach innen. Man kann dem auch Verdichtung sagen.

Ein höheres Wachstumsziel von mehr als 7300 Einwohnern bis 2030 wäre eine planerische Herausforderung. Es würde die Gemeinde zwingen, sich intensiver mit der baulichen Entwicklung auseinanderzusetzen. Statt einfach den Ist-Zustand fortzuschreiben, müsste um Lösungen gerungen werden, mit denen sich auch bei erheblich grösserer Bevölkerung die Wohnqualität gesamthaft erhalten oder gar steigern liesse. In späteren Beiträgen wird würenblicker zeigen, wie das möglich wäre. Zum Beispiel mit höheren Bauten an ausgewählten Lagen.

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Einwohnergemeinde ist am Zug

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Die Ortsbürgergemeinde hat am Dienstagabend nach kurzer Diskussion den Tauschvertrag mit der Einwohnergemeinde genehmigt. Dies meldet das Badener Tagblatt  in seiner Ausgabe von Fronleichnam. Wenn auch die Versammlung der Einwohnergemeinde am kommenden Dienstag, 9. Juni, dem Vertrag zustimmt, geht die ganze Zentrumswiese in das Eigentum der Einwohnergemeinde über, im Gegenzug erhalten die Ortsbürger eine Baulandparzelle im Gebiet Gatterächer Ost.

Mit einem Ja am 9. Juni werden die Eigentumsverhältnisse auf der Zentrumswiese vereinfacht, womit ein  wichtiger Schritt zur Realisierung des Alterszentrums getan wäre. Für das Alterszentrum würde die Einwohnergemeinde das benötigte Land im Baurecht abtreten. Zu welchen Bedingungen (Baurechtszins) wird später bestimmt. Im Traktandenbericht zur Gemeindeversammlung versichert der Gemeinderat , die künftigen Wohnkosten im Alterszentrum nicht durch einen hohen Baurechtszins in die Höhe treiben zu wollen. Theoretisch möglich wäre auch ein symbolischer Baurechtszins von einem Franken pro Jahr. Dies aber wohl nur dann, wenn der Baurechtsnehmer (Bauherr) des Alterszentrums sich verpflichtet, den gesamten Kostenvorteil  den künftigen Bewohnern weiterzugeben.

Einem Ja der Einwohnergemeinde zum Tauschvertrag sollte eigentlich nichts im Wege stehen. Auch wenn der vorliegende Vertrag etwas einseitig zugunsten der Ortsbürger ausgefallen sein mag. Die Ortsbürger haben sich nämlich ausbedungen, dass die Einwohnergemeinde keinen Gewinn aus diesem Landhandel schlagen darf. Sollte die Einwohnergemeinde innert der nächsten 40 Jahre dennoch einen Gewinn erzielen – etwa, wenn das Alterszentrum doch nicht realisiert und das Land irgendjemandem zum Höchstpreis verkauft würde – , dann fiele der Gewinn der Ortsbürgergemeinde zu. Die Ortsbürger ihrerseits sind absolut frei, was sie mit dem Land im Gatterächer anfangen und zu welchen Bedingungen sie es zum Überbauen abgeben.

Die Ortsbürger sitzen bei diesem Tauschhandel am längeren Hebel. Die Vertragsklausel zu ihren Gunsten zeigt auch ein gewisses Misstrauen gegenüber dem Gemeinderat, wie ernst er es mit dem Bau eines Alterszentrums auf der Zentrumswiese meint.  Die Klausel sollte aber für die Einwohnergemeinde kein Grund sein, den Vertrag abzulehnen. Denn einerseits ist sie,  wie die Ortsbürger,  am Bau des Alteszentrums interessiert – die Rekordgemeindeversammlung vonm Sommer 2013 hat dies eindrücklich demonstriert.  Anderseits läge es wohl in der Hand der Stimmberechtigten, einen gewinnabwerfenden Verkauf der Zentrumswiese  zu verhindern. Diese Kostbarkeit im Herzen unseres Dorfes gilt es auf alle Fälle in öffentlichem Eigentum zu behalten. Und abgesehen davon bin ich nicht restlos davon überzeugt, dass es in 40 Jahren die Ortsbürgergemeinde in ihrer heutigen Form noch geben wird. Diese komische Institution – Gemeinschaftseigentum aufgrund eines Vorrechts der Geburt – scheint mir eher ins 19. als ins 21. Jahrhundert zu passen. In vielen anderen Kantonen sind solche Konstrukte  längst abgeschafft worden.

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Sinnvoller Landtausch und unnötige Portokosten

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Heute Pfingstsamstag hatte unser Pöstler viel zu tun, obwohl er ja samstags nur A-Post auszutragen hat. Buchstäblich in letzter Minute waren Tausende von Couverts zu verteilen – jene mit der Einladung und dem Stimmrechtsausweis für die Einwohner-Gemeindeversammlung vom Dienstag, 9. Juni. Per B-Post wäre es knapp geworden: spätestens 14 Tage vor der Versammlung sind die Unterlagen zuzustellen. Weshalb  stets in letzter Minute aufgegeben und folglich teuer per A–Post spedieren? Auch wenns nur wenige Rappen pro Couvert ausmacht, den Wochenlohn eines Gemeinderates oder der Tageslohn unseres Gemeindeschreibers liesse sich jedesmal locker einsparen. Aber vielleicht sagt sich die Gemeindekanzlei «was der Schule recht ist, soll uns nur billig sein». Eltern von Kindergarten- und Unterstufen-Schülern haben sich ebenfalls gewundert, als sie die Einladung zum Früelig-Iilüüte per A-Post erreichte – hier hätte die Einsparung immerhin für ein neues Kinderbuch gereicht. Womit auch dies gesagt ist.

Man schätzt sich als Stimmberechtigter mittlerweile ja schon glücklich, wenn der Gemeinderat wenigstens bei zwingend vorgeschriebenen Terminen uns Mitbürgern etwas von Belang mitteilt. Ansonsten erfährt man ja nur alle Schaltjahre etwas davon, was sich so tut an Wichtigem im Gemeindehaus.

A-Post hin oder her – im grossen Ganzen ist das Kostenbewusstsein bei Behörden und Verwaltung ja spürbar gestiegen. Das hat auch dazu beigetragen, dass die Rechnung 2014, die am 9. Juni zu genehmigen ist, um 1,8 Millionen Franken besser abschliesst als budgetiert. Zum guten Ergebnis geführt haben aber vor allem die von den Stimmberechtigten gezogene Investitionsbremse und die über Erwarten hohen Einnahmen bei den Firmen- sowie den Erbschafts- und Schenkungssteuern.

Die Verschuldungslage hat sich überraschend schnell deutlich entschärft. Pro Kopf der Bevölkerung beträgt die Nettoschuld jetzt noch 3078 Franken (Ende letzten Jahres rechnete man noch mit 3804 Franken) und liegt damit rund 100 Franken tiefer als Ende 2013. Das Verschuldungsziel von 2500 Franken ist beträchtlich näher gerückt.

Dürfen da zum Beispiel die Sportvereine bereits Licht am Ende des Tunnels sehen, durch den sie seit dem Nein zur Projektierung des Sportplatzes Tägerhard gehen? Man darf gespannt sein, wie der Investitions- und Finanzplan für die nächsten 7 Jahre im Dezember aussehen wird. Bei der Präsentation des guten Rechnungsabschlusses liess der Gemeinderat verlauten, «neue Investitionen in grösserer Millionenhöhe dürften auch in naher Zukunft nicht realisiert werden können.» Doch eine Investition in «grösserer Millionenhöhe» wäre die neue Sportanlage ja nicht unbedingt. Vor der Abstimmung über den Projektierungskredit sprach der Gemeinderat von 2,5 Millionen Franken, die der neue Sportplatz die Einwohnergemeinde kosten würde.

Die bevorstehende Gemeindeversammlung wird kaum hohe Wellen werfen. Ein einziges Traktandum (Link zum Traktandenbüchlein) hat etwas Fleisch am Knochen: der Landabtausch mit der Ortsbürgergemeinde fürs Alterszentrum. In einem ersten Anlauf scheiterte der gemeinderätliche Plan, das Ortsbürgerland auf der Zentrumswiese zu erwerben. Die Ortsbürger wollten lieber einen Landabtausch. Und sie haben sich  durchgesetzt. Beantragt wird nun der Abtausch des Ortsbürgerlandes auf der Zentrumswiese gegen halb soviel Bauland der Einwohnergemeinde im Gebiet Gatterächer Ost.

Eine Woche vor der Einwohner- hat die Ortsbürgergemeinde über das Geschäft zu befinden. Es wäre eine grosse Überraschung und Enttäuschung, wenn der Landhandel ein zweites Mal am Widerstand der Ortsbürger scheitern würde. Sollte die Einwohnergemeinde am 9. Juni ebenfalls zustimmen, wovon auszugehen ist, könnte die Planung des Alterszentrums endlich konkretere Züge annehmen. Der Landabtausch verstösst zwar gegen den an sich sinnvollen Grundsatz des Gemeinderates, kein Land mehr zu veräussern, sondern nur noch im Baurecht abzugeben. Weil aber das Land im Gatterächer einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft (der Ortsbürgergemeinde) abgegeben wird,  nur gemäss einem  rechtskräftigen Gestaltungsplan überbaut werden kann und die Einwohnergemeinde weiterhin Eigentümerin eines Landstreifens entlang der Bahnlinie bleibt, ist dieser Tausch verantwortbar.

Doch ob es so zügig weiter gehen wird, wie von den Gemeinderatsvertretern an der Generalversammlung des Vereins Alterszentrums Würenlos (VAZW) in Aussicht gestellt, wird sich weisen. Das hängt unter anderem davon ab, wie gut sich die Zusammenarbeit entwickeln wird zwischen dem Gemeinderat und dem personell stark erneuerten Vorstand des Vereins Alterszentrum – er steht neu unter einem Ko-Präsidium von Paul Isler und Alain Cornuz. Ein gemeinsamer Steuerungsausschuss soll im Juni erstmals tagen. Taten bzw. Entscheide statt schöne Worte, das erwartet nun die Bevölkerung.

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