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Ein Plätzchen als Schätzchen

Aufwertung für die Dorfstrasse, das neue Plätzchen bei der Einmündung der Haselstrasse.
Wie mit planerischer Sorgfalt und mit relativ geringem Aufwand das Ortsbild verschönert und der Aufenthalt im öffentlichen Raum erfreulicher gestaltet werden kann, zeigt sich nun an der Dorfstrasse. Bei der Einmündung der Haselstrasse ist in den letzten Wochen ein schmuckes Plätzchen entstanden.

Das teils gekieste, teils gepflästerte Plätzchen ist zurückhaltend «möbliert»: Ein Baum samt Sitzbank rundherum, ein alter Brunnen, zwei mächtige Holzbalken und ein Steinkreis als weitere Sitzgelegenheiten und einige Steinblöcke gegen Wildparkierer. Sponsoren der Sitzbalken sind die Ortsbürger, es wird darauf diskret für vermehrte Verwendung einheimischen Holzes geworben. Der Brunnen ist eine Leihgabe des früheren Brunnenmeisters Felix Brunner.

Das Auge des Dorfflaneurs nimmt das Plätzchen mit Dankbarkeit wahr. Statt mit öden Sicht- und Lärmschutzwänden (wie gleich gegenüber an der Dorfstrasse) abgewertet, ist hier der Strassenraum aufgewertet worden. Eine neue Wegmarke ist entstanden. Im vordersten Teil der Überbauung Gatterächer West hat zwar das einstige Bauernhaus Haselstrasse 1 weichen müssen. «… mit seinem grossen (inzwischen verwilderten) Vorgarten trägt es wesentlich zum lebendigen und abwechslungsreichen Strassenraum bei», schrieb Martin Brogle in den Würenloser Blättern 2010 in seinem zusammen mit Felix Wyss verfassten Beitrag «Fünf vor zwölf für die Dorfstrasse». Nun hat der Vorgarten wenigstens einen würdigen Ersatz gefunden.

Das neue Plätzchen ist nicht nur Schmuck, es hat auch eine Funktion. Es macht es attraktiver, zu Fuss im Dorf unterwegs zu sein. Denken wir nur an die älteren und alten Menschen, die in immer grösserer Zahl anzutreffen sind. Auf ihrem Spaziergang oder Einkaufsweg schätzen es viele von ihnen gewiss, da kurz ausruhen zu können. Wenn der Baum im Sommer ausreichend Schatten spenden wird, werden vielleicht auch junge Mütter mit Kindern hier verweilen. Und die Kindergärtler vom Gatterächer werden wohl dank des Brunnens öfters nässer nach Hause kommen, als es die Wetterlage erwarten liesse. Das mag die Eltern nicht erfreuen, steigert aber den von Pädagogen hoch gepriesenen Erlebniswert des Schulwegs ungemein.

Zu lange sind in Würenlos die Strassenräume gestalterisch ziemlich vernachlässigt worden. Wie gut täte doch eine gestaltete Freifläche wie hier an der Ecke Dorf-/Haselstrasse dem «zusammengemosteten» Bickackerquartier! In seinem Leitbild zur Gemeindentwicklung von 2015 hatte es sich der Gemeinderat zum Ziel gesetzt, der Gestaltung des Strassenraumes mehr Aufmerksamkeit zu schenken und so die qualitative Entwicklung zu fördern sowie die Verkehrssituation im Dorf zu verbessern. Mit dem Plätzchen an der Dorfstrasse ist ein Anfang gemacht worden.

Musste der Neuüberbauung Gatterächer West weichen: Das Bauernhaus Haselstrasse 1 mit seinem zuletzt verwilderten Vorgarten.

Fussweg-Lücke bald schliessen

Mit einem kurzen Weglein vom Kohlgrubenweg zur Landstrasse könnte das Fusswegnetz im Dorf optimiert werden. Es entstünde eine neue, attraktive Fussverbindung von der Dorfstrasse zum Bahnhof.

Ein schön angelegter öffentlicher Fussweg führt durch die neue Überbauung Gatterächer West.
Ein schön angelegter öffentlicher Fussweg führt durch die neue Überbauung Gatterächer West.

Die Wohnüberbauung Gatterächer West ist fertig gebaut. Bald werden auch die letzten Wohnungen bezogen sein. Dann haben über 100 junge und alte Menschen ein neues Zuhause mitten im Dorf gefunden  – nahe der Läden, nahe der Haltestellen des öffentlichen Verkehrs (Bus, S-Bahn), und mit Kindergärten sowie Kinderkrippe und –hort in nächster Nähe.

Zu den Bewohnern werden auch mein Blogger-Kollege Hans Arnold und seine Frau Margrit gehören. Ihnen, die bisher ein Einfamilienhaus im Buechquartier bewohnten, haben es nicht nur das Konzept und die Architektur der Überbauung angetan, sondern eben auch die zentrale Lage. Sie ist ideal für aktive Menschen im etwas fortgeschritteneren Alter, die nicht aufs Auto angewiesen sein wollen. Aber auch für jüngere Berufstätige, die mit dem öffentlichen Verkehr in den Raum Zürich oder nach Wettingen/Baden pendeln, sind die Wohnungen gut gelegen.

Die Gemeinde hat erfreulicherweise erwirkt, dass ein öffentlicher Fussweg quer durch die Überbauung von der Haselstrasse zum Kohlgrubenweg führt – eine wertvolle Ergänzung des Wegnetzes für den Langsamverkehr, von der das ganze Dorf profitiert. Die neue Fussverbindung hat aber noch einen Schönheitsfehler. Sie endet am Kohlgrubenweg. Es fehlt ein kurzes Verbindungsstück zur Landstrasse. Wer zu Fuss zum Bahnhof und dessen Umgebung gelangen will, muss weiterhin einen ziemlich grossen Umweg via Zebrastreifen bei der Bäckerei Schwab und die Landstrasse machen.

In der neuen Fussweg-Verbindung zwischen Dorf- und Landstrasse fehlt das kurze Teilstück zwischen den roten Pfeilen.
In der neuen Fussweg-Verbindung zwischen Dorf- und Landstrasse fehlt das kurze Teilstück zwischen den roten Pfeilen.

Hans Arnold hat darum in einem Brief an den Gemeinderat angeregt, die Lücke zur Landstrasse (Höhe Steinhof) möglichst bald zu schliessen. Wenn das Geld für eine definitive Lösung fehle, erfülle auch ein einfacher Kiesweg als Provisorium den Zweck. In einem vor Jahren erarbeiteten Gestaltungskonzept für die Landstrasse ist bei der Einmündung des vorgeschlagenen Fusswegs in die Landstrasse (vis-à-vis Steinhof-Parkplatz) eine Haltestelle für die RVBW-Busse vorgesehen. Hans Arnolds Vorschlag steht somit keineswegs quer in der Landschaft. Beim Aufwand für ein Provisorium ist aber zu bedenken, dass für ein sicheres Queren der Landstrasse (Zebrastreifen, allenfalls gar Mittelinsel) gesorgt werden müsste. Diese Investition käme aber auch den Anwohnern der Landstrasse auf der heute Trottoir-losen Seite zugute.

Inzwischen hat Bauverwalter Markus Roth mit einem Mail bereits auf Arnolds Schreiben reagiert: «Ich habe Ihr Anliegen aufgenommen und werde es abklären, es wird aber noch etwas dauern. Ich melde mich wieder, wenn ich etwas Neues weiss.» (Abschnitt ergänzt am 13.2.16)

Der Vorschlag für eine einfach gestaltete Wegverbindung erinnert an einen namenlosen Kiesweg, der früher von der Lättenstrasse zur Hürdlistrasse in Richtung Bahnhof geführt hat. Dieser Weg war von Bahnpendlern angeregt worden und trug darum im Volksmund den Namen Professorenwegli. Zustande kam der Weg, der bis zur Ablösung durch die neue Hungerbüelstrasse sehr rege benützt wurde, auch dank kooperativem Verhalten der Landbesitzer.

Bauland verkaufen oder im Baurecht abgeben?

Verschiedentlich wird darüber diskutiert, ob die Einwohnergemeinde (oder die Ortsbürgergemeinde) Bauland, das sich in ihrem Besitz befindet, (Wiemel, Gatterächer Ost, Zentrumswiese) verkaufen oder im sogenannten Baurecht abgeben soll. Ein Baurecht ist die nachhaltigere Lösung.

In diesen Diskussionen um Baulandreserven der Gemeinde wird leider immer wieder deutlich, wie gering der Wissenstand in Sachen Baurecht ist.

  • ♦ Mit dem Baurecht erteilt der Grundeigentümer einem Dritten das Recht, auf seinem Grundstück zu bauen und das Gebäude über eine bestimmte Dauer (max. 99 Jahre) zu nutzen.
  • ♦ Das Baurecht kann vor Ablauf der Frist verlängert werden.
  • ♦ Dauert das Baurecht mehr als 30 Jahre, kann es als selbständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen und als solches wie eine gewöhnliche Liegenschaft verkauft oder belehnt werden.
  • ♦ Der Bauberechtigte hat dem Grundeigentümer einen Baurechtszins zu entrichten, der sich in der Regel nach dem Bodenwert/Hypothekarzins errechnet und periodisch angepasst wird.
  • ♦ Ob und in welchem Umfang die Bauten nach Ablauf des Baurechtes durch den Grundeigentümer zu entschädigen sind, wird im Baurechtsvertrag geregelt.

Gemeinwesen und Baurecht: Dass Bauland, das sich im Besitz von Einwohner-, Ortsbürger-, Kirchgemeinden oder anderen öffentlichen Institutionen befindet, im Baurecht abgegeben wird, ist weit verbreitet. So gibt die Stadt Baden Bauland nur im Baurecht ab. Ein anderes Beispiel ist die katholische Kirchgemeinde Wettingen, die kürzlich Land einer Baugenossenschaft im Baurecht abgab. Sie wollte damit vermeiden, dass das Land zum Spekulationsobjekt wird. Im Baurechtsvertrag konnte sie ihr soziales Anliegen festschreiben. Sie bleibt Eigentümerin und erhält einen angemessenen Ertrag.

Was spricht für die Abgabe im Baurecht? Eine Gemeinde muss langfristig denken.

  • ♦ Wenn sie das Bauland nicht verkauft, sondern im Baurecht abgibt, kann sie nach dessen Ablauf wieder darüber verfügen. Haben sich bis dann die Bedürfnisse gewandelt, kann sie das Land einer neuen Nutzung zuführen oder es weiterhin im Baurecht abgeben.
  • ♦ Bei der Abgabe im Baurecht steigt der Baurechtzinsertrag proportional zum allenfalls steigenden Landwert. Die Gemeinde, die ja Eigentümerin bleibt, profitiert also von einer allfälligen Wertvermehrung und hat zudem einen angemessenen Ertrag. Bei einem Verkauf hingegen wird ein einmaliger Erlös erzielt, der nur vom momentanen Wert abhängig ist.
 Areal Gatterächer Ost: Noch unerschlossenes Bauland, das teilweise der Einwohnergemeinde gehört. Im Vordergrund rechts die Kindergärten Gatterächer, links die Bahnlinie Würenlos - Otelfingen.
Areal Gatterächer Ost: Noch unerschlossenes Bauland, das teilweise der Einwohnergemeinde gehört. Im Vordergrund rechts die Kindergärten Gatterächer, links die Bahnlinie Würenlos – Otelfingen.

Zum Beispiel Gatterächer Ost: Die Gemeinde Würenlos besitzt hier ca. 6’000 m2 Bauland. Es ist Teil einer geplanten Gesamtüberbauung nach einem Gestaltungsplan. Dieses Land wurde seinerzeit erworben, um darauf ein Altersheim zu bauen. Nach Abzug der noch zu erbringenden Erschliessungskosten entspricht es einem Wert von schätzungsweise 5 Millionen Franken.

  • ♦ Bei einem Verkauf würde die Gemeinde also einen Erlös von ca. 5 Millionen Franken erzielen. Sie könnte damit Schulden abzahlen, was bei einem Zinssatz von 2%, jährlich Einsparungen von ca. 100’000.- Franken erbringen würde.
  • ♦ Bei Abgabe im Baurecht hätte die Gemeinde, bei einem angenommenen Baurechtszins von 3%, Einnahmen von ca. 150’000.-/J.
  • ♦ Sie würde wie oben erwähnt Eigentümerin bleiben und so von einer allfälligen Wertvermehrung profitieren.

Die Baurechtslösung ist also nachhaltiger als ein Verkauf.

Zentrumswiese: Für den Bau des Alterszentrums auf der Zentrumswiese wird Land der Einwohner- sowie der Ortsbürgergemeinde beansprucht. Hier steht die Frage im Raum, ob dieses Land der Altersheiminstitution verkauft, verschenkt oder im Baurecht abgegeben werden soll. In Anbetracht der Bedeutung der Zentrumswiese für Würenlos müssen die drei Varianten sehr sorgfältig geprüft werden. Eine Schenkung oder ein Verkauf sollte nur erfolgen, wenn absolut sicher ist, dass dieses Land auch in ferner Zukunft nur für öffentliche Zwecke genutzt werden darf.

Die nachhaltigste Lösung wäre meiner Meinung nach auch hier, wenn die Gemeinde das Bauland einer gemeinnützigen Institution, Genossenschaft oder AG, im Baurecht abgeben würde. Ob man einen Baurechtszins erheben will und wie hoch dieser allenfalls sein soll, könnte an einer Gemeindeversammlung diskutiert und bestimmt werden.

Aufs Thema Zentrumswiese wird würenblicker im Rahmen einer mehrteiligen Serie über den gegenwärtigen Stand der Planung fürs Alterszentrum näher eingehen. Geplant ist, den ersten Beitrag der Serie am 16. Oktober aufzuschalten.

Zahlbare Mietwohnungen sind rar

Selten zu sehen: Plakat eines Vermieters an der Altwiesenstrasse.
Selten zu sehen: Plakat eines Vermieters an der Altwiesenstrasse.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot. Viele ehemalige WürenloserInnen möchten mit ihrer Familie gerne hierher zurückkommen, andere Leute haben Familienangehörige hier und möchten in deren Nähe ziehen. Sie alle haben grosse Mühe, etwas Geeignetes zu finden. Gleich ergeht es älteren Menschen, die nicht mehr in ihrem Einfamilienhaus wohnen können oder wollen. Auch sie finden nur mit Glück eine geeignete Wohnung. Ganz besonders prekär ist die Situation bei Mietwohnungen. Und es gibt viele gute Gründe, weshalb jemand lieber eine Wohnung mietet statt kauft – auch wenn die heutigen Hypothekarzinsen eher für einen Kauf sprechen mögen.

Zahlbare Mietwohnungen sind im Dorf Mangelware. Es wird zwar viel gebaut, aber grossmehrheitlich entstehen Eigentumswohnungen. Nur ganz selten werden Mietwohnungen erstellt und wenn, sind es meist hochpreisige Wohnungen. Es werden auch Eigentumswohnungen vermietet, diese sind aber meistens ebenfalls im Hochpreissegment. Der freie Markt löst ein dringendes Problem nicht. Der Bau von Eigentumswohnungen ist offensichtlich finanziell interessanter als das Erstellen von Mietwohnungen.

Wie kann man dieses Problem mildern? Soll die Gemeinde Mietwohnungen bauen, oder gibt es eine andere Lösung? Genossenschaftlicher Wohnungsbau ist eine vorteilhafte Alternative. Genossenschaften erstellen keine Luxuswohnungen im oberen Komfortbereich. Schon die Baukosten sind daher in der Regel etwas tiefer. Zudem wird eine Kostenmiete verlangt: Der Mietzins richtet sich nicht nach Nachfrage und Angebot, sondern er deckt die Kapitalzinsen, die Unterhaltskosten- und den Abschreibungsbedarf. Im Vergleich zu den Marktmieten werden Kostenmieten längerfristig tendenziell immer günstiger.

Sollen die Gemeinde oder  engagierte Würenloser nun eine Wohnbaugenossenschaft gründen? Ich meine nein. Wir haben in der Region sehr gute und kompetente Wohnbaugenossenschaften, wie die Baugenossenschaft Lägern in Wettingen. Mit einer solchen Genossenschaft könnte man zusammenarbeiten und ihr Bauland im Baurecht abgeben. Anstelle einer Genossenschaft wäre auch die Ortsbürgergemeinde denkbar. Vertraglich sollte geregelt werden, wer bei einer Vermietung Vorrang hat, zum Beispiel bereits ansässige Würenloser oder frühere Würenloser, die gerne zurückkämen.

Die Gemeinde besitzt im Gebiet Gatterächer Ost ca. 9800 m² Bauland. Darauf könnten etwa 30-35 Wohnungen unterschiedlicher Grösse erstellt werden. Dieses Land entspricht einem Kapital von gegen 10 Mio. Franken. Nun könnte man denken, verkaufen wir dieses Land und bauen wir damit unsere Schulden ab. Mit dieser Lösung haben wir zwar weniger Schulden, zahlen also weniger Schuldzinsen, aber unser Problem mit den Mietwohnungen ist nicht gelöst.

Die Abgabe im Baurecht ist die nachhaltigere Lösung. Die Gemeinde muss und darf ihr Tafelsilber nicht verkaufen, sie bleibt Landeigentümerin. Und wir entschärfen gleich zwei Probleme: den Mangel an preisgünstigen Wohnungen und die hohe Schuldenlast. Der Baurechtszins ist Kapitalertrag und entspricht mindestens der Zinseinsparung, die entsteht, wenn das Land verkauft und damit Schulden abgebaut werden.