Die Lage auf dem Würenloser Wohnungsmarkt ist angespannt. Einwohner- und Ortsbürgergemeinde wollen darauf mit einer Neuausrichtung ihrer Wohnraumpolitik reagieren. Im Gebiet Gatterächer soll es gemeinnützigen Wohnungsbau geben.
Würenlos ist eine beliebte Wohngemeinde. In den letzten Jahren sind nicht nur Eigenheime markant teurer geworden. Auch das Niveau der Mieten ist gestiegen. Selbst wenn noch keine Wohnungsnot herrscht, so sind Wohnungen doch knapp (siehe Text in blauer Schrift am Schluss dieses Artikels). Von einem verknappten Wohnungsangebot sind einkommensschwächere Haushalte besonders betroffen. Doch zunehmend belasten höhere Mieten auch die Budgets mittelständischer Haushalte spürbar.
Der junge, im Dorf verwurzelte Handwerker möchte bei den Eltern ausziehen, hofft aber kaum, eine bezahlbare kleine Wohnung zu finden. Dem älteren Ehepaar, dessen Kinder längst flügge sind, ist die Wohnung zu gross, zu umständlich, geworden. Es würde gerne in eine kleinere Wohnung im Dorf ziehen. Wenn diese nur nicht teurer wäre als die alte grössere. Das frisch getrennte Ehepaar hat plötzlich zwei Haushalte zu finanzieren und kann das Eigenheim nicht halten. Doch findet die Mutter, die den schulpflichtigen Kindern zuliebe im Dorf wohnen bleiben möchte, ein neues Zuhause?
Noch ist die Würenloser Bevölkerung recht gut durchmischt. Die mögliche Entwicklung zu einem Ort, wo finanziell Gut- und Bestgestellte unter sich bleiben, gilt es im Interesse des gesamten Dorfes zu vermeiden.
Das zentrumsnahe Gebiet Gatterächer Ost ist heute die grösste voll erschlossene Baulandreserve in einer Wohnzone von Würenlos. Ein kleinerer Teil gehört einer privaten Erbengemeinschaft, zwei grössere Parzellen gehören der Einwohner- bzw. der Ortsbürgergemeinde (siehe Plan). Der Einwohnergemeinde pressierte es bisher nicht mit der Überbauung des ganzen Areals, konnte so doch die grosse Bautätigkeit in der Gemeinde etwas gedämpft werden.
Den Anstoss nun doch vorwärts zu machen, habe die Ortsbürgerkommission gegeben, sagt Gemeindeammann Toni Möckel. Nachdem das ganze Baugebiet fertig erschlossen ist und auch entsprechende Erschliessungsbeiträge fällig wurden, habe die Ortsbürgergemeinde ihr Land nicht mehr länger brachliegen lassen wollen. Sie erteilte Architekt Gregor Schlup den Auftrag für ein Vorprojekt. Die Einwohnergemeinde schloss sich ihr an, weil sie aber noch keinen Kredit dafür gesprochen hat, finanziert die Ortsbürgergemeinde die Kosten fürs ganze Vorprojekt vor.
Das Vorprojekt basiert auf dem seit 10 Jahren rechtskräftigen Gestaltungsplan für das Areal. Demnach soll die Parzelle der Einwohnergemeinde entlang der Bahnlinie mit einem langen Mehrfamilienhaus überbaut werden, das auch als Lärmschutz dient. Auf dem Land der Ortsbürger und der Erbengemeinschaft sind Reiheneinfamilienhäuser vorgesehen. Wie viele Wohneinheiten es insgesamt sein werden, soll das Vorprojekt aufzeigen.
Dass das Bauland der beiden Gemeinden im Baurecht abgegeben werden soll, war schon länger klar. Doch dachte man früher eher daran, das Land privaten Bauherrschaften zur Verfügung zu stellen. Zwischenzeitlich kam es in diesem Punkt zu einem Richtungswechsel, wie Gemeindeammann Möckel bestätigt. Zumindest auf den Parzellen der Ortsbürger- und Einwohnergemeinde sollen gemeinnützige Bauträger preisgünstigen Wohnraum erstellen.
Gemeinnützige Wohnungen sollen keine Rendite abwerfen. Dies, ein massvoller Baurechtszins und ein vernünftiger, zweckmässiger Baustandard ermöglichen Mietzinsen, die tiefer sind als die Marktmieten. Gemeinnützige Wohnungen sind meistens freitragend, also nicht zwingend von der öffentlichen Hand subventionierte Sozialwohnungen (diese dürfen nur an Personen vermietet werden, die strenge Anforderungen betreffend Einkommen, Vermögen usw. erfüllen). Freitragende Wohnungen kommen auch für mittelständische Haushalte in Frage. Gewisse Belegungsregeln gelten aber meist auch hier (z.B. Verhältnis Zimmerzahl : Anzahl Bewohnende).
Denkbar wäre ein einziger gemeinnütziger Bauträger für das ganze Areal Gatterächer Ost. Doch die Ortsbürgergemeinde favorisiert laut Toni Möckel eine andere Lösung. Sie will selber investieren, aber nur auf ihrer Parzelle. Die Einwohnergemeinde hingegen soll ihre Parzelle im Baurecht einer Institution des gemeinnützigen Wohnungsbaus im Baurecht zur Verfügung stellen. Das könnte eine eigens dafür gegründete oder eine bereits bestehende grössere Genossenschaft, allenfalls auch eine Stiftung, eine gemeinnützige AG oder ein Gemeinwesen selber sein. Welche Form es letztlich sein wird, ist laut Toni Möckel nach der zweiten Sitzung einer Arbeitsgruppe, die all die organisatorischen, baulichen und betrieblichen Fragen klären soll, völlig offen.
Dieser Arbeitsgruppe gehören an: eine Vertreterin der Erbengemeinschaft Müller (Samira Ellenberger), zwei Gemeinderäte (Ammann Toni Möckel, Vorsitz, und Consuelo Senn) drei Vertreter der Ortsbürger (Marcel Moser, Präs. Fiko Ortsbürgergemeinde, sowie Stefan Ernst und Marcel Markwalder), je ein Mitglied der Würenloser Finanz- und der Planungskommission (Marcus Meyer sowie Matthias Rufer). Ohne Stimmrecht wirken Gregor Schlup als Projektleiter, Bauverwalter Markus Roth sowie seine Stellvertreterin Andrea Hofbauer mit.
Angespannte Wohnsituation
Eine Kennzahl, um die Lage auf dem Wohnungsmarkt einzuschätzen, ist die Leerwohnungsziffer. Diese Momentaufnahme gibt den Anteil leerstehender Wohnungen an der Gesamtzahl der Wohnungen an, wobei gewisse Ungenauigkeiten unvermeidbar sind. In der Regel stehen weniger Eigenheime leer als Mietwohnungen. Mitte 2024 betrug die Leerwohnungsziffer in Würenlos 0,33 und war damit eine der tiefsten im Bezirk Baden. Gemäss offiziellen Angaben standen damals 10 Wohnungen mit 1 bis 6 und mehr Zimmern in Würenlos leer. Im kantonalen Mittel lag die Leerwohnungsziffer bei 1,30, also viel näher bei der Marke von 1,5, bei der angenommen wird, dass sich Angebot und Nachfrage die Waage halten.
Noch ist in Würenlos die durchschnittliche (über alle Wohnungstypen erhobene) Monatsmiete von CHF 21.70 pro m2 Wohnfläche im Vergleich mit Nachbargemeinden und dem Kanton durchaus im Rahmen. Das liegt auch daran, dass die meisten grösseren Überbauungen mit Mietwohnungen schon etliche Jahrzehnte alt sind. Und ältere Mietwohnungen sind wegen der Mietzinsregulierung meistens preisgünstiger als Neubauwohnungen.
Doch die Baustruktur des Dorfeswandelt sich ständig. Je knapper die Wohnungen sind und je höher deshalb die Mietzinsen, desto grösser wird der Anreiz, Altbauten durch Neubauten mit maximaler Ausnützung zu ersetzen. In Wettingen etwa ist das selbst bei älteren Überbauungen von Wohngenossenschaften zu beobachten, in Würenlos verschwinden momentan vor allem Einfamilien- zugunsten von Mehrfamilienhäusern. – Durch diese Art der inneren Verdichtung entstehen zwar mehr, aber eben auch teurere Wohnungen. Teile der angestammten Bevölkerung werden an Orte mit tieferem Mietzinsniveau verdrängt.
Dass auf den Parzellen der Ortsbürger- und Einwohnergemeinde gemeinnützige Wohnungen erstellt werden sollen im zentrumsnahen Gebiet Gatterächer Ost ist eine sehr erfreuliche Nachricht. In einem Schreiben vom 23. Februar 2025 bat ich den Gemeinderat, es sich zur prioritären Aufgabe zu machen, dass bezahlbare 2- bis 3-Zimmer Wohnungen für unsere ältere aber auch für die junge Generation in unserem Dorf gebaut werden können. Eine generationenübergreifende Überbauung, in der sich jedermann wohlfühle, das wäre das Ziel, meine Vision. Wie, wer und wo sei der Behörde überlassen. War das schon länger so geplant oder ist das Umdenken von Renditebauten auf gemeinnützige Wohnformen erst jetzt so richtig in die Köpfe gelangt? Ist nicht relevant – Hauptsache, es passiert etwas in diesem Sinne.
Jetzt können die Würenloserinnen und Würenloser nur hoffen, dass die Verwirklichung raschmöglichst passiert und sie unser Dorf nicht verlassen müssen, wenn sich ihre Lebens- und Wohnsituation verändert. Einem Alterszentrum steht damit nichts im Wege, doch ist das Erstellen von hindernisfreien kleinen Wohnungen auf einem erschlossenen Gebiet wie im Gatterächer schneller realisierbar. Ein Heimeintritt für Seniorinnen und Senioren kann damit verzögert oder bestenfalls gar ausgeschlossen werden mit der Unterstützung von Spitex, Mahlzeitendienst und Nachbarschaftshilfe. Das lässt in eine positive Zukunft blicken. Ich wünsche der Arbeitsgruppe, der Ortsbürger- und Einwohnergemeinde eine gute einvernehmliche Kommunikation mit allen Beteiligten und eine glückliche Hand bei der Planung und Realisierung dieses Projektes.
Das im Artikel genannte Areal befindet sich heute, gleich wie das östlich angrenzende Gebiet, in der Zone Wohnzone E2. Im Rahmen der Gesamtrevision BNO, über die demnächst abgestimmt wird, wird die Ausnutzungsziffer dieser Zone – neu W2E genannt – von 0.45 auf 0.40 reduziert. Dank einem schlauen Schachzug der Gemeinde wertet sie die im Artikel erwähnten Flächen von W2E zu W2 auf, um weiterhin in den Genuss der höheren Ausnutzungsziffer zu bleiben. Ohne diesen Trick wären 11% weniger Wohnfläche möglich – also kleinere oder weniger (preisgünstige) Wohnungen.
Während die Situation für diese Neubauten gerettet ist, leiden die anderen Grundeigentümer, die nicht in das Privileg der Umzonung kommen, unter der Abwertung der erlaubten Wohnfläche. Aus meiner Sicht ungerecht, mit fahlem Beigeschmack und exemplarisch, mit welchen Interessen die BNO-Revision angegangen wurde.