Vier Tage vor der ausserordentlichen Gemeindeversammlung zur Totalrevision der Bau- und Nutzungsordnung kommt eine nicht zu unterschätzende Gruppe von Gegnerinnen und Gegner aus der Deckung. Ihr Argumenten-Mix kann der seit acht Jahren erarbeiteten Vorlage gefährlich werden.
Es sei im Vorfeld schwer abzuschätzen, wie eine Gemeindeversammlung zu einer totalrevidierten Bau- und Nutzungsordnung (BNO) verlaufen werde, sagt Paul Keller von Arcoplan und externer Projektleiter für die Gesamtrevision unserer Allgemeinen Nutzungsplanung. Mal werde das Geschäft fast diskussionslos durchgewinkt, mal ziehe es sich fast endlos in die Länge.
Diese Unsicherheit ist nun weg. Im Nu durchgewinkt wird am kommenden Dienstag, 29. April, wohl gar nichts. Am Freitag lag ein Flugblatt einer Gruppierung im Briefkasten, die für ein Nein zur neuen Bau- und Nutzungsordnung weibelt. Die vorgeschlagene BNO reguliere zu viel und greife zu tief in die Eigentumsfreiheit ein, ihr Credo.
Die gegnerische Gruppe vereint Grundeigentümer, die aus diversen Gründen von der vorgeschlagenen BNO negativ betroffen sind. Beispiele:
– weil für sie in der Wohnzone W2E die Ausnutzungsziffer von 0,45 auf 0,4 sinken soll;
– weil die in allen Wohnzonen neu eingeführte Grünflächenziffer sie in der Gestaltung des Umschwungs ihres Heims einschränkt.
– weil ihre Parzelle durch den neu eingeführten Gewässerraum Furtbach mit einem totalen oder teilweisen Bauverbot belegt würde.
Ein Argumenten- und Gegnermix, welcher der Vorlage gefährlich werden kann.
Etwas muss schief gelaufen sein in der Erarbeitung der neuen BNO,. Acht Jahre dauerte sie. 40 Personen hatten sich 2017 für die Mitarbeit in Kommissionen und Arbeitsgruppen gemeldet. Die Bevölkerung, auch einige ständige Kommissionen wie die Planungs- und die Baukommission schienen breit vertreten zu sein. Von den 31 Personen, die nun das gegnerische Flugblatt unterzeichnen, war allerdings niemand darunter, dabei war eigens eine für kritisches Feedback gedachte Resonanzgruppe gebildet worden, für die sich 14 Freiwillige gemeldet hatten.
Das ist bedauerlich, aber ein Stück weit auch verständlich. Viele mögen durchaus achtenswerte Gründe für eine Nicht-Mitwirkung gehabt haben. Andere mögen erst für die BNO Revision sensibilisiert worden sein, als sie der Folgen für sich persönlich gewahr wurden.
Anzuerkennen ist, dass die Gruppe namentlich zu ihren Argumenten steht. Das Flugblatt ist in relativ moderatem Ton gehalten. Wesentlich zugespitzter sind die Ausführungen von Repräsentanten der Gruppe im parallel erschienenen Artikel des «Badener Tagblatts» mit dem Titel «Wir werden enteignet.» Lässt sich belegen, was der Besitzer eines Grundstücks an der Bachwiesenstrassse, von dem das Zitat im BT-Titel stammt, behauptet? In Sachen Gewässerraum verstecke sich der Gemeinderat hinter dem Kanton, indem er sage, dieser bestimme den Gewässerraum. Die Gemeinde habe durchaus einen Gestaltungsspielraum. Man habe einfach schlecht verhandelt.
Auch das zweite Beispiel im BT-Artikel überzeugt nicht. Da plant eine junge Familie auf einem 1000 Quadratmeter grossen Grundstück ein Mehrgenerationenhaus mit zwei Einliegerwohnungen.
Gewiss gibt das angesichts der geringen Grundstückgrösse keine verschwenderisch grossen Wohneinheiten. Stutzig wird, wer weiter liest. Das Grundstück liegt am Hang, die Autozufahrt müsse von oben erfolgen. Eine Tiefgarage würde der Bauherrschaft zu teuer. Die geforderte Grünflächenziffer könne seinen Traum vom Eigenheim zum Platzen bringen. Habe ich richtig gelesen? Von den 1000 m2 kostbaren Landes werden nicht weniger als 300 m2 für eine oberirdische Strassenzufahrt verschwendet. Wie ewiggestrig ist denn so etwas? Mein Mitleid hält sich in Grenzen.
Der vom BT zitierte Bauherr findet weiter, die Grünflächenziffer sei bei grossen Arealüberbauungen durchaus angebracht, um die Qualität der Freiflächen sicherzustellen. Doch sicherlich nicht bei Einfamilienhausquartieren, «die Würenlos mit ein paar Ausnahmen schon zu einem grünen Dorf machen.» – Schärfere Gesetze sind schon recht, «but not in my backyard» (aber sicher nicht in meinem Garten). Hoch lebe das das St. Floriansprinzip!
«Grünes Dorf», doch ist es so grün? Die Flugblatt-Gruppe stört sich auch daran, dass selbst auf privatem Grund hohe Bäume und Hecken geschützt werden könnten. Ich kenne aber kaum eine andere Gemeinde, in deren Privatgärten so gnadenlos Bäume abgeholzt werden, sobald sie nur einige Zentimeter den Hausfirst überragen. Ziemlich kurzsichtig und töricht in einer Zeit, in der Hitzesommer häufiger werden und Schatten spendende Bäume auf öffentlichem und privaten Boden fürs Mikroklima sehr wichtig werden dürften.
Es liegt mir fern, die neue BNO durch alle Böden zu verteidigen. Irgendwann sind neue kritische Stimmen zu wenig gehört worden. An den letzten paar öffentlichen Informationsveranstaltungen haben sich die Planungsverantwortlichen viel zu sehr in einer staubtrockenen Litanei von Planungsgrundlagen und -zielen verloren, statt anschaulich und allgemein verständlich auf die Themen einzugehen, die den Leuten unter den Nägeln brennen.
Auch mir ist nach mehreren Info-Veranstaltungen bis heute nicht klar, weshalb die tieferen Ausnutzungsziffern in den Wohnzonen nicht so schlimm sein sollen, weil ja neu neben den Dachgeschossen auch bewohnbare Untergeschosse nicht mehr an die Wohnfläche gemäss Ausnutzungsziffer angerechnet würden. Die Nichtanrechnung kann doch nur an an Hanglagen zu befriedigenden Lösungen führen, weil wenigstens auf der Talseite normal grosse Fenster und attraktive UG-Wohnungen möglich sind. Hochproblematisch sind hingegen UG-Wohnungen mit kleinen Kellerfenstern, die noch in Schächte verlocht werden. «Wir wollen nicht im Keller wohnen », sagt ein Kritiker zu Recht.
Die neue BNO mit Bauzonen- und Kulturlandplan kann von der Gemeindeversammlung als Ganzes oder in Teilen bewilligt werden. Wesentliche Änderungen einzelner Bestimmungen kann die Versammlung nur anbringen, wenn der betroffene Teil an den Gemeinderat zur Überarbeitung zurückgewiesen wird. Die Flugblatt-Gruppe wirbt für ein Nein zur BNO und gleichzeitig für Unterstützung von nicht näher spezifizierten Rückweisungsanträgen.
So oder so werden Totalablehnung und viele Rückweisungen dazu führen, dass die Überarbeitung der BNO noch Jahre lang auf der lokalpolitischen Pendenzenliste und die bisherige BNO noch für Jahre massgebend bleiben. Ob der Kanton eine teilrevidierte BNO, welche die wichtigsten Änderungen ausklammert, überhaupt in Kraft setzen würde, bezweifle ich.
Die Flugblattgruppe glaubt, mit einer Ablehnung mehr Rechtssicherheit zu schaffen. Doch wenn zum Beispiel die Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen in der BNO mit jenen im Planungsrecht von Bund und Kanton unterbleibt, könnte für Bauwillige eher weniger Rechtssicherheit entstehen.
Zum Schluss noch dies: Die Würenloser Bevölkerung hat wiederholt den Wunsch geäussert, die Bevölkerung möge nur noch wenig anwachsen. Der Gemeinderat trug dem Rechnung, indem er seine Wachstumsziele stets erheblich unter den kantonalen Bevölkerungsprognosen angsetzte.
Unlängst konnte Würenlos – früher als erwartet – die 7000. Einwohnerin feiern. Das zeigt , wie wenig die Bevölkerungsgrösse als Richtgrösse für die lokale Raumplanung taugt. Bleiben zum Beispiel die alten Ausnutzungsziffern noch Jahre in Kraft, dann könnten die Besitzer unternutzter Liegenschaften versucht sein, einer künftigen Reduktion der Ausnutzungsziffer zuvorzukommen und noch rasch einen Umbau oder Ersatzbau zu realisieren. Die Verdichtungsreserven könnten dann viel früher als gedacht aufgebraucht sein, was wiederum Eigenheimpreise und Mieten bei anhaltend hoher Nachfrage in ungeahnte Höhen treiben könnte.