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Mit grossen Planungen überfordertes Dorf

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Eine ausserordentliche Gemeindeversammlung hat am Dienstag die Vorlage für die Totalrevision der Bau- und Nutzungsordnung BNO als Ganzes zur Überarbeitung an den Gemeinderat zurückgewiesen. Was bleibt nach acht jährigem Planungsprozess? Ein Scherbenhaufen. Es ist beileibe nicht der erste, der in Würenlos von grossen Planungsvorhaben zurückbleibt. 

Die Mehrzweckhalle ist besetzt bis auf den letzten Stuhl, der noch in einem Abstellkämmerchen aufzutreiben war. 568 Stimmberechtigte sind erschienen (nur 19 weniger als an der «Rekord-Gmeind» 2013 zum Standortentscheid Alterszentrum), um über das Schicksal der totalrevidierten BNO zu befinden.

Je näher der Dienstag gerückt war, desto deutlicher wurde, dass es nicht der krönende Abschluss dieser Planungsgeschichte werden dürfte. Zum Auftakt geben Gemeindeammann Toni Möckel und Gemeinderat Consuelo Senn, unterstützt von Andrea Hofbauer, der stellvertretenden Leiterin der Bauverwaltung, und von Paul Keller, dem externen Projektleiter, einen straffen Überblick über das grosse Planungswerk, seine Ziele, seine Instrumente. Sie versuchen, die inhaltlichen Änderungen am am komplexen Planungswerk so anschaulich wie möglich darzustellen. Sie betonen, wie sehr die Arbeit am Planungswerk zum Wohl der ganzen Bevölkerung erfolgt sei, wie sehr der Fokus auf qualitatives Wachstum und weniger als vom Kanton gefordert auf quantitatives Wachstum gerichtet war. Man spürt, die Versammlung hat da ihre Zweifel.

Als dann die Gegner – vorab die hinter dem wenige Tage zuvor verteilten Flyer stehende Gruppe mit ihren Sprechern Beat Güller, Adrian Güller und Georges Fritz ihre zahlreichen Abänderungsanträge präsentieren, wird das Werk richtiggehend zerzaust. Von Papiertiger ist die Rede, von unnötiger Überregulierung, von unberechtigten Eingriffen ins Privateigentum. Vom Unsinn, die Ausnützungsziffern in den Wohnquartieren zu reduzieren, wo gleichzeitig innere Verdichtung gefordert würde. Die neue Grünflächenziffer völlig unnötig, Würenlos sei auch ohne schön grün geblieben. Obwohl die Gemeinde selbst nicht mit gutem Vorbild vorangehe. Und und und. Nur wenige Votanten stärken dem Gemeinderat den Rücken.

Und endlich kommt von Pascal Renaud (FDP) der schon angekündigte  Antrag, das Geschäft gesamthaft zur Überarbeitung zurückzuweisen. Über den Antrag muss sofort abgestimmt werden. Er wird klar angenommen, womit die Diskussion zur Sache sofort abgebrochen werden muss.. Etwas zu früh, findet sogar ein Votant, der an der Totalrevision keinen guten Faden lässt. Denn man habe  wegen dem Diskussionsabbruch noch nicht alle Votanten gehört, die sich noch zum Geschäft hätten äussern wollen.  

In der Tat hat man mit der totalen Rückweisung dem Gemeinderat eine schwierige Aufgabe aufgebrummt. Denn in welche Richtung soll die Überarbeitung gehen? Die geplanten Umzonungen ganz oder nur teilweise streichen, auf tiefere Ausnützungsziffern verzichten, aber nicht auf die offerierte Kompensation dafür (Wohnräume im Untergeschoss nicht mehr bei der AZ anrechnen)?

Nicht zu unterschätzen sind auch mögliche Folgen des Rückweisungsentscheids. Gar nicht im Sinne all jener, die eine möglichst geringe Zunahme der Dorfbevölkerung wollen, könnte eine indirekte Folge sein. Viele der Grundeigentümer, die sich als Verlierer der neuen BNO gesehen hätten, könnten  rasch ihre Bauland- und Ausnutzungsreserven noch gemäss alter BNO realisieren wollen. Dann könnte sich der Bauboom in Würenlos (viel früher als erwartet konnte unlängst die 7000. Einwohnerin gefeiert werden) auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Die Baulandreserven  von 5,38 Hektaren in Wohn- und Mischzonen könnten viel schneller aufgebraucht sein als gedacht. Das würde die Eigenheimpreise und die Mieten durch die Decke schiessen lassen. Nicht wenige, die nun für ihr Häuschen und ihre Autoabstellplätze gekämpft haben, dürften deswegen aus dem Dorf verdrängt werden.

Zunichte gemacht ist die grosse Arbeit von Gemeinderäten und Angestellten der Verwaltung, von externen Fachplanern und vor allem der freiwillig Mitwirkenden in Kommissionen und Arbeitsgruppen. Zurück bleiben viele Frustrierte. Etliche werden sich die freiwillige Mitwirkung an solchen oder ähnlichen Planungsprozessen, die letztlich für die Katz sind, kein zweites Mal mehr antun wollen, ja, sich sogar von den Gemeindeversammlungen fernhalten. 

Vom finanziellen Schaden ganz zu schweigen. Fast alles Geld, das für die  Gesamtrevision der Allgemeinen Nutzungsplanung in zwei Schritten bewilligt wurde – insgesamt CHF 745’000 – ist  verloren. 

Und erst der Zeitverlust! Wie lange dauert’s wohl, bis eine neue BNO präsentiert werden kann, die vom Stimmvolk auch goutiert wird? Projektleiter Keller sagte auf eine Frage aus der Versammlung, in ein, zwei Jahren sei das möglich. Es wird realistischerweise wohl eher fünf Jahre oder länger dauern.

Denn fast der ganze Planungsprozess muss sinnvollerweise nochmals durchgespielt werden, mit Festlegung der Revisionsziele, Mitwirkungsverfahren, öffentlicher Auflage, Vorpüfung durch den Kanton (es brauchte aktuell deren 2, weil die erste beim Kanton durchfiel), öffentliche Informationsveranstaltungen, Einwendungsentscheide (aktuell waren es 73) usw. 

Aufgegleist war die jetzige Totalrevision durchaus besser als die früheren. Die Mitwirkung breiter Kreise, insbesondere der Grundeigentümer, war in der Organisation nicht nur eingeplant, sondern funktionierte in der Anfangszeit leidlich gut. Das Interesse an freiwilliger Mitarbeit in der Spezialkommission und in  Arbeitsgruppen war überraschend gross. Doch je mehr Zeit verstrich, desto mehr haperte es bei der Transparenz. Die Covid-Pandemie mag dazu beigetragen haben, die Hauptursache war sie gewiss nicht.

Als die jetzt gross auftrumpfenden kritischen Grundeigentümer vorerst noch als Einzelkämpfer ihre Probleme den Planungsverantwortlichen darlegten, seien sie nicht Ernst genommen worden, sagen sie. Warum wurden ihnen nicht nachträglich Sitze in der sogenannten Resonanzgruppe angeboten? Warum wurden nicht mehr öffentliche Informationsveranstaltungen als geplant durchgeführt? An denen hätten Kritikpunkte allgemein verständlich und ehrlich erläutert sowie diskutiert werden können.

Ein Grossteil der Meinungsbildung passiert  v o r  der Gemeindeversammlung. Der Gemeinderat muss kommunikationsmässig dringend über die Bücher. Er muss zur Präsentation solcher Monstervorlagen Kommunikationsprofis beiziehen, die alle Info-Kanäle zu bespielen  und Info-Veranstaltungen attraktiv zu inszenieren wissen. Schickt der Gemeinderat ein so wichtiges Geschäft wie eine BNO ins Rennen , darf nichts dem Zufall überlassen werden. Es braucht strategisches Denken, um sich nicht von cleveren Gegnern übertölpeln zu lassen. Beim Alterszentrum, bei der Aushubdeponie Steindler und nun bei der abgelehnten BNO haben gewiefte Gegnerschaften die politische Agenda bestimmt. 

Wie stimmte der Autor?

Bis zum Rückweisungsantrag war ich unentschieden, ob ich die BNO in einer Schlussabstimmung annehmen oder ablehnen würde. Dafür wusste ich im Voraus, wie ich zu einzelnen Abänderungsanträgen stimmen würde. Abgelehnt hätte ich einen kompletten Verzicht auf die Grünziffer oder auf jegliche Umzonungen. Bei den Arealüberbauung hätte ich für die minimale Grösse von 2000 m3 gestimmt. – Weil ich diese differenzierte Meinung wegen des Rückweisungsantrags abstimmungsmässig nicht zur Geltung bringen konnte, lehnte ich die totale Rückweisung ab. Alle Änderungsanträge zum Traktandum 3 « Ausgleich von Planungsvorteilen» habe ich abgelehnt und dem betreffenden Reglement in der gemeinderätlichen Fassung wie die Mehrheit zugestimmt. 

 

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BNO verdient ein Ja (Gastbeitrag von Matthias Rufer)

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Anmerkung der Red. Knapp 2 Tage vor der Gemeindeversammlung hat der folgende Text  würenblicker erreicht mit der Bitte um Veröffentlichung als Gastbeitrag. Der Bitte wird entsprochen, allerdings erscheint der Text in stark gekürzter Form. Weggelassen sind detaillierte Ausführungen über die Örtlichkeiten, die von Umzonungen und  Änderungen betroffen sind. Ohne grossformatige Illustrationen und Pläne macht die Nennung einzelner Strässchen , die selbst lange hier Ansässigen kein Begriff sind, keinen Sinn. Auch der den Abstimmungsunterlagen beiliegende Zonenplan ohne Strassennamen bietet da keine Hilfe. 

Ein in alle Haushalte verteilter Flyer ruft zur Ablehnung der revidierten Bau- und Nutzungsordnung (BNO) auf. Als Mitglied der Spezialkommission Nutzungsplanung war ich in die BNO-Erarbeitung involviert und möchte die Hintergründe einiger der bemängelten Anpassungen erläutern, deren Nutzen und Entstehung erklären und damit zur Genehmigung der neuen BNO an der Einwohnergemeindeversammlung aufrufen.

  • Reduktion Ausnützungsziffern und Gebäudelängen
    Die Ausnützungsziffern der Zonen W2E und W2 wurden gegenüber den alten Zonen E2 bzw. W2 reduziert. Die neuen Zonen W2E entsprechen grösstenteils den bisherigen Zonen E2. Bei den W2-Zonen ist das Bild komplexer, deutliche Veränderungen ergaben sich mit Abzonungen im Erliacher und zwischen Ahornweg und Birkenweg und der Aufzonung von W2 zu W3 zwischen Altwiesenstrasse, Aspenweg und Birkenweg sowie Umzonungen von W2 zu Dorfrandzone (DRZ) zwischen Schul- und Bachstrasse sowie im Gebiet Dollisesteig und Gartenweg.
    Was ist der Effekt dieser Umzonungen und Anpassungen bzgl. Ausnützungsziffern (AZ)?
    • Die von E2 zu W2 aufgezonten Grundstücke haben Besitzstand bzgl. AZ, profitieren aber von leicht erhöhten Höhemassen und haben weiterhin keine Längenbegrenzung – damit geringfügig mehr Gestaltungsspielraum.
    • Die von W2 zu W3 aufgezonten Parzellen haben eine um 0.05 höhere AZ, dürfen ein Geschoss mehr realisieren, profitieren von grösseren Höhen und einem reduzierten grossen Grenzabstand – damit deutliche Verbesserung.
    • Die von W2 zu DRZ umgezonten Grundstücke haben Besitzstand bzgl. AZ, profitieren von grosszügigeren Gebäudehöhen und reduziertem grossen Grenzabstand – damit eine Verbesserung.
    • Die von E2 zu W2E umgezonten Parzellen erfahren eine AZ-Reduktion um 0.05, eine leichte Erhöhung der Fassaden- und eine leichte Reduktion der Gebäudehöhe bei gleichbleibenden Grenzabständen. Neu kommt eine Längenbegrenzung auf max. 20 m Gebäudelänge hinzu – damit eine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten.
    • Die von W2 zu W2E umgezonten Grundstücke erfahren eine Reduktion der AZ um 0.15, eine leichte Reduktion der Gesamthöhe und eine Reduktion der Gebäudelänge von max. 30 auf max. 20 Meter – hier ergibt sich die grösste Einschränkung.

Was waren die Hauptgründe für die Anpassungen? In den neu als W2E zonierten Gebieten prägen relativ kleinmassstäbliche Einfamilienhäuser mit viel Durchgrünung das Quartierbild. Zudem sind in der aktuell gültigen BNO die AZ hoch (E2) bis extrem hoch (W2) festgelegt. Ohne Anpassungen bei der AZ sind diese gepflegten Quartiere bedroht von einer rendite-getriebenen Entwicklung und maximalem Flächenverbrauch. Die Reduktion der Gebäudelängen und der AZ beabsichtigt, zusammen mit der Grünflächenziffer von 0.4 bzw. 0.5, einzig den Erhalt der Stärken der grösstenteils schönen, typischen Würenloser Einfamilienhausquartiere.

Damit eine dem Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens entsprechende Innenentwicklung mit einer Erhöhung der Belegungsdichte (Bewohner) – nicht zu verwechseln mit maximaler baulicher Verdichtung – möglich bleibt, wird beim Schaffen von Einliegerwohnungen in den W2-Zonen ein Ausnützungsbonus gewährt. Damit wird das gefördert, was das Raumplanungsgesetz bezweckt: Mehr Bewohner auf gleicher Fläche statt bloss mehr gebauter Wohnfläche. In diesem Sinne sind die für die Zonen W2E und W2 festgelegten Nutzungsmasse kein Hindernis sondern eine Hilfestellung für eine qualitätsvolle Innenentwicklung.

Grünflächenziffer
Die kritisierte Grünflächenziffer ist, neben dem Ziel einer überdurchschnittlichen Durchgrünung in den Zonen W2E, in erster Linie ein Mittel der Ökologie und damit ein Gebot der Stunde. Ökologie findet nicht nur ausserhalb des Baugebiets statt, sondern wird  künftig auch im Siedlungsgebiet immer wichtiger. Grünflächen, Blumenbeete, Sträucher und Bäume sind nicht nur Labsal für die Seele und schön anzusehender Lebensraum für Insekten und Kleinlebewesen, sondern können lokal die Effekte der Klimaerwärmung abschwächen und die Lebensqualität erhöhen (Beschattung, Kühlung durch Verdunstung). Siedlungsökologie geht uns alle an und  darf – in Massen – von allen Bauherren erwartet werden, zum Wohle der Eigentümer aber auch der Allgemeinheit. Angesichts reduzierter AZ wird das Einhalten der Grünflächenziffer in den W2E- und W2-Zonen abgesehen von wenigen Einzelfällen kaum je problematisch sein.

Gewässerraum
Hier haben die Flugblatt-Verfasser Recht, dass sich für gewisse Parzellen massive Einschränkungen ergeben. Man hat diese Probleme mit dem Kanton wiederholt besprochen und Lösungsvorschläge eingebracht, die der Kanton allesamt mit Verweis auf das eindeutige nationale Recht abgewiesen hat. In diesem Sinne entspricht die Behauptung im kürzlich erschienenen Artikel des Badener Tagblatts, dass es Verhandlungsspielraum mit dem Kanton gibt, nicht den Tatsachen. Der Spezialkommission Nutzungsplanung und dem Gemeinderat waren in dieser Frage leider die Hände gebunden.

Mehrwertabgabe
Eine Mehrwertabgabe fällt an, wenn Parzellen aufgrund der Ein-, Um- oder Aufzonung durch die Einwohnergemeinde und ohne Zutun des Eigentümers eine massive Wertsteigerung erfahren. Der grösste Teil dieser Wertsteigerung bleibt beim Eigentümer, was richtig ist. Dass aber das Gemeinwesen, das dem Eigentümer diese Wertsteigerung ermöglicht, auch am Gewinn partizipiert, ist ebenso richtig. Es handelt sich mitnichten um eine ungerechte einseitige Abgabe, sondern im Falle von Ein- sowie gewisser Umzonungen um eine gesetzliche Pflicht. Man tut hier im Wesentlichen nur das, was das Aargauische Baugesetz will. In einem Handbuch dazu hält der Kanton fest: „Die Mehrwertabgabe stellt das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei materieller Enteignung dar und ist dem Gedanken der Rechtsgleichheit sowie der Gerechtigkeit verpflichtet.“

Im abschliessenden Vorprüfungsbericht zur BNO-Revision hält der Kanton fest: „Die Gemeinde Würenlos legt in der Planung den Fokus auf Qualitätsaspekte und die Natur in der Siedlung.“ Diese leichte Kritik des Kantons, der lieber eine Planung gesehen hätte, die eine Maximierung der Einwohnerzahl ermöglichen würde, ist in meinen Augen schon fast alleine Grund genug, um dieser BNO zuzustimmen. Wenn von den Fachplanern des Kantons festgestellt wird, dass die vorgeschlagenen Regelungen der Siedlungsqualität und der Natur in der Siedlung dienen, ist das in der heutigen Zeit ein Gütesiegel erster Qualität.

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Die Extra-Gemeindeversammlung wird eine lange werden

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Vier Tage vor der ausserordentlichen Gemeindeversammlung zur Totalrevision der Bau- und Nutzungsordnung kommt eine nicht zu unterschätzende  Gruppe von Gegnerinnen und Gegner aus der Deckung. Ihr Argumenten-Mix kann der seit acht Jahren erarbeiteten Vorlage gefährlich werden.

Staubtrockene Infos gegen Argumentenmix, der packt. (Bild würenblicker)

Es sei im Vorfeld schwer abzuschätzen, wie eine Gemeindeversammlung zu einer totalrevidierten Bau- und Nutzungsordnung (BNO) verlaufen werde, sagt Paul Keller von Arcoplan und  externer Projektleiter für die Gesamtrevision unserer Allgemeinen Nutzungsplanung. Mal werde das Geschäft fast diskussionslos durchgewinkt, mal ziehe es sich fast endlos in die Länge.

Diese Unsicherheit ist nun weg. Im Nu durchgewinkt wird am kommenden Dienstag, 29. April, wohl gar nichts. Am Freitag lag ein Flugblatt einer Gruppierung im Briefkasten, die für ein Nein zur neuen Bau- und Nutzungsordnung weibelt. Die vorgeschlagene BNO reguliere zu viel und greife zu tief in die Eigentumsfreiheit ein, ihr Credo. 

Die gegnerische Gruppe vereint Grundeigentümer, die aus diversen Gründen von der vorgeschlagenen BNO negativ betroffen sind. Beispiele:

– weil für sie in der Wohnzone W2E die Ausnutzungsziffer von 0,45 auf 0,4 sinken soll;  
– weil die in allen Wohnzonen neu eingeführte Grünflächenziffer sie in der Gestaltung des Umschwungs ihres Heims einschränkt.
– weil ihre Parzelle durch den neu eingeführten Gewässerraum Furtbach mit einem totalen oder teilweisen Bauverbot belegt würde.

Ein Argumenten- und Gegnermix, welcher der Vorlage gefährlich werden kann.

Etwas muss schief gelaufen sein in der Erarbeitung der neuen BNO,. Acht Jahre dauerte sie. 40 Personen hatten sich 2017 für die Mitarbeit in Kommissionen und Arbeitsgruppen gemeldet. Die Bevölkerung,  auch einige ständige Kommissionen wie die Planungs- und die Baukommission schienen breit vertreten zu sein. Von den 31 Personen, die nun das gegnerische Flugblatt unterzeichnen, war allerdings niemand darunter, dabei war eigens eine für kritisches Feedback gedachte Resonanzgruppe gebildet worden, für die sich 14 Freiwillige gemeldet hatten. 

Das ist bedauerlich, aber ein Stück weit auch verständlich. Viele mögen durchaus achtenswerte Gründe für eine Nicht-Mitwirkung gehabt haben. Andere mögen erst für die BNO Revision sensibilisiert worden sein, als sie der Folgen für sich persönlich gewahr wurden.

Anzuerkennen ist, dass die Gruppe namentlich zu ihren Argumenten steht. Das Flugblatt ist in relativ moderatem Ton gehalten. Wesentlich zugespitzter sind die Ausführungen von Repräsentanten der Gruppe im parallel erschienenen Artikel des «Badener Tagblatts» mit dem Titel «Wir werden enteignet.»  Lässt sich belegen, was der Besitzer eines Grundstücks an der Bachwiesenstrassse, von dem das Zitat im BT-Titel stammt, behauptet? In Sachen Gewässerraum verstecke sich der Gemeinderat hinter dem Kanton, indem er sage, dieser bestimme den Gewässerraum. Die Gemeinde habe durchaus einen Gestaltungsspielraum. Man habe einfach schlecht verhandelt.  

Auch das zweite Beispiel im BT-Artikel überzeugt nicht. Da plant eine junge Familie auf einem 1000 Quadratmeter grossen Grundstück ein Mehrgenerationenhaus mit zwei Einliegerwohnungen. 

Gewiss gibt das angesichts der geringen Grundstückgrösse keine verschwenderisch grossen Wohneinheiten. Stutzig wird, wer weiter liest. Das Grundstück liegt am Hang, die Autozufahrt müsse von oben erfolgen. Eine Tiefgarage würde der Bauherrschaft zu teuer. Die geforderte Grünflächenziffer könne seinen Traum vom Eigenheim zum Platzen bringen.  Habe ich richtig gelesen? Von den 1000 m2 kostbaren Landes werden nicht weniger als 300 m2 für eine oberirdische Strassenzufahrt verschwendet. Wie ewiggestrig ist denn so etwas? Mein Mitleid hält sich in Grenzen. 

Der vom BT zitierte Bauherr findet weiter, die Grünflächenziffer sei bei grossen Arealüberbauungen durchaus angebracht, um die Qualität der Freiflächen sicherzustellen. Doch sicherlich nicht bei Einfamilienhausquartieren, «die Würenlos mit ein paar Ausnahmen schon zu einem grünen Dorf machen.»  – Schärfere Gesetze sind schon recht, «but not in my backyard» (aber sicher nicht in meinem Garten). Hoch lebe das das St. Floriansprinzip! 

«Grünes Dorf», doch ist es so grün? Die Flugblatt-Gruppe stört sich auch daran, dass selbst auf privatem Grund hohe Bäume und Hecken geschützt werden könnten. Ich kenne aber kaum eine andere Gemeinde, in deren Privatgärten so gnadenlos Bäume abgeholzt werden, sobald sie nur einige Zentimeter den Hausfirst überragen. Ziemlich kurzsichtig und töricht in einer Zeit, in der Hitzesommer häufiger werden und Schatten spendende Bäume auf öffentlichem und privaten Boden fürs Mikroklima sehr wichtig werden dürften.

Es liegt mir fern, die neue BNO durch alle Böden zu verteidigen. Irgendwann sind neue kritische Stimmen zu wenig gehört worden. An den letzten paar öffentlichen Informationsveranstaltungen haben sich die Planungsverantwortlichen viel zu sehr in einer staubtrockenen Litanei von Planungsgrundlagen und -zielen verloren, statt anschaulich und allgemein verständlich auf die Themen einzugehen, die den Leuten unter den Nägeln brennen. 

Auch mir ist nach mehreren Info-Veranstaltungen bis heute nicht klar, weshalb die tieferen Ausnutzungsziffern in den Wohnzonen nicht so schlimm sein sollen, weil ja neu neben den Dachgeschossen auch bewohnbare Untergeschosse nicht mehr an die Wohnfläche gemäss Ausnutzungsziffer angerechnet würden. Die Nichtanrechnung kann doch nur an an Hanglagen zu befriedigenden Lösungen führen, weil wenigstens auf der Talseite normal grosse Fenster und attraktive UG-Wohnungen möglich sind. Hochproblematisch sind hingegen UG-Wohnungen mit kleinen Kellerfenstern, die noch in Schächte verlocht werden. «Wir wollen nicht im Keller wohnen », sagt ein Kritiker zu Recht. 

Die neue BNO mit Bauzonen- und Kulturlandplan kann von der Gemeindeversammlung als Ganzes oder in Teilen bewilligt werden. Wesentliche Änderungen einzelner Bestimmungen  kann die Versammlung nur anbringen, wenn der betroffene Teil an den Gemeinderat zur Überarbeitung zurückgewiesen wird. Die Flugblatt-Gruppe wirbt für ein Nein zur BNO und gleichzeitig für Unterstützung von nicht näher spezifizierten Rückweisungsanträgen.

So oder so werden Totalablehnung und viele Rückweisungen dazu führen, dass die Überarbeitung der BNO noch Jahre lang auf der lokalpolitischen Pendenzenliste  und die  bisherige BNO noch für Jahre massgebend bleiben. Ob der Kanton eine teilrevidierte BNO, welche die wichtigsten Änderungen ausklammert, überhaupt in Kraft setzen würde, bezweifle ich.

Die Flugblattgruppe glaubt, mit einer Ablehnung mehr Rechtssicherheit zu schaffen. Doch wenn zum Beispiel die Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen in der BNO mit jenen im Planungsrecht von Bund und Kanton unterbleibt, könnte für Bauwillige eher weniger Rechtssicherheit entstehen. 

Zum Schluss noch dies: Die Würenloser Bevölkerung hat wiederholt den Wunsch geäussert, die Bevölkerung möge nur noch wenig anwachsen. Der Gemeinderat trug dem Rechnung, indem er seine Wachstumsziele stets erheblich unter den kantonalen Bevölkerungsprognosen angsetzte. 

Unlängst konnte  Würenlos  – früher als erwartet – die 7000. Einwohnerin feiern. Das zeigt , wie wenig die Bevölkerungsgrösse als Richtgrösse für die lokale Raumplanung taugt. Bleiben zum Beispiel die alten Ausnutzungsziffern noch Jahre in Kraft, dann könnten die Besitzer unternutzter Liegenschaften versucht sein, einer künftigen Reduktion der Ausnutzungsziffer zuvorzukommen und noch rasch einen Umbau oder Ersatzbau zu realisieren. Die Verdichtungsreserven könnten dann viel früher als gedacht aufgebraucht sein, was wiederum Eigenheimpreise und Mieten bei anhaltend hoher Nachfrage in ungeahnte Höhen treiben könnte.  

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Nutzungsplanung: Interesse steigt schon noch

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15. Juli: Zig Würenloser Familien geniessen das langersehnte Strandleben oder wandern durch die einheimische Bergwelt. Es beginnt aber auch das öffentliche MItwirkungsverfahren zur Totalrevision der Allgemeinen Nutzungsplanung unserer Gemeinde. Anderthalb Monate lang bis 30. August können die Entwürfe des Bauzonenplans, des Kulturlandplans, sowie der Bau- und Nutzungsordnung BNO) beim Bauamt eingesehen und auf der Website www.wuerenlos.ch heruntergeladen werden. 

Im Vorfeld fand eine Orientierungsversammlung statt. Die «Limmatwelle» hat am 8. Juli über die Veranstaltung geschrieben, was dazu geschrieben werden kann: Die Arbeit an der Totalrevision dauerte lang, viele haben mitgewirkt, eine Spezialkommission, Fachplaner, mehrere Arbeitsgruppen mit BürgerInnen-Beteiligung. Eine Vielzahl übergeordneter Bestimmungen waren zu beachten, Begriffe durch neue zu ersetzen, Veraltetes zu streichen. Nach den Referaten brummt mir noch jetzt der Kopf. Gibt es keine moderneren Präsentationsformen als eine Parade überladener Folien und Pläne, um ein von Fachwissen unbelastetes Publikum zu informieren? Zu informieren über ein Geschäft, worüber dereinst eine Gemeindeversammlung – vermutlich im Dezember nächsten Jahres – entscheiden wird. 

Die Nutzungsplanung spurt die weitere Entwicklung unserer Gemeinde vor. Aber im Publikum am meisten interessiert doch, ob das eigene Grundstück von Änderungen betroffen ist. Wenn ja, hoffentlich im positiven Sinn. Anders als bei früheren Revisionen der Nutzungsplanung wird es diesmal nicht zum grossen Feilschen um Einzonungen kommen. Dafür haben Bund und Kanton gesorgt. Der weiteren Zersiedelung des Landes ist Einhalt zu gebieten. Durch Wachstum nach Innen, Verdichtung der Siedlungen. Und dafür, dass diese Verdichtung und das mögliche Wachstum unserer Gemeinde moderat ausfallen werden, dafür hat der Gemeinderat mit seinen Vorgaben gesorgt. Wir wollen ja ein Dorf bleiben und als solches auch baulich wahrgenommen werden. 

Wie klärt der planungs- und baurechtlich nicht versierte Grundeigentümer – es kann auch eine um ihre günstige Altbau-Wohnung fürchtende Mieterin sein – die persönliche Betroffenheit ab?Ohne gleich «den Doktor in Baurecht zu machen»?

Ein guter Anfang ist, den neuen Bauzonenplan zu studieren. Heisst die Bauzone, in der die eigene Parzelle liegt, plötzlich W2E statt E2 oder ÜD statt D? Legt sich über die Parzelle am Furtbach blaue Farbe?  Dann ist es sicher ratsam, sich darüber schlau zu machen, was das bedeutet.

Selbst wenn das Grundstück vor und nach der Revision in der gleichen Bauzone liegt, wäre Entwarnung verfrüht. In der Zone W 2 z.B. sinkt neu die Ausnutzungsziffer von bisher 0.55 auf 0.45. Und 7.50 Meter betrug bisher die maximale Gebäudehöhe, nun darf die Fassadenhöhe maximal 7.50 Meter betragen. Wo liegt der Unterschied, was bedeuten die neuen Masse?

Hilfreich wäre es gewiss, für Erklärungen eine Architektin, ein Architekt zur Hand zu haben, etwa als Schwiegertochter oder Kegelbruder. Falls nicht, wirft die Gemeinde den Rettungsring. Auf Voranmeldung hin werden Auskünfte erteilt auf individuelle Fragen. Wann? Am Dienstag, 10. August, von 9 – 11 und von 17 – 20 Uhr, sowie am Samstag, 14 August von 8 – 12 Uhr. Die Schulferien werden dann vorbei sein.

Bis 30. August kann jede und jeder zum Entwurf der Nutzungsplanung schriftlich Stellung nehmen und Änderungen vorschlagen – es gibt hierfür ein Formular. Gemeindeammann Toni Möckel hat an der Infoveranstaltung dazu aufgerufen, davon Gebrauch zu machen, wenn man mit irgendetwas nicht einverstanden sei. Denn so könne man sich noch auf konstruktive Weise einschalten.

Wer ein Interesse gelten machen kann, kann aber später nochmals intervenieren. Der Gemeindeversammlung geht nämlich noch das eigentliche Auflageverfahren voran. Darin kann gegen missliebige Inhalte der Allgemeinen Nutzungsplanung eine  Einwendung (Einsprache) gemacht werden. Nach einer Einwendungsverhandlung entscheidet der Gemeinderat dann formell. Doch daran wird die Gemeindeversammlung nicht gebunden sein, Will sie am Entwurf wesentliche Änderungen vornehmen, so kann sie den betreffenden Teil zur Überarbeitung an den Gemeinderat zurückweisen.

Der mit 60 Teilnehmenden am Infoabend eher geringe Zulauf darf nicht täuschen. Das Interesse an der Revision wird wachsen, je näher die entscheidende Gemeindeversammlung rückt. Gemeindeversammlungen über Allgemeine Nutzungsplanungen erreichen in der Regel Rekordbeteiligungen.