Anmerkung der Red. Knapp 2 Tage vor der Gemeindeversammlung hat der folgende Text würenblicker erreicht mit der Bitte um Veröffentlichung als Gastbeitrag. Der Bitte wird entsprochen, allerdings erscheint der Text in stark gekürzter Form. Weggelassen sind detaillierte Ausführungen über die Örtlichkeiten, die von Umzonungen und Änderungen betroffen sind. Ohne grossformatige Illustrationen und Pläne macht die Nennung einzelner Strässchen , die selbst lange hier Ansässigen kein Begriff sind, keinen Sinn. Auch der den Abstimmungsunterlagen beiliegende Zonenplan ohne Strassennamen bietet da keine Hilfe.
Ein in alle Haushalte verteilter Flyer ruft zur Ablehnung der revidierten Bau- und Nutzungsordnung (BNO) auf. Als Mitglied der Spezialkommission Nutzungsplanung war ich in die BNO-Erarbeitung involviert und möchte die Hintergründe einiger der bemängelten Anpassungen erläutern, deren Nutzen und Entstehung erklären und damit zur Genehmigung der neuen BNO an der Einwohnergemeindeversammlung aufrufen.
- Reduktion Ausnützungsziffern und Gebäudelängen
Die Ausnützungsziffern der Zonen W2E und W2 wurden gegenüber den alten Zonen E2 bzw. W2 reduziert. Die neuen Zonen W2E entsprechen grösstenteils den bisherigen Zonen E2. Bei den W2-Zonen ist das Bild komplexer, deutliche Veränderungen ergaben sich mit Abzonungen im Erliacher und zwischen Ahornweg und Birkenweg und der Aufzonung von W2 zu W3 zwischen Altwiesenstrasse, Aspenweg und Birkenweg sowie Umzonungen von W2 zu Dorfrandzone (DRZ) zwischen Schul- und Bachstrasse sowie im Gebiet Dollisesteig und Gartenweg.
Was ist der Effekt dieser Umzonungen und Anpassungen bzgl. Ausnützungsziffern (AZ)?
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- Die von E2 zu W2 aufgezonten Grundstücke haben Besitzstand bzgl. AZ, profitieren aber von leicht erhöhten Höhemassen und haben weiterhin keine Längenbegrenzung – damit geringfügig mehr Gestaltungsspielraum.
- Die von W2 zu W3 aufgezonten Parzellen haben eine um 0.05 höhere AZ, dürfen ein Geschoss mehr realisieren, profitieren von grösseren Höhen und einem reduzierten grossen Grenzabstand – damit deutliche Verbesserung.
- Die von W2 zu DRZ umgezonten Grundstücke haben Besitzstand bzgl. AZ, profitieren von grosszügigeren Gebäudehöhen und reduziertem grossen Grenzabstand – damit eine Verbesserung.
- Die von E2 zu W2E umgezonten Parzellen erfahren eine AZ-Reduktion um 0.05, eine leichte Erhöhung der Fassaden- und eine leichte Reduktion der Gebäudehöhe bei gleichbleibenden Grenzabständen. Neu kommt eine Längenbegrenzung auf max. 20 m Gebäudelänge hinzu – damit eine Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten.
- Die von W2 zu W2E umgezonten Grundstücke erfahren eine Reduktion der AZ um 0.15, eine leichte Reduktion der Gesamthöhe und eine Reduktion der Gebäudelänge von max. 30 auf max. 20 Meter – hier ergibt sich die grösste Einschränkung.
Was waren die Hauptgründe für die Anpassungen? In den neu als W2E zonierten Gebieten prägen relativ kleinmassstäbliche Einfamilienhäuser mit viel Durchgrünung das Quartierbild. Zudem sind in der aktuell gültigen BNO die AZ hoch (E2) bis extrem hoch (W2) festgelegt. Ohne Anpassungen bei der AZ sind diese gepflegten Quartiere bedroht von einer rendite-getriebenen Entwicklung und maximalem Flächenverbrauch. Die Reduktion der Gebäudelängen und der AZ beabsichtigt, zusammen mit der Grünflächenziffer von 0.4 bzw. 0.5, einzig den Erhalt der Stärken der grösstenteils schönen, typischen Würenloser Einfamilienhausquartiere.
Damit eine dem Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens entsprechende Innenentwicklung mit einer Erhöhung der Belegungsdichte (Bewohner) – nicht zu verwechseln mit maximaler baulicher Verdichtung – möglich bleibt, wird beim Schaffen von Einliegerwohnungen in den W2-Zonen ein Ausnützungsbonus gewährt. Damit wird das gefördert, was das Raumplanungsgesetz bezweckt: Mehr Bewohner auf gleicher Fläche statt bloss mehr gebauter Wohnfläche. In diesem Sinne sind die für die Zonen W2E und W2 festgelegten Nutzungsmasse kein Hindernis sondern eine Hilfestellung für eine qualitätsvolle Innenentwicklung.
Grünflächenziffer
Die kritisierte Grünflächenziffer ist, neben dem Ziel einer überdurchschnittlichen Durchgrünung in den Zonen W2E, in erster Linie ein Mittel der Ökologie und damit ein Gebot der Stunde. Ökologie findet nicht nur ausserhalb des Baugebiets statt, sondern wird künftig auch im Siedlungsgebiet immer wichtiger. Grünflächen, Blumenbeete, Sträucher und Bäume sind nicht nur Labsal für die Seele und schön anzusehender Lebensraum für Insekten und Kleinlebewesen, sondern können lokal die Effekte der Klimaerwärmung abschwächen und die Lebensqualität erhöhen (Beschattung, Kühlung durch Verdunstung). Siedlungsökologie geht uns alle an und darf – in Massen – von allen Bauherren erwartet werden, zum Wohle der Eigentümer aber auch der Allgemeinheit. Angesichts reduzierter AZ wird das Einhalten der Grünflächenziffer in den W2E- und W2-Zonen abgesehen von wenigen Einzelfällen kaum je problematisch sein.
Gewässerraum
Hier haben die Flugblatt-Verfasser Recht, dass sich für gewisse Parzellen massive Einschränkungen ergeben. Man hat diese Probleme mit dem Kanton wiederholt besprochen und Lösungsvorschläge eingebracht, die der Kanton allesamt mit Verweis auf das eindeutige nationale Recht abgewiesen hat. In diesem Sinne entspricht die Behauptung im kürzlich erschienenen Artikel des Badener Tagblatts, dass es Verhandlungsspielraum mit dem Kanton gibt, nicht den Tatsachen. Der Spezialkommission Nutzungsplanung und dem Gemeinderat waren in dieser Frage leider die Hände gebunden.
Mehrwertabgabe
Eine Mehrwertabgabe fällt an, wenn Parzellen aufgrund der Ein-, Um- oder Aufzonung durch die Einwohnergemeinde und ohne Zutun des Eigentümers eine massive Wertsteigerung erfahren. Der grösste Teil dieser Wertsteigerung bleibt beim Eigentümer, was richtig ist. Dass aber das Gemeinwesen, das dem Eigentümer diese Wertsteigerung ermöglicht, auch am Gewinn partizipiert, ist ebenso richtig. Es handelt sich mitnichten um eine ungerechte einseitige Abgabe, sondern im Falle von Ein- sowie gewisser Umzonungen um eine gesetzliche Pflicht. Man tut hier im Wesentlichen nur das, was das Aargauische Baugesetz will. In einem Handbuch dazu hält der Kanton fest: „Die Mehrwertabgabe stellt das Korrelat zur Minderwertentschädigung bei materieller Enteignung dar und ist dem Gedanken der Rechtsgleichheit sowie der Gerechtigkeit verpflichtet.“
Im abschliessenden Vorprüfungsbericht zur BNO-Revision hält der Kanton fest: „Die Gemeinde Würenlos legt in der Planung den Fokus auf Qualitätsaspekte und die Natur in der Siedlung.“ Diese leichte Kritik des Kantons, der lieber eine Planung gesehen hätte, die eine Maximierung der Einwohnerzahl ermöglichen würde, ist in meinen Augen schon fast alleine Grund genug, um dieser BNO zuzustimmen. Wenn von den Fachplanern des Kantons festgestellt wird, dass die vorgeschlagenen Regelungen der Siedlungsqualität und der Natur in der Siedlung dienen, ist das in der heutigen Zeit ein Gütesiegel erster Qualität.
Der Beitrag von Matthias Rufer zur BNO-Revision zeichnet ein allzu rosiges und leider realitätsfremdes Bild. Als direkt betroffener Eigentümer fühle ich mich durch diese Darstellung regelrecht verhöhnt.
Die Grünflächenziffer wird im Artikel völlig unkritisch als „kaum je problematisch“ beschrieben. Tatsächlich wird diese Vorgabe aber vielen Grundstücksbesitzern in Würenlos enorme Probleme bereiten. Zufahrten, Vorplätze oder Carports sind keine überflüssige Versiegelung, sondern notwendige Infrastrukturen. Es ist absurd und untragbar, dass solche Flächen nun vollständig angerechnet werden und damit faktisch verhindern, dass Familien ihren Wohnraum sinnvoll und nachhaltig weiterentwickeln können.
Noch gravierender ist, dass der Artikel komplett verschweigt, wie stark die BNO in Wahrheit Investoren und Spekulanten bevorteilt. Während private Eigentümer unter strikten Vorschriften massiv eingeschränkt werden, senkt die Gemeinde die Schwelle für lukrative Arealüberbauungen von ursprünglich 4000 m² auf nur noch 2000 m². Grossprojekte erhalten dadurch quasi freie Bahn: gelockerte Grünflächenanforderungen, höhere Ausnützungsziffern, weniger Regulierung.
Diese Ungleichbehandlung zwischen Privaten und Investoren ist nicht nur unfair – sie widerspricht auch diametral dem angeblichen Ziel der BNO, nämlich einer massvollen, nachhaltigen und dorfverträglichen Entwicklung. Fakt ist: Mit dieser Revision wird kein Wachstum gebremst, sondern aktiv der rote Teppich für Spekulation und Überbauung ausgerollt. Die Zeche zahlen dabei langjährige Würenloser Bürgerinnen und Bürger, deren Rechte und Interessen scheinbar keine Rolle mehr spielen.
Deshalb verdient diese BNO keineswegs eine Zustimmung, sondern eine deutliche und entschiedene Ablehnung mit einem „NEIN“ .
Der Gastbeitrag von Matthias Rufer vermittelt den Eindruck, dass hier eher auf dem Reissbrett geplant wird als auf Basis der realen Gegebenheiten vor Ort. Die tatsächlichen Herausforderungen vieler Eigentümer werden komplett ausgeblendet. Besonders störend ist die Haltung, mit der Fachleute pauschal als glaubwürdiger dargestellt werden als direkt betroffene Grundeigentümer. Dieses Herabsetzen der Betroffenen erinnert an eine Form von Diskriminierung, die der Sache nicht gerecht wird und den Dialog erschwert.
Kritisch zu hinterfragen ist auch der wiederholte Verweis auf die Spezialkommission Nutzungsplanung. Gerade zu dieser Kommission gibt es viele kritische Stimmen, die mangelnde Transparenz, fehlende Vertretung direkt betroffener Eigentümer sowie eine einseitige Ausrichtung auf theoretische Planungskonzepte bemängeln.
Die Aussage, das Einhalten der Grünflächenziffer sei „abgesehen von wenigen Einzelfällen kaum problematisch“, verkennt die Realität und verharmlost die tatsächliche Betroffenheit zahlreicher Eigentümer. Solche Schönfärberei verschleiert das wahre Ausmass der Problematik.
Herr Rufer übersieht zudem, dass nicht die blosse Quantität, sondern die Qualität ökologischer Flächen entscheidend ist, um echten Mehrwert zu schaffen. Artenvielfalt, ökologische Qualität und sinnvolle Nutzung entstehen nicht durch starre Prozentvorgaben, sondern durch durchdachte, praxisnahe Lösungen.
Während private Eigentümer durch strenge Regeln stark eingeschränkt werden, profitieren Investoren durch erleichterte Bedingungen bei Arealüberbauungen. Dass diese gewichtige Veränderung mit massiven Auswirkungen auf das Dorfbild nicht thematisiert wird, schwächt die Glaubwürdigkeit des Beitrags erheblich.
Die BNO-Revision in ihrer aktuellen Form schafft keinen nachhaltigen Mehrwert für die Allgemeinheit. Deshalb gibt es von mir ein klares „Nein“. Das „Gütesiegel erster Qualität“ vom Autor erinnert dabei eher an ein Etikett aus der Abteilung „gut gemeint, aber schlecht gemacht“.