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Planen in der Agglo

Wegweiser2

Wohin führt uns der Weg? Direkt in die «Pampa», wie uns dieser seit Tagen leicht verdrehte Wegweiser am Kreisel in Oetwil weismachen will? Wir wollen’s nicht hoffen.

Doch wie sieht die Zukunft von Würenlos aus? Vieles wird vorgegeben durch künftige Entwicklungen und Ereignisse, die wir als Gemeinde kaum beeinflussen können: Die Wirtschaftslage, das Zinsniveau, eidgenössische und kantonale Gesetze,  die Wünsche und Bedürfnisse der Menschen von morgen.  Doch nicht die ganze Entwicklung unserer Gemeinde ist fremdbestimmt, einen Teil können wir  Bürgerinnen und Bürger durch vorausschauende Planung beeinflussen.

Würenlos ist heute ein «Weder-Fisch-noch-Vogel-Ort». Ein ländliches Dorf sind wir nicht mehr, eine Stadt ebensowenig. Agglo eben. Zwar wähnt man sich – je nach Standort – mal in einem heimeligen, idyllischen Dorf, dann wieder eher wie in einer Kleinstadt. Meistens aber ist es ein Wedernoch: weder total hässlich, noch zum Verlieben schön oder gemütlich. Vieles wirkt zufällig, beliebig. Vieles auch austauschbar. Und damit meine ich nicht nur das Siedlungsbild. Auch die Menschen, die es bevölkern.

Wir Würenloser teilen dieses Schicksal mit fast der Hälfte aller Leute in diesem Land. 45 Prozent leben in Agglomerationen, in jenem Siedlungsbrei also, der sich rund um die Städte in die Landschaft ergossen hat. Die Agglomeration sei  «die Stadt des 21. Jahrhunderts», schreiben Matthias Daum und Paul Schneeberger in ihrem Buch mit dem Titel «Daheim. Eine Reise durch die Agglomeration» (Verlag NZZ 2013).

In der Agglo und somit auch in Würenlos leben, das ist oft ein Kompromiss zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Auch meine Familie ist hier vor 35 Jahren gelandet, weil es sich so ergeben hat. Meine Frau arbeitete in Zürich, ich in Baden, also suchten wir etwas in der Mitte. Immerhin konnten wir damals noch auslesen, zwischen Obersiggenthal etwa und Würenlos. Heute zieht man oft einfach dorthin, wo sich etwas zu einem zahlbaren Preis überhaupt noch finden lässt. Die Zimmerzahl, der Garagenplatz oder das Gärtchen, um Trampolin und Grill aufzustellen, sind wichtiger als der Wohnort und sein Ambiente. Was soll’s, wenn die Schule etwas gar weit weg ist, Mama kann ja Taxi spielen. Die traumhafte Aussicht aber, den See vor der Haustür oder das Leben in einer pittoresken Altstadt, das alles kann man sich eh nicht leisten. Um solches zu geniessen, gibt es ja Ferien.

Der zitierte Buchautor Matthias Daum war Teilnehmer eines vom Kulturkreis Würenlos organisierten Gesprächs unter dem Titel «Zusammenrücken» .  Es ging um das verdichtete Bauen, um das wir nicht herumkommen, wenn wir die Erhaltung der noch verbliebenen Grünzonen mit dem prognostizierten Bevölkerungswachstum in Einklang bringen wollen. Es gibt ja Prognosen, die gehen von einer Zunahme der Bevökerung im ganzen Limmattal um 100 000 Menschen in den nächsten Jahrzehnten aus. Werden wir uns da noch wohl fühlen können?

Die mehrheitlich in der Stadt wohnende Expertenrunde war sich einig in der Einschätzung, dass Dichte an sich nichts Negatives ist. Weil sie eben auch Vorteile bringe. Genügend Kundschaft etwa für eine Bäckerei in der Nähe, so Gesprächsleiterin Judit Solt, Chefredaktorin einer Bauzeitschrift und Architektin. Matthias Daum sagte, die Recherchen zu seinem Buch hätten ihn überzeugt, dass sich Glück überall finden lässt. Nicht, was Planer in ihren Köpfen vorschwebe, sei letztlich entscheidend, ob sich Menschen an einem Ort wohlfühlen oder nicht. Ausschlaggebend sei vielmehr, ob die Menschen an diesem Ort das einigermassen vorfänden, was ihnen wichtig ist. Da nehme man eben auch in Kauf, dass einem der Nachbar aus seiner drei Meter entfernten Küche in die Wohnung schaue.

Pragmatismus in Ehren. Aber macht er nicht vor allem jene glücklich, die ihr Heil im Rückzug ins rein Private finden? Jeder für sich und niemand, der sich fürs Ganze verantwortlich fühlt? Der Berner Politologe Markus Freitag konstatierte denn auch in einem Interview mit dem «Tages-Anzeiger» einen «Drang zur Unverbindlichkeit». Und er konstatiert, dass die Städte den Gemeinsinn entdecken, während die Dörfer anonymer werden.

Es ist ja nicht so, dass wir in Würenlos einträchtig unser kleines Glück geniessen. Die Krux ist doch, dass jeder und jede darunter etwas anderes versteht. Und darum nicht wenige in erheblichem Mass frustriert sind. Ärgere ich mich über die viele hässliche Architektur, vermissen andere schmerzlich ein Alterszentrum, sehnen sich die einen nach mehr Ruhe, so klagen andere, dass  nichts laufe in diesem Kaff.  Die einen stören sich am rasanten Verschwinden alter dörlicher Bausubstanz, für andere mahlen die Mühlen der Baubürokratie viel zu langsam. Glücksselige Harmonie hört sich anders an.

Architekt Andreas Fischer hat unter anderem die von starkem Gemeinschaftssinn der Bewohnerschaft geprägte Überbauung Kalkbreite in Zürich geplant . Er sagte in der Gesprächsrunde, es gelinge, eine hochstehende Verdichtung zu erreichen, wenn Bewohner schon bei der Planung ihrer künftigen Wohnumgebung aktiv mitwirken könnten und schliesslich eine Art Community bildeten, mit ähnlichen Vorstellungen  der Lebensgestaltung. Allerdings hatten in Würenlos bis jetzt weniger solche Communities das Sagen in der baulichen Entwicklung, sondern gewisse, auf Profitmaximierung schielende Immobilienfimen.

Nachhaltige Planung ist nicht nur in Würenlos, sondern in  Agglomerationen generell ein schwieriges Unterfangen. Auch wenn es nicht wenige Gemeinden gibt, die das Aufgehen im Siedlungsteppich besser meisterten als Würenlos. Die Agglomerationen seien das Stiefkind der Planung, darin waren sich die Teilnehmer der Gesprächsrunde einig, Das fange ja schon damit an, dass das Vokalbular fehle, sagte Felix Günther vom Institut für Raum- und Landschaftsentwicklung der ETH, der auch an einer Studie «Perspektive Raumentwicklung Limmattal» massgeblich mitbeteiligt war. Wir sprechen von Städteplanung, auch wenn es um die Agglomeration geht.

Wie   Würenlos  denn vorgehen solle, wenn sie in Quartieren mit lauter älteren Einfamilienhäuschen eine Verdichtung in die Wege leiten möchte, wollte Vizeammann Toni Möckel von den Experten wissen. Bei einer bevorstehenden Änderung der Bau- und Nutzungsordnung künne es sicher nicht einfach darum gehen, an einzelnen Werten wie der Ausnützungsziffer oder der maximalen Geschosszahl herumzuschräubeln, lautete die Antwort.  Nicht mehr, sondern weniger Normierung sei anzustreben. Wo es hinpasse, sollte doch auch ein fünf- statt ein dreistöckiges Gebäude aufgestellt werden dürfen.

Da kommt eine heikle Aufgabe auf die Behörden zu. Sie werden genauer als heute wissen müssen, was sie und was die Bevölkerung eigentlich wollen. Und schon bin ich  wieder da, wo würenblicker schon mehrfach eingehakt hat: Wir Bürger wollen genauer wissen, wohin unser Weg führt und welche Entwicklungsvorstellungen unser Gemeinderat hat. Ihm kommt hier eine entscheidende Führungsrolle zu. Denn niemand ausser ihm und seinen Chefbeamten hat einen so guten Überblick, was alles auf die Gemeinde in zukommt.  Niemand weiss aus Erfahrung besser, wo die Probleme liegen und was möglich oder gänzlich unmöglich ist. Darum habe ich in meiner Bilanz des ersten Amtsjahres des jetzigen Gemeinderates dafür plädiert, die Behörde möge  künftig mehr Zeit finden, sich auch mit der mittel- und langfristigen Entwicklung unserer Gemeinde zu befassen. Ein Leitbild  wären überaus nützlich. Es geht dabei nicht in erster Linie um grosse Visionen, wie sie Hans Arnold soeben hier vorgestellt hat. Es geht um ganz realistische Ziele. Wer andauernd Weichen stellt wie der Gemeinderat, muss doch einigermassen eine Vorstellung davon haben, wo die Fahrt hinführen soll.

Frühere Gemeinderäte um die Jahrtausendwende hatten sich der Aufgabe gestellt und sich ein Leitbild und darauf basierende Regierungsrichtlinien gegeben. Resultiert daraus haben – wir wissen es – keine Wunder. Aber der Wert von Leitbildern liegt nicht zuletzt in ihrem Entstehungsprozess: Entscheidungsträger werden gezwungen, ihren Blick über die laufenden Geschäfte hinaus zu richten, sich Fragen zu stellen und nach Antworten zu suchen: Was wollen wir und was will unsere Bevölkerung? Was wollen wir nicht? Wie können wir unsere Ziele am besten erreichen? Dieser ganze Entwicklungsprozess kann in einer direkten Demokratie nur gelingen, wenn er mit starkem Einbezug der Bevölkerung abläuft.  Maximale Transparenz im behördlichen Handeln, eine ernst gemeinte Gesprächsbereitschaft sowie eine offensive Informationspolitik sind Voraussetzungen dafür.

(Was der Gemeinderat so alles in ein Leitbild schreiben könnte, darüber mehr in einem späteren Beitrag.)

 

 

Kein Weihnachtsgeschenk der Ortsbürger

Bevor das Jahr zu Ende geht, sei noch auf ein Politikum hingewiesen, das im Vorweihnachtstrubel fast untergegangen ist: Die Ortsbürger haben an ihrer Gemeindeversammlung den Verkauf und die Schenkung ihres Landes auf der Zentrumswiese an die Einwohnergemeinde zurückgewiesen.

Zunächst aber dankt würenblicker allen Leserinnen und Lesern für ihr Interesse im zu Ende gehenden Jahr und wünscht ihnen für 2015 alles Gute. Was würde zum Jahreswechsel auf einer Internet-Plattform besser passen als die folgenden Gedanken des Würenloser Autors Josef Rennhard (1931 – 2010)? Entnommen sind sie dem Gedenkband «Felix ging still nach Haus», erschienen 2011 im Baden-Verlag:

Aufgeräumt

«Sind Sie sicher»,
fragt der Computer
auch noch am
letzten Tag des Jahres,
«dass Sie die
markierten Elemente
wirklich endgültig
löschen wollen?»

Antworte «Nein»,
lösche Vergangenes
nie ganz.
Trag Sorge zur Glut,
um am
ersten Tag des Jahres
dein Element
neu zu entflammen.

So schält sich denn in diesen Tagen
Hoffnung heraus aus vielen Fragen:
auf dass bei dieser Zeitenwende
der Mensch zu neuen Weiten fände!»

Und nun zum geplatzten Landgeschäft. Bei einem Ja der der Ortsbürger wäre die Einwohnergemeinde alleinige Eigentümerin des Landes geworden, auf dem das Alterszentrum gebaut werden soll. Das Landgeschäft wäre der Startschuss für die zügige Realisierung des Alterszentrums gewesen.

Seinen Antrag an die Ortsbürgergemeindeversammlung stützte der Gemeinderat auf die bereits 2001 von den Ortsbürgern bekundete Absicht, ihr Land (rund 50 Aren) für den Bau eines Alterszentrums  Hälfte je zur Hälfte zu verkaufen und zu verschenken. 1,3 Millionen Franken sollten dabei die Hand wechseln. Umgerechnet auf das ganze Ortsbürgerland hätte das einem Quadratmeterpreis von rund 270 Franken entsprochen. Nachdem in der Zwischenzeit einer alteingesessenen Familie für Land auf der Zentrumswiese aber ein Mehrfaches dieses Preises bezahlt worden war, fühlten sich viele Ortsbürger nicht mehr an die seinerzeitige Absichtserklärung gebunden.

An der Versammlung soll die Meinung vorgeherrscht haben, der Gemeinderat habe das Geschäft schlecht vorbereitet. Ortsbürger- und Einwohnergemeinde teilen sich ja die gleiche ausführende Behörde – den Gemeinderat. Er vertrat somit in dieser Sache Verkäufer- und Käuferseite. Einen besonders guten Draht zur Ortsbürgerbasis scheint es aber nicht zu geben, sonst wäre die mit grossem Mehr erfolgte Rückweisung wohl zu vermeiden gewesen.

In Ortsbürgerkreisen kann man sich einen Landabtausch statt dem Verkauf und der Schenkung vorstellen. Das Ortsbürgerland auf der Zentrumswiese gegen das Land der Einwohnergemeinde im Gatterächer Ost. Dieses möchte der Gemeinderat aber behalten und nur im Baurecht zur Überbauung abgeben. (An der Orientierungsversammlung  im November war die Rede davon, dass es für dieses Baurecht bereits einen Interessenten gebe. Weil es in solchen Dingen jeden Eindruck von Gemauschel im Keime zu ersticken gilt, wäre es anständig, dieser Interessent würde sich schon jetzt öffentlich zu erkennen geben.)

Nach dem vorläufigen Scheitern des Landhandels besteht weiter Unklarheit, auf wessen Land geplant werden soll. Verkompliziert wird schon das Ideensammeln für den künftigen Gestaltungsplan, sitzt doch vorderhand mit der Ortsbürgergemeinde ein Partner mehr am Tisch. Die Ortsbürger möchten das Alterszentrum aber nicht unnötig verzögern und sind offenbar bereit, das Landgeschäft in  modifizierter Form an einer ausserordentlichen Versammlung raschmöglichst erneut zur Abstimmung zu bringen.

Der  Rückweisungsbeschluss ist ein ein klares Zeichen dafür, dass die Ortsbürger ihre Geschicke vermehrt wieder in die eigenen Hände nehmen wollen. An ihrer Versammlung haben sie mit 62 gegen 4 Stimmen einer Anregung zugestimmt, es sei eine Ortsbürgerkommission zu schaffen. Damit würde der Gemeinderat einen demokratisch legitimierten politischen Ansprechpartner erhalten.

Alterszentrum (2) – wichtige Entscheide stehen an

Bis ein Baugespann für das ersehnte Alterszentrum stehen kann, sind noch viele juristisch und politisch heikle Hürden zu nehmen Ein paar grundlegende Fragen scheinen definitiv entschieden zu sein, einige mehr müssen aber erst noch geklärt werden. Bis dahin ist das Vorhaben Alterszentrum zwangsläufig mit angezogener Handbremse unterwegs.

Bis das Alterszentrum auf die Zielgerade einbiegen kann, sind noch einige Knacknüsse zu bewältigen.
Bis das Alterszentrum auf die Zielgerade einbiegen kann, sind noch einige Knacknüsse zu bewältigen.

Soll das Vorhaben nicht auf der ganz langen Bank landen oder gar ein drittes Mal Schiffbruch erleiden, müssen sich die Beteiligten –  in erster Linie der Verein Alterszentrum Würenlos und der Gemeinderat – in allen wesentlichen Punkten zusammenraufen. Dazu braucht es guten Willen, Kompromissbereitschaft und gegenseitiges Vertrauen.

Klar sind gegenwärtig diese drei Eckpunkte:

  1. Das Alterszentrum soll auf der Zentrumswiese gebaut werden (Entscheid der Gemeindeversammlung vom Juni 2013);
  2. Das Alterszentrum wird von der Einwohnergemeinde weder gebaut und finanziert noch von ihr betrieben;
  3. Das Raumprogramm (provisorisch auf der kantonalen Pflegeheimliste) umfasst ein Pflegeheim mit 24 Zimmern sowie 58 Wohneinheiten für betreutes Wohnen, von denen 12 später in 24 Pflegezimmer umgewandelt werden könnten.

Einer definitiven Lösung harren noch die folgenden Problemfelder.

1. Wem soll das Land gehören, auf dem gebaut wird, und was wird dafür zu bezahlen sein?
2. Wer wird Bauherr sein?
3. Wie wird der Bau finanziert?
4. Wer wird Betreiber sein?
5. Welche planerische Schritte braucht es noch?

1. Wem soll das Land gehören? Die Zentrumswiese misst rund 100 Aren, davon werden 60 für das Alterszentrum gebraucht. Der Gemeinderat hat eben an einer Vorstandssitzung des Vereins Alterszentrum Würenlos erneut klar gemacht, dass für ihn nur eine Abgabe im Baurecht in Frage kommt. Die Gemeinde bliebe also Landeigentümerin. Das macht Sinn. weshalb, das haben Hans Arnold und ich hier und hier in zwei Beiträgen erläutert. Der Verein Alterszentrum Würenlos vertrat zwar bisher den Standpunkt, ein Landerwerb durch den Träger des Alterszentrums sei einem Baurecht vorzuziehen. Er beharrt aber laut Vereinspräsidentin Vreni Zehnder nicht darauf, um das Vorhaben nicht zu verzögern. «Wir müssen offen sein für alles, sonst ist der Zug plötzlich abgefahren.»

Brisant ist indessen die Höhe des Baurechtszinses. Es darf sicher kein marktüblicher Zins sein. Nur wenn auf günstigem Land gebaut werden kann, wird der Aufenthalt im Alterszentrum günstiger als in rein privaten Einrichtungen (z.B. ProSenio) und somit für breite Bevölkerungskreise bezahlbar sein. Die Gemeinde ist bisher stets davon ausgegangen, dass auf der Zentrumswiese nicht bloss für Bessergestellte gebaut werden soll. Ein günstiger Baurechtszins kollidiert nicht mit dem Ziel, den Gemeindehaushalt zu sanieren. Das meiste Land auf der Zentrumswiese ist fürs Alterszentrum und für nichts anderes  erworben worden und wirft, solange das Alterszentrum nicht gebaut ist, rein gar nichts ab.

Momentan gehört die Zentrumswiese nicht vollständig der Einwohnergemeinde. Fast die Hälfte ist noch im Besitz der Ortsbürger. Diese haben versprochen, ihr Land der Einwohnergemeinde für ein Alterszentrum je hälftig zu schenken und zu verkaufen. Dieses Landgeschäft – als Kaufpreis werden 1,3 Millionen genannt –  soll womöglich noch in diesem Jahr über die Bühne gehen. Angesichts der angespannten Finanzlage will der Gemeinderat offenbar den Kaufpreis in dreizehn Jahresraten abstottern.

2. Wer wird Bauherr sein? Weil die Gemeinde den Bau nicht selber plant und baut, muss dies jemand anders tun. Grundsätzlich könnte der Verein Alterszentrum als Bauherr auftreten. Ein Verein ist aber als Bauherr für ein Bauprojekt dieses Ausmasses kaum  geeignet. Zweitens kann der Bau auch ganz einem Investor (z.B grosse Immobilienfirma, Versicherung oder Pensionskasse) überlassen werden. Drittens kann  eine eigenständige Körperschaft gegründet werden. Stiftungen, Genossenschaften oder gemeinnützige (nicht gewinnsorientierte) Aktiengesellschaften sind in der Schweiz häufig Träger von Alterseinrichtungen. Jede dieser Rechtsformen hat Vor- und Nachteile.

Der Verein Alterszentrum, dem gemäss Vereinbarung mit der Gemeinde der planerische Lead zusteht, sah eigentlich die Gründung einer gemeinnützigen, nicht gewinnorientierten Immobilien-Aktiengesellschaft vor. Noch im August, an einem Workshop, an dem der Vereinsvorstand, alle Gemeinderäte, eine Delegation der Ortsbürger sowie der Projektleiter teilnahmen und den Philip Funk (von der Gemeinde zugezogener Badener Anwalt) leitete, wurde eine solche Lösung nicht in Frage gestellt.

Auch bei privaten Investoren ist das Interesse an einem solchen Alterszentrum recht gross. Der Verein Alterszentrum erhielt laut seiner Präsidentin Vreni Zehnder bereits zahlreiche Anfragen von Investoren, die das Alterszentrum errichten und teilweise auch gleich betreiben wollten. Der Verein ging bisher darauf nie näher ein. Nun hat aber der Gemeinderat just eine solche Lösung mit einem bestimmten Investor ins Spiel gebracht. Es handelt sich um eine Pensionskasse. Solche sind aber nicht gemeinnützig, sondern ihren Versicherten verpflichtet und darum grundsätzlich gewinnstrebig.

Der Gemeinderat schwenkte offenbar darum  auf die Lösung mit einem Privatinvestor um, weil er sich über die Erteilung des Baurechts hinaus nicht am Alterszentrum beteiligen möchte und er bei einer gemeinnützigen AG das Risiko als zu hoch erachtet, dass die Gemeinde finanziell doch noch zur Kasse gebeten werden könnte.

3. Wie wird der Bau finanziert? Der Bau des Alterszentrums in der vorgesehenen Grösse wird (ohne Land) 30 bis 40 Millionen Franken kosten. Die Geldbeschaffung wird, wer immer auch Bauherr ist, kein allzu grosses Problem darstellen. Bauten für das Wohnen im Alter gelten als sehr sichere Anlagen. Und Geld, das Anlagemöglichkeiten sucht, ist mehr als genug vorhanden –  die Zinsen bewegen sich auf historischem Tiefststand. Wer für ein Alterszentrum Geld braucht, ist also in einer starken Stellung und braucht sich nicht der erstbesten Bank oder dem erstbesten Investor an den Hals zu werfen.

Zur Finanzierung würde eine gemeinnützige AG auf günstige Hypothekarkredite setzen. Solche könnte sie zu praktisch gleich tiefen Konditionen aufnehmen wie die Einwohnergemeinde. Eine Pensionskasse wird das  Geld ihrer Versicherten einsetzen. BVG-Rentenguthaben im obligatorischen Bereich sind momentan (und auch 2015) mit mindestens 1,5% zu verzinsen. Die Finanzierung mit Pensionskassengeldern ist also keineswegs billiger. Und die Finanzierungskosten haben grossen Einfluss auf die Taxen und Mieten, welche die Bewohner des Alterszentrums bezahlen müssen.

4. Wer wird Betreiber sein? Das Alterszentrum wird die kritische Grösse für einen selbständigen Betrieb nicht erreichen.  Darum soll es zu einer Art Filialbetrieb einer bereits bestehenden Institution in der Branche werden. Der künftigen Betreiber sollte frühzeitig in die Planung einbezogen werden.

Alle diese noch zu klärenden Problemfelder sind eng miteinander verquickt und können nicht unabhängig voneinander gelöst werden. Überaus wichtig wird sein, dass in allen Abmachungen und Verträgen die Interessen der Gemeinde und ihrer Bevölkerung gewahrt bleiben.

Die Alterszentrum-Serie wird fortgesetzt. Die planerischen Aspekte (Punkt 5) werden in einer weiteren Folge beleuchtet.