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Dorfpolitik, Planen, bauen, wohnen

Mit grossen Planungen überfordertes Dorf

Ein Kommentar

Eine ausserordentliche Gemeindeversammlung hat am Dienstag die Vorlage für die Totalrevision der Bau- und Nutzungsordnung BNO als Ganzes zur Überarbeitung an den Gemeinderat zurückgewiesen. Was bleibt nach acht jährigem Planungsprozess? Ein Scherbenhaufen. Es ist beileibe nicht der erste, der in Würenlos von grossen Planungsvorhaben zurückbleibt. 

Die Mehrzweckhalle ist besetzt bis auf den letzten Stuhl, der noch in einem Abstellkämmerchen aufzutreiben war. 568 Stimmberechtigte sind erschienen (nur 19 weniger als an der «Rekord-Gmeind» 2013 zum Standortentscheid Alterszentrum), um über das Schicksal der totalrevidierten BNO zu befinden.

Je näher der Dienstag gerückt war, desto deutlicher wurde, dass es nicht der krönende Abschluss dieser Planungsgeschichte werden dürfte. Zum Auftakt geben Gemeindeammann Toni Möckel und Gemeinderat Consuelo Senn, unterstützt von Andrea Hofbauer, der stellvertretenden Leiterin der Bauverwaltung, und von Paul Keller, dem externen Projektleiter, einen straffen Überblick über das grosse Planungswerk, seine Ziele, seine Instrumente. Sie versuchen, die inhaltlichen Änderungen am am komplexen Planungswerk so anschaulich wie möglich darzustellen. Sie betonen, wie sehr die Arbeit am Planungswerk zum Wohl der ganzen Bevölkerung erfolgt sei, wie sehr der Fokus auf qualitatives Wachstum und weniger als vom Kanton gefordert auf quantitatives Wachstum gerichtet war. Man spürt, die Versammlung hat da ihre Zweifel.

Als dann die Gegner – vorab die hinter dem wenige Tage zuvor verteilten Flyer stehende Gruppe mit ihren Sprechern Beat Güller, Adrian Güller und Georges Fritz ihre zahlreichen Abänderungsanträge präsentieren, wird das Werk richtiggehend zerzaust. Von Papiertiger ist die Rede, von unnötiger Überregulierung, von unberechtigten Eingriffen ins Privateigentum. Vom Unsinn, die Ausnützungsziffern in den Wohnquartieren zu reduzieren, wo gleichzeitig innere Verdichtung gefordert würde. Die neue Grünflächenziffer völlig unnötig, Würenlos sei auch ohne schön grün geblieben. Obwohl die Gemeinde selbst nicht mit gutem Vorbild vorangehe. Und und und. Nur wenige Votanten stärken dem Gemeinderat den Rücken.

Und endlich kommt von Pascal Renaud (FDP) der schon angekündigte  Antrag, das Geschäft gesamthaft zur Überarbeitung zurückzuweisen. Über den Antrag muss sofort abgestimmt werden. Er wird klar angenommen, womit die Diskussion zur Sache sofort abgebrochen werden muss.. Etwas zu früh, findet sogar ein Votant, der an der Totalrevision keinen guten Faden lässt. Denn man habe  wegen dem Diskussionsabbruch noch nicht alle Votanten gehört, die sich noch zum Geschäft hätten äussern wollen.  

In der Tat hat man mit der totalen Rückweisung dem Gemeinderat eine schwierige Aufgabe aufgebrummt. Denn in welche Richtung soll die Überarbeitung gehen? Die geplanten Umzonungen ganz oder nur teilweise streichen, auf tiefere Ausnützungsziffern verzichten, aber nicht auf die offerierte Kompensation dafür (Wohnräume im Untergeschoss nicht mehr bei der AZ anrechnen)?

Nicht zu unterschätzen sind auch mögliche Folgen des Rückweisungsentscheids. Gar nicht im Sinne all jener, die eine möglichst geringe Zunahme der Dorfbevölkerung wollen, könnte eine indirekte Folge sein. Viele der Grundeigentümer, die sich als Verlierer der neuen BNO gesehen hätten, könnten  rasch ihre Bauland- und Ausnutzungsreserven noch gemäss alter BNO realisieren wollen. Dann könnte sich der Bauboom in Würenlos (viel früher als erwartet konnte unlängst die 7000. Einwohnerin gefeiert werden) auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Die Baulandreserven  von 5,38 Hektaren in Wohn- und Mischzonen könnten viel schneller aufgebraucht sein als gedacht. Das würde die Eigenheimpreise und die Mieten durch die Decke schiessen lassen. Nicht wenige, die nun für ihr Häuschen und ihre Autoabstellplätze gekämpft haben, dürften deswegen aus dem Dorf verdrängt werden.

Zunichte gemacht ist die grosse Arbeit von Gemeinderäten und Angestellten der Verwaltung, von externen Fachplanern und vor allem der freiwillig Mitwirkenden in Kommissionen und Arbeitsgruppen. Zurück bleiben viele Frustrierte. Etliche werden sich die freiwillige Mitwirkung an solchen oder ähnlichen Planungsprozessen, die letztlich für die Katz sind, kein zweites Mal mehr antun wollen, ja, sich sogar von den Gemeindeversammlungen fernhalten. 

Vom finanziellen Schaden ganz zu schweigen. Fast alles Geld, das für die  Gesamtrevision der Allgemeinen Nutzungsplanung in zwei Schritten bewilligt wurde – insgesamt CHF 745’000 – ist  verloren. 

Und erst der Zeitverlust! Wie lange dauert’s wohl, bis eine neue BNO präsentiert werden kann, die vom Stimmvolk auch goutiert wird? Projektleiter Keller sagte auf eine Frage aus der Versammlung, in ein, zwei Jahren sei das möglich. Es wird realistischerweise wohl eher fünf Jahre oder länger dauern.

Denn fast der ganze Planungsprozess muss sinnvollerweise nochmals durchgespielt werden, mit Festlegung der Revisionsziele, Mitwirkungsverfahren, öffentlicher Auflage, Vorpüfung durch den Kanton (es brauchte aktuell deren 2, weil die erste beim Kanton durchfiel), öffentliche Informationsveranstaltungen, Einwendungsentscheide (aktuell waren es 73) usw. 

Aufgegleist war die jetzige Totalrevision durchaus besser als die früheren. Die Mitwirkung breiter Kreise, insbesondere der Grundeigentümer, war in der Organisation nicht nur eingeplant, sondern funktionierte in der Anfangszeit leidlich gut. Das Interesse an freiwilliger Mitarbeit in der Spezialkommission und in  Arbeitsgruppen war überraschend gross. Doch je mehr Zeit verstrich, desto mehr haperte es bei der Transparenz. Die Covid-Pandemie mag dazu beigetragen haben, die Hauptursache war sie gewiss nicht.

Als die jetzt gross auftrumpfenden kritischen Grundeigentümer vorerst noch als Einzelkämpfer ihre Probleme den Planungsverantwortlichen darlegten, seien sie nicht Ernst genommen worden, sagen sie. Warum wurden ihnen nicht nachträglich Sitze in der sogenannten Resonanzgruppe angeboten? Warum wurden nicht mehr öffentliche Informationsveranstaltungen als geplant durchgeführt? An denen hätten Kritikpunkte allgemein verständlich und ehrlich erläutert sowie diskutiert werden können.

Ein Grossteil der Meinungsbildung passiert  v o r  der Gemeindeversammlung. Der Gemeinderat muss kommunikationsmässig dringend über die Bücher. Er muss zur Präsentation solcher Monstervorlagen Kommunikationsprofis beiziehen, die alle Info-Kanäle zu bespielen  und Info-Veranstaltungen attraktiv zu inszenieren wissen. Schickt der Gemeinderat ein so wichtiges Geschäft wie eine BNO ins Rennen , darf nichts dem Zufall überlassen werden. Es braucht strategisches Denken, um sich nicht von cleveren Gegnern übertölpeln zu lassen. Beim Alterszentrum, bei der Aushubdeponie Steindler und nun bei der abgelehnten BNO haben gewiefte Gegnerschaften die politische Agenda bestimmt. 

Wie stimmte der Autor?

Bis zum Rückweisungsantrag war ich unentschieden, ob ich die BNO in einer Schlussabstimmung annehmen oder ablehnen würde. Dafür wusste ich im Voraus, wie ich zu einzelnen Abänderungsanträgen stimmen würde. Abgelehnt hätte ich einen kompletten Verzicht auf die Grünziffer oder auf jegliche Umzonungen. Bei den Arealüberbauung hätte ich für die minimale Grösse von 2000 m3 gestimmt. – Weil ich diese differenzierte Meinung wegen des Rückweisungsantrags abstimmungsmässig nicht zur Geltung bringen konnte, lehnte ich die totale Rückweisung ab. Alle Änderungsanträge zum Traktandum 3 « Ausgleich von Planungsvorteilen» habe ich abgelehnt und dem betreffenden Reglement in der gemeinderätlichen Fassung wie die Mehrheit zugestimmt. 

 

Dorfpolitik

Chance für preisgünstige Wohnungen in Würenlos

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Die Lage auf dem Würenloser Wohnungsmarkt ist angespannt. Einwohner- und Ortsbürgergemeinde wollen darauf mit einer Neuausrichtung ihrer Wohnraumpolitik reagieren. Im Gebiet Gatterächer soll es gemeinnützigen Wohnungsbau geben.

Die Grundstücke der Einwohner- und der Ortsbürgergemeinde sowie einer Erbengemeinschaft im Gebiet Gatterächer Ost.

Würenlos ist eine beliebte Wohngemeinde. In den letzten Jahren sind nicht nur Eigenheime markant teurer geworden. Auch das Niveau der Mieten ist gestiegen. Selbst wenn noch keine Wohnungsnot herrscht, so sind Wohnungen doch knapp (siehe Text in blauer Schrift am Schluss dieses Artikels).  Von einem verknappten Wohnungsangebot sind einkommensschwächere Haushalte besonders betroffen. Doch zunehmend belasten höhere Mieten auch die Budgets mittelständischer Haushalte spürbar. 

Der junge, im Dorf verwurzelte Handwerker möchte bei den Eltern ausziehen, hofft aber kaum,  eine bezahlbare kleine Wohnung zu finden. Dem älteren Ehepaar, dessen Kinder längst flügge sind, ist die Wohnung zu gross, zu umständlich, geworden. Es würde gerne in eine kleinere Wohnung im Dorf ziehen. Wenn diese nur nicht teurer wäre als die alte grössere. Das frisch getrennte Ehepaar hat plötzlich zwei Haushalte zu finanzieren und kann das Eigenheim nicht halten. Doch findet die Mutter, die den schulpflichtigen Kindern zuliebe im Dorf wohnen bleiben möchte, ein neues Zuhause?  

Noch ist die Würenloser Bevölkerung recht gut durchmischt. Die mögliche  Entwicklung zu einem Ort, wo finanziell Gut- und Bestgestellte unter sich bleiben, gilt es im Interesse des gesamten Dorfes zu vermeiden.

Das zentrumsnahe Gebiet Gatterächer Ost ist heute die grösste voll erschlossene Baulandreserve in einer Wohnzone von Würenlos. Ein kleinerer Teil gehört einer privaten Erbengemeinschaft, zwei grössere Parzellen gehören der Einwohner- bzw. der Ortsbürgergemeinde (siehe Plan). Der Einwohnergemeinde pressierte es bisher nicht mit der Überbauung des ganzen Areals, konnte so doch die grosse Bautätigkeit in der Gemeinde etwas gedämpft werden. 

Den Anstoss nun doch vorwärts zu machen, habe die Ortsbürgerkommission gegeben, sagt Gemeindeammann Toni Möckel. Nachdem das ganze Baugebiet fertig erschlossen ist und auch entsprechende Erschliessungsbeiträge fällig wurden, habe die Ortsbürgergemeinde ihr Land nicht mehr länger brachliegen lassen wollen. Sie erteilte Architekt Gregor Schlup den Auftrag für ein Vorprojekt. Die Einwohnergemeinde schloss sich ihr an, weil sie aber noch keinen Kredit dafür gesprochen hat, finanziert die Ortsbürgergemeinde die Kosten fürs ganze Vorprojekt vor.

Das Vorprojekt basiert auf dem seit 10 Jahren rechtskräftigen Gestaltungsplan für das Areal. Demnach soll die Parzelle der Einwohnergemeinde entlang der Bahnlinie mit einem langen Mehrfamilienhaus überbaut werden, das auch als Lärmschutz dient. Auf dem Land der Ortsbürger und der Erbengemeinschaft sind Reiheneinfamilienhäuser vorgesehen. Wie viele Wohneinheiten es insgesamt sein werden, soll das Vorprojekt aufzeigen. 

Dass das Bauland der beiden Gemeinden im Baurecht abgegeben werden soll, war schon länger klar. Doch dachte man früher eher daran, das Land privaten Bauherrschaften zur Verfügung zu stellen. Zwischenzeitlich kam es in diesem Punkt zu einem Richtungswechsel, wie Gemeindeammann Möckel bestätigt. Zumindest auf den Parzellen der Ortsbürger- und Einwohnergemeinde sollen gemeinnützige Bauträger preisgünstigen Wohnraum erstellen. 

Gemeinnützige Wohnungen sollen keine Rendite abwerfen. Dies, ein massvoller Baurechtszins und ein vernünftiger, zweckmässiger Baustandard ermöglichen Mietzinsen, die tiefer sind als die  Marktmieten. Gemeinnützige Wohnungen sind meistens freitragend,  also nicht zwingend von der öffentlichen Hand subventionierte Sozialwohnungen (diese dürfen nur an Personen vermietet werden, die strenge Anforderungen betreffend Einkommen, Vermögen usw. erfüllen). Freitragende Wohnungen kommen auch für mittelständische Haushalte in Frage. Gewisse Belegungsregeln gelten aber meist auch hier (z.B. Verhältnis Zimmerzahl : Anzahl Bewohnende).

Denkbar wäre ein einziger gemeinnütziger Bauträger für das ganze Areal Gatterächer Ost. Doch die Ortsbürgergemeinde favorisiert laut Toni Möckel eine andere Lösung. Sie will selber investieren, aber nur auf ihrer Parzelle. Die Einwohnergemeinde hingegen soll ihre Parzelle im Baurecht einer Institution des gemeinnützigen Wohnungsbaus im Baurecht zur Verfügung stellen. Das könnte eine eigens dafür gegründete oder eine bereits bestehende grössere Genossenschaft,  allenfalls auch eine Stiftung,  eine gemeinnützige AG oder ein Gemeinwesen selber sein. Welche Form es letztlich sein wird, ist laut Toni Möckel nach der zweiten Sitzung einer Arbeitsgruppe, die all die organisatorischen, baulichen und betrieblichen Fragen klären soll, völlig offen.

Dieser Arbeitsgruppe  gehören an: eine Vertreterin der Erbengemeinschaft Müller (Samira Ellenberger), zwei Gemeinderäte (Ammann Toni Möckel, Vorsitz, und Consuelo Senn) drei Vertreter der Ortsbürger (Marcel Moser, Präs. Fiko Ortsbürgergemeinde, sowie Stefan Ernst und Marcel Markwalder), je ein Mitglied der Würenloser Finanz- und der Planungskommission (Marcus Meyer sowie Matthias Rufer). Ohne Stimmrecht wirken Gregor Schlup als Projektleiter, Bauverwalter Markus Roth sowie seine Stellvertreterin Andrea Hofbauer mit. 

Angespannte Wohnsituation

Eine Kennzahl, um die Lage auf dem Wohnungsmarkt einzuschätzen, ist die Leerwohnungsziffer. Diese Momentaufnahme gibt den Anteil leerstehender Wohnungen an der Gesamtzahl der Wohnungen an, wobei gewisse Ungenauigkeiten unvermeidbar sind. In der Regel stehen weniger Eigenheime leer als Mietwohnungen. Mitte 2024 betrug die Leerwohnungsziffer in Würenlos 0,33 und war damit eine der tiefsten im Bezirk Baden. Gemäss offiziellen Angaben standen damals 10 Wohnungen mit 1 bis 6 und mehr Zimmern in Würenlos leer. Im kantonalen Mittel lag die Leerwohnungsziffer bei 1,30, also viel näher bei der Marke von 1,5, bei der angenommen wird, dass sich Angebot und Nachfrage die Waage halten. 

Noch ist in Würenlos die durchschnittliche (über alle Wohnungstypen erhobene) Monatsmiete  von CHF 21.70 pro m2 Wohnfläche im Vergleich mit Nachbargemeinden und dem Kanton durchaus im Rahmen. Das liegt auch daran, dass die meisten grösseren Überbauungen mit Mietwohnungen schon etliche Jahrzehnte alt sind. Und ältere Mietwohnungen sind wegen der Mietzinsregulierung  meistens preisgünstiger als Neubauwohnungen.

Doch die Baustruktur des Dorfeswandelt sich ständig. Je knapper die Wohnungen sind und je höher deshalb die Mietzinsen, desto grösser wird der Anreiz, Altbauten durch Neubauten mit maximaler Ausnützung zu ersetzen. In Wettingen etwa ist das selbst  bei älteren Überbauungen von Wohngenossenschaften zu beobachten, in Würenlos verschwinden momentan vor allem Einfamilien- zugunsten von  Mehrfamilienhäusern. – Durch diese Art der inneren Verdichtung entstehen zwar mehr, aber eben auch teurere Wohnungen.  Teile der angestammten Bevölkerung werden an Orte mit tieferem Mietzinsniveau verdrängt.

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