Die geplante Landi im Gewerbegebiet ist vorderhand wegen der Grösse ihrer Verkaufsflächen (1600 Quadratmeter) nicht bewilligungsfähig. Die Nutzungsplanung Gewerbezone «Grosszelg» muss dafür geändert werden. Bis 3. Oktober läuft das Mitwirkungsverfahren (Näheres hier). Die Gemeinde steckt im Dilemma. Dass die Landi etwas Zeitgemässeres bauen will, ist verständlich. Doch das Vorhaben verträgt sich schlecht mit der Verkehrssituation und einer zukunftsorientierten Planung.

Die neue Landi mit Tankstelle/Shopsoll im Dreieck Grosszelg-/Bahnhof-/
Grundstrasse entstehen. 55 Parkplätze werden wohl mehr zusätzlichen Verkehr erzeugen, als ihn jede andere gewerbliche Nutzung bringen würde.

Das ist der Haken, denn die Strassenerschliessung ist problematisch. Die Entwicklung im ganzen Planungsgebiet Im Grund (umfassend die Teilgebiete Bahnhof, Grosszelg und Steinhof) führe zu einer «ungenügenden Verkehrssituation», falls keine Massnahmen getroffen würden, stellte eine Verkehrsstudie 2014 fest. Erstellt wurde sie als Grundlage für den Entwicklungsrichtplan «Im Grund», den der Gemeinderat als Richtschnur für alle weiteren Planungen in diesem Gebiet mittlerweile beschlossen hat (Näheres hier).

Ist die Verkehrserschliessung eh schon problematisch, so sollte wenigstens darauf geachtet werden, dass nicht ausgerechnet Neubauten erstellt werden, die viel Verkehr generieren.  Da ist es erstaunlich, dass die Nutzungsplanung nun zugunsten eines Grossmarkts mit viel Kundenverkehr geändert werden soll. Mit täglich 1100 Fahrten zur neuen Landi wird gerechnet.

Die Zu- und Wegfahrt zum Gewerbegebiet (inkl. Landi) soll weiterhin über den Knoten Land-/Bahnhofstrasse erfolgen. Dessen Kapazität wird massgeblich beeinflusst von der SBB-Barriere. In den Morgen- und Abendspitzen ist sie zwischen 15 und 25 Minuten pro Stunde geschlossen. Das führt regelmässig zu Staus. Auf der Landstrasse blockieren zudem Linksabbieger (die in die Bahnhofstrasse wollen) den Verkehr in Richtung Wettingen. In der Bahnhofstrasse müssen vor allem Linksbbieger lange Wartezeiten in Kauf nehmen. Das alles würde noch schlimmer werden, bliebe alles beim Alten.

Was aber tun? In der Studie wurden mehrere Massnahmen geprüft: Ein Kreisel (zu gefährlich bei Staus und sich schliessender Barriere), ein Linksabbiegeverbot in der Bahnhofstrasse, ein Bypass durchs Wohngebiet. Doch als zweckmässig erwiesen sich nur zwei Massnahmen:

1. ein Mehrzweckstreifen in der Landstrassen-Mitte und zwar auf voller Länge von der Bäckerei Schwab bis zur heutigen Landi. Er kann teilweise verhindern, dass Linksabbieger den Verkehr in Richtung Wettingen blockieren.
2. Eine Links- und eine Rechtsabbiegespur in der Bahnhofstrasse. Die Wartezeiten für die Linksabbieger würden aber kaum kürzer – es sei denn, eine Lichtsignalanlage würde ab und zu freie Fahrt geben. Doch dazu wird das kantonale Baudepartement niemals Ja sagen. Es sagt, der Verkehr auf der Landstrasse müsse Vorrang haben. Nach einer Barrierenöffnung müssten die Staus auf der Landstrasse vollständig abgebaut sein, bevor der Verkehr aus den Seitenstrassen einbiegen könne.

Die vorgesehenen Massnahmen sollen selbst bei einem Vollausbau der ganzen Gewerbezone ausreichen. «Somit ist es zulässig», so der Planungsbericht, «dass der Neubau der Landi vorab erstellt und in Betrieb genommen wird, bevor sämtliche Massnahmen gemäss Verkehrsgutachten umgesetzt sind.» Proscht Nägeli, soweit kommts noch: Zuerst wird  das Verkehrschaos vergrössert, und irgendwann, Anno Tubak, folgen dann die nötigen Strassenausbauten! Gewiss, der Knoten Land-/Bahnhofstrasse lässt sich erst ausbauen, wenn die alte Landi gekauft und abgerissen ist. Dennoch muss gelten: Erst die Strassen, dann die Landi. Eine vorübergehende Ladenschliessung oder ein Provisorium ist zumutbar.

Gewisse Konzessionen hat die Landi schon gemacht, in einem privatrechtlichen Vertrag, den der Gemeinderat am 27. Juni dieses Jahres mit der Landi Furt- und Limmattal abgeschlossen hat. Die wichtigsten sind:

• Zwei  Wegrechte: Das eine gilt nur für den den Ortsbus, damit er wie bisher vom Bahnhof durchs Landiareal in die Grosszelgstrasse gelangen kann. Das zweite für einen öffentlichen Fuss- und Radweg vom Bahnhof zur Grosszelglistrasse quer durchs  Landiareal.
• Ein Vorkaufsrecht: für die Parzelle mit dem Landi-Schuppen neben der Barriere. Die Parzelle wird benötigt, sollte dereinst eine Fussgänger- und Velounterführung parallel zum  Niveauübergang gebaut werden.
• Die Landi zahlt pauschal maximal 60 000 Franken für bauliche Anpassungen  der Bahnhofstrasse und maximal 20 000 Franken für einen Fuss- und Radweg durch ihr Areal.

Mit dem Abschluss eines privatrechtlichen Vertrages hat sich der Gemeinderat nach Auffassung des kantonalen Baudepartementes. vergaloppiert. Dies geht aus einem Schreiben der Abteilung Raumentwicklung vom 23. Juni 2016 hervor. Gut für den Gemeinderat, dass es nur empfehlenden Charakter hat. Denn nach Strich und Faden zerzaust wird darin der seinerzeit zur unverbindlichen Vorprüfung vorgelegte Entwurf für den Entwicklungsrichtplan. Dieser genüge weder den formalen noch den raumplanerischen Anforderungen, kritisiert man aus Aarau. Ziel einer solchen Vornutzungsplanung sei die Erarbeitung einer Zukunftsvision für ein bestimmtes Gebiet. Doch Aussagen zur Siedlungsentwicklung fehlten fast völlig und die wenigen Aussagen seien «wenig konkret und nur bedingt verständlich».

Das Bahnhofsgebiet ist aus kantonaler Sicht ein «bedeutsames Entwicklungsgebiet». Der Kanton begrüsst zwar die im Entwicklungsrichtplan vorgesehene Pflicht Gestaltungspläne auszuarbeiten, stellt dann aber fest «Der wichtigste Bereich um den Bahnhof soll jedoch von der Gestaltungsplanpflicht ausgeklammert und in einem Teilbereich privatrechtlich gelöst werden können. Wir können uns nicht vorstellen, wie damit die sehr wichtigen städtebaulichen Zielsetzungen hinreichend gesichert werden können.»

Das Land um den Bahnhof ist eigentlich viel zu kostbar, als dass es längerfristig mit oberirdischen Kundenparkplätzen sowie Paletten voller Düngersäcke überstellt werden sollte. Bei anderen S-Bahn-Stationen (Schlieren, Dietikon, Otelfingen, Buchs-Dällikon) sind in letzter Zeit vor allem grosse Wohnüberbauungen entstanden, oft kombiniert mit mässig störenden Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben.

Laut Planungsbericht besteht ein «wesentliches öffentliches Interesse», dass die traditionsreiche Landi mit ihren Leistungen für die Bevölkerung und die Landwirtschaft eine Zukunftsperspektive im Dorf erhält. Na ja,  ist sie denn der einzige Hobby-, Bau- und Gartenmarkt weit und breit? Hat das Interesse der Öffentlichkeit an eher weniger statt mehr Verkehr, an einer besseren Erreichbarkeit des Bahnhofs und des Gewerbegebietes, an einer zukunftsgerichteten Weiterentwicklung unseres Dorfes – kurz: an mehr Lebens- und Standortqualität – nicht doch ein bisschen mehr Gewicht?

Die entscheidende Interessenabwägung nimmt die Gemeindeversammlung vor (frühestens im Juni 2017). Nach dem Mitwirkungsverfahren, in dem jedermann zur Nutzungsplanänderung schriftlich Stellung nehmen kann, folgt vorher noch das eigentliche Auflage- und Einspracheverfahren. 

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