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Steinhof: Würenlos in Geiselhaft

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Ein Bericht in der AZ hat vielen Würenlosern die Augen geöffnet: Für den Abbruch des Gasthofes Steinhof inklusive aller Nebengebäude liegt eine Abbruchbewilligung vor. Sie ist – wertfrei formuliert – vom Gemeinderat äusserst speditiv erteilt worden.

Der Kopfbau des seit dem Tod der langjährigen Eigentümerin geschlossenen Gasthofes Steinhof. links die Terrasse mit .den Kastanienbäumen
Der Kopfbau des seit dem Tod der langjährigen Eigentümerin geschlossenen Gasthofes Steinhof. links die Terrasse mit .den Kastanienbäumen.

Über die Eile, mit der die Abbruchbewilligung erteilt wurde, wundern sich auch Planungsfachleute. Sie sagen, es wäre möglich gewesen, über das ganze Gebiet südlich des Bahnhofs (Perimeter der Entwicklungsstudie im Grund), also auch über das Steinhof-Areal, eine Planungszone zu verfügen. Das hätte ein weitgehendes Moratorium für baurechtliche Bewilligungen bedeutet. Doch dafür fand sich im früheren Gemeinderat keine Mehrheit. Und Bemühungen, wenigstens den Kopfbau des Gasthofs unter Schutz zu stellen oder von der Abbruchbewilligung auszunehmen, scheinen nicht unternommen worden zu sein. Jedenfalls wurden nie solche Versuche kommuniziert.

Rechtlich ist also der Zug abgefahren, um den Steinhof als Ganzes oder wenigstens in Teilen zu erhalten. Zwar wird dem Gasthof in der Buchreihe «Die Kunstdenkmäler des Kantons Aargau» im Kapitel über Würenlos keine einzige Zeile gewidmet. Doch für viele ist der Gasthof aus dem Dorf nicht wegzudenken. In einem sich baulich verändernden Umfeld seien solche identitätsstiftende Objekte wichtig, steht in der Entwicklungsstudie im Grund. Und die Empfehlung daraus: «Der Gasthof Steinhof (im Minimum der Kopfbau und die Terrasse mit den Bäumen) muss zwingend erhalten werden. Der Kopfbau mit der markanten Gartenterrasse muss auch künftig im Strassenraum der Landstrasse als identitätsstiftendes Objekt wahrgenommen werden.»

Diese Sätze sind bereits Makulatur. Behörden und Öffentlichkeit sind nun ganz auf den Goodwill des Eigentümers und der öffentlich für ihn sprechenden Immobilienunternehmer angewiesen. Diese haben den Gemeinderat und damit die Öffentlichkeit in der Hand und können mehr oder weniger subtil Druck machen: Entweder ihr gebt uns, was wir wollen, oder wir brechen den Steinhof ab. Von der AZ befragt, drohte der beteiligte Architekt Martin Thalmann bereits: «Sollte sich das ganze Landgeschäft nicht bald realisiert lassen, müsste der gesamt Steinhof abgebrochen werden, um Kosten zu sparen.»

Es geht aber um viel mehr als nur um den Gasthof mit der lauschigen Kastanienterrasse und dessen hohen Unterhaltskosten. Es geht um die bauliche Zukunft des noch unüberbauten (und unerschlossenen) Gebiets Steinhof/Im Grund. Und da scheint der Druck bereits zu wirken. Mit ihren Ideen ins Leere laufen liess der Gemeinderat jedenfalls jene Fachleute, die im Auftrag der Gemeindeversammlung die Entwicklungsstudie im Grund erstellt haben. Ihre Empfehlungen weichen ab von den Plänen der Steinhof-Unternehmer.

Gemeindeammann Hans Ulrich Reber spricht in der AZ von einem planerischen «Verfeinerungsverfahren, in dem man zur Zeit stecke. Zweckoptimismus in einer vermutlich ziemlich verfuhrwerkten Situation. Streitpunkt ist eine durchgehende Strassenverbindung quer durchs Steinhofareal zum Bahnhof. Eine solche Strasse halten sowohl der Kanton wie die Entwicklungsstudie im Grund für nötig. Doch käme sie, müsste bei der Planung und Anordnung der Wohnbauten darauf reagiert werden. Die Entwicklungsstudie schlägt einen mit Nebengebäuden bebauten erweiterten Strassenraum, einen sogenannten Anger vor.

Der Gemeinderat ist gegen die durchgehende Strasse, weil er laut Reber Schleichverkehr aus dem Gebiet Bahnhof durchs neue Wohnquartier befürchtet. Das klingt vernünftig – wenn nur der grössere Zusammenhang nicht wäre. So hat der Gemeinderat auch eine Nutzungsplanänderung aufgegleist, die der Landi ermöglichen würde, im Gewerbegebiet einen Grossmarkt mit 70 Parkplätzen zu bauen. Der Verzicht auf eine durchgehende Strasse bis zum Bahnhof könnte das definitive Ende für den Landi-Neubau bedeuten.

Denn bis heute ist nicht überzeugend aufgezeigt worden, wie die alleinige Erschliessung des Gewerbegebietes über den Knoten Land-/Bahnhofstrasse bei der SBB-Barriere künftig funktionieren könnte. Das Verkehrsgutachten, das die Landi dazu eingereicht hat, ist das Papier nicht wert, auf dem es geschrieben wurde. Darin ist von durchschnittlich zwei Barrierenschliessungen pro Stunde die Rede. Bereits heute sind es aber (inkl. Güterzüge) mindestens vier. Überdies werden bauliche Lösungen, die ein Verkehrschaos wirklich verhindern, nach Ansicht von Fachleuten sehr teuer und entlang der Landstrasse viel privates Land beanspruchen.

Die planerische Situation ist also äusserst komplex. Alle Entscheide haben über Generationen hinaus direkte Konsequenzen für ganz Würenlos und wollen gründlich überlegt sein. Darum verbietet sich beim Steinhof-Areal jede Eile und erst recht jeder aus taktischen Gründen erzeugte Zeitdruck. Das öffentliche Interesse an einer guten Lösung der Erschliessungsfrage, die für Jahrzehnte halten muss, geht privaten Interessen vor. Auch wenn das mit Härte verbunden ist. Wie für den Erben der letzten Steinhof-Wirtin, ihren früheren Koch. Um die hohen Erbschaftssteuern zu bezahlen und um den Gasthof renovieren und wieder betreiben zu können, ist er darauf angewiesen, den Rest des Areals verkaufen zu können.

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Planung à la Würenlos

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Grösstmögliche Transparenz ist die Grundlage des Vertrauens in jede Behördenarbeit. Ungut, wenn diesem Grundsatz nur nach Lust und Laune nachgelebt wird. Darum werden hier Teile einer Entwicklungsstudie veröffentlicht, welche die Einwohnergemeinde an der Gemeindeversammlung für viel Geld in Auftrag gegeben, bisher aber nicht zu sehen bekommen hat.

Das Gebiet zwischen Steinhof und Bahnhof steht vor grossen, das ganze Dorf prägenden Veränderungen. Ein klarer Fall für eine gesamtheitliche Planung, damit kein unsägliches Flickwerk entsteht. 2012 hat die Gemeindeversammlung denn auch einen hohen Kredit von 200 000 Franken bewilligt für eine Entwicklungsstudie «Im Grund», umfassend die Areale Steinhof (inkl. Liegenschaft Gruber), Im Grund, Gewerbegebiet Grosszelg und Bahnhof.

Drei Teams mit renommierten Planern verschiedener Fachrichtungen haben in der Folge Vorstellungen entwickelt und Vorschläge gemacht, wie das Gebiet baulich zu entwickeln wäre und was es dabei alles zu beachten und vorzukehren gilt. Seit Herbst 2013 liegen die Studienresultate vor. Doch jede Information über sie wurden der Öffentlichkeit bisher vorenthalten. Dabei schlug das Gremium, das zur Begleitung der Studie gebildet worden war und dem auch Gemeindeammann Hans Ulrich Reber angehörte, wenigstens eine summarische Information vor. Sie wird hier teilweise nachgeliefert: Ein Erkenntnisbericht des Begleitgremiums und eine Synthese (gewichtete Zusammenfassung) finden Sie als PDF-Dateien mittels Link am Schluss dieses Artikels.

Weshalb die Funkstille? Dem Gemeinderat passten die Ergebnisse nicht in den Kram. So nahm er auch die Studie nicht als Grundlage für einen Entwicklungsrichtplan, der als nächster Schritt folgen sollte. Über dieses Planungsinstrument, das vom Gemeinderat zu beschliessen und für ihn dann auch verbindlich ist, sollte nach ursprünglichen Plänen breit informiert werden, ja sogar von einem öffentlichen Auflageverfahren war die Rede.

Ein Entwicklungsrichtplan soll nun als Entwurf trotzdem vorliegen. Verfasst hat ihn – wohl nach dem Gusto des Gemeinderates (und der interessierten Bauherrschaften) – ein an der Studie nicht beteiligter Planer. Doch beim Kanton fiel dieser Entwurf durch. Der Kanton war im Begleitgremium der Entwicklungsstudie vertreten, er hat bei der Verkehrserschliessung (Landstrasse!) ein gewichtiges Wort mitzureden.

Vor diesem Hintergrund erstaunt es, dass der Gemeinderat das Auflageverfahren für die Nutzungsplanänderung Grosszelg, die für den Landi-Neubau nötig ist, bereits durchgeführt hat und das Geschäft schon im September an einer Extra-Gemeindversammlung vom Stimmbürger absegnen lassen will. Damit würde wohl genau das erreicht, was man mit der Entwicklungsstudie zu vermeiden versuchte: ein Flickwerk, das die grossen Zusammenhänge ausser Acht lässt.

Der Regionalplanungsverband Baden Regio äussert denn auch in der Stellungnahme zuhanden des kantonalen Baudepartements sein Befremden darüber, dass die Entwicklungsstudie «Im Grund» bei der Nutzungsplanänderung pro Landi nicht berücksichtigt worden ist.

Bürger fühlen sich schlecht informiert, Bauherrschaften blockiert, «Aarau» zeigt sich sperrig. Doch wer handelte hier konzeptlos? Und wer hat von den Steuerzahlern eine Fünftelmillion Franken beantragt für eine Studie, um diese zu schubladisieren, kaum war sie erstellt?

Schlussbemerkung:  Im  Auflageverfahren zur Landi-Nutzungsplanänderung war es möglich, einen Teil der Berichte zur Entwicklungsstudie «Im Grund» einzusehen. Keine leichtverständliche Kost. Doch Studien, welche die Gemeindeversammlung in Auftrag gegeben hat, sind der Öffentlichkeit zur Kenntnis zu bringen und zwar ungefiltert! Interessant sind sie allemal und unerlässlich als Grundlage für eine breite Debatte. Es ist zu wünschen, dass der Gemeinderat eine solche für das ganze Gebiet «Im Grund» doch noch eröffnet – raschmöglichst, und nicht erst, wenn alle Fakten schon geschaffen sind.
Entwicklungsstudie im Grund
Synthese Entwicklungsstudie Im Grund

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Land verkaufen zum Schuldenabbau?

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An der Sommer-Gemeindeversammlung muss der Gemeinderat aufzeigen, wie er die Finanzlage unserer Gemeinde verbessern will. Wetten, dass dann mindestens ein Stimmbürger fordern wird, zum raschen Schuldenabbau sei gemeindeeigenes Bauland zu verkaufen? Land verkaufen, das in naher Zukunft nicht zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Schulhäuser, Sportanlagen usw.) benötigt wird –  verlockend ist dieser Ausweg aus dem Finanzloch. Löcher stopfen ohne jemandem weh zu tun. Das Ei des Kolumbus?

Die Einwohnergemeinde Würenlos besitzt wenig Land im Baugebiet, und noch weniger solches, das sie in absehbarer Zeit nicht zur Erfüllung eigener Aufgaben benötigt. Drei grössere, noch unüberbaute Areale sind es im Wesentlichen:

  1. Zentrumswiese (künftiger Standort Alterszentrum, steht nicht zur Disposition).
  2. Gatterächer Ost, ein Landstreifen entlang der Bahnlinie.
  3. Im Wiemel, ursprünglich für den neuen Fussballplatz gekauft –  ein Vorhaben, das sich an diesem Ort bekanntlich nicht realisieren lässt.

Das Land im Gatterächer Ost steht grundsätzlich zur Disposition. Allerdings hat der Gemeinderat die Erschliessung des ganzen Baufeldes, das auch privates Bauland umfasst, um mehrere Jahre hinausgeschoben. – Einer der klügsten planerischen Entscheide, die er in den letzten Jahren getroffen hat. Denn so belasten die Erschliessungskosten nicht schon heute die Gemeinderechnung und das rasante Bevölkerungswachstum mit seinen fatalen Kostenfolgen (z.B. immer mehr neuer Schulraum, Lehrkräfte und Gemeindepersonal) wird etwas gebremst.

Im Wiemel ist die letzte, 5658 Quadratmeter grosse Parzelle erst 2001 von der Gemeinde für 2,546 Mio. Franken erstanden worden. Quadratmeterpreis 450 Franken. Heute wird in diesem Gebiet mehr als das Doppelte für Bauland bezahlt. Auf den ersten Blick könnte also die Gemeinde mit dem Verkauf einen schönen Gewinn realisieren. Doch abgesehen davon, dass die Gemeinde einen Teil noch immer für eine öffentliche Nutzung benötigen dürfte (z.B. Schulsportanlage), müsste das Land vorher noch von der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen in eine Wohnzone umgeteilt werden.

Doch wäre ein Verkauf jetzt sinnvoll? Finanzvorsteherin Karin Funk hat wiederholt erklärt, ein  Verkauf des Familiensilbers sei nicht beabsichtigt. Zum Glück! Denn:

  1. Schuldenabbau mittels Landverkauf ist nicht nachhaltig. Um grössere Ausgabendisziplin und  eine Steuererhöhung kommt man auch bei einem Landverkauf nicht herum, sonst wird der Schuldenberg bald wieder auf die alte Höhe anwachsen.
  2. Beim Landverkauf  kommt’s zum Negativeffekt, dass bei sofortiger Überbauung der Bauboom und das Bevölkerungswachstum noch angeheizt werden. Mit hohen Folgekosten (siehe letzte Jahre).
  3. Landreserven haben hohe strategische Bedeutung. Landbesitz ist für die Gemeinde weit mehr als eine (gute) Kapitalanlage. Er ist eines der effizientesten Mittel, um die bauliche Entwicklung zu steuern (siehe Gatterächer Ost). Dies vor allem dann, wenn eine Behörde (wie der Würenloser Gemeinderat), das ganze Instrumentarium, welches ihr Raumplanungs- und Baurecht zur Steuerung in die Hand geben, eher zögerlich einsetzt.
  4. Landreserven können in fernerer Zukunft für die Gemeinde von höchstem Nutzen sein. Das Baugebiet zu erweitern wird in Zukunft sehr viel schwieriger. Hat aber die Gemeinde dereinst bauliche Bedürfnisse, die heute noch gar nicht absehbar sind, wirds sehr teuer, wenn nicht auf eigenes Land zurückgegriffen werden kann.
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Ein klares und richtiges Signal

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Der Kredit von 770 000 Franken für die Sanierung und Erweiterung des Kindergartens Buech I ist in der Referendumsabstimmung mit 1114 Nein gegen 545 Ja wuchtig abgelehnt worden. Das ist ein klares Votum – nicht gegen eine gute Schule, sondern vielmehr für einen weniger sorglosen Umgang mit den Gemeindefinanzen.

Die Gegnerschaft reichte weit über die Stammwähler der SVP hinaus, fast zwei Drittel der Stimmenden lehnten die Vorlage ab – bei einer für eine blosse Gemeindeabstimmung hohen Stimmbeteiligung von 43%. Die Mehrheit gewichtete zu Recht finanzpolitische Überlegungen höher als den Sanierungs- und Erweiterungsbedarf beim Gebäude. Die Befürworter hatten diesen ins Feld geführt und die finanziellen Folgen klein geredet.

Die Befürworter (und der Gemeinderat) haben nicht überzeugend genug darlegen können, weshalb gerade jetzt so viel Geld in das keineswegs marode Gebäude investiert werden sollte. Bei aller Sympathie, welche sie der Schule entgegenbringen, sind die Stimmbürger nicht willens, einfach jede Schulvorlage durchzuwinken. Dass der Kindergarten baufällig ist, konnte niemand behaupten. Und noch viel weniger, dass dem Kindergarten aus baulichen Gründen nächstens die Schliessung droht. Dieses Gebäude auf solche Weise umbauen zu wollen, war reiner Wunschbedarf.

Der Entscheid dieses Sonntags macht Mut, dass es in absehbarer Zeit gelingen könnte, eine finanzpolitische Wende herbeizuführen. Die Stimmenden haben mit dem Nein dreierlei deutlich signalisiert:

1. Das Stimmvolk will, dass die Prioritäten klar und richtig gesetzt werden. Wegen steil nach oben kletternder Schülerzahlen hat die Bereitstellung neuer Kindergärten und Schulzimmer in den letzten Jahren sehr viel Geld verschlungen. Vor diesem Hintergrund muss der bauliche Unterhalt und die Erneuerung bestehender Schulgebäude sorgfältiger und langfristiger geplant werden, als es bei dieser Kreditvorlage der Fall war. Weshalb Buech I Knall auf Fall ganz oben auf die politische Prioritätenliste gelangte, wird für uns Bürger wohl ein Geheimnis bleiben. Die Wucht der Ablehnung zeigt, dass die Vorlage im luftleeren Raum ausgebrütet wurde. Dass die Schulpflege die Interessen der Schule über alles stellt, ist ihre Aufgabe. Aber der (alte) Gemeinderat? Weshalb hat er die Vorlage traktandiert? Vielleicht wollte er es einfach mit niemandem verderben und hoffte, das Volk werde es schon richten. Solches Herumdrucksen zeugte allerdings von Führungsschwäche.

2. Das Volk will nicht partout den Fünfer und das Weggli. Dem (alten) Gemeinderat ist immerhin zu Gute zu halten, dass er der Dezember-Gemeindeversammlung auch eine geringe Steuererhöhung beantragt hatte. Zwischen deren Ablehnung und dem jetzigen Nein zum Kredit für Buech I besteht sehr wohl ein Zusammenhang. Wie ich hätten wohl noch etliche Bürger dem Kindergarten zugestimmt, wenn der Steuerfuss erhöht und damit der finanzielle Spielraum etwas erweitert worden wäre. Der Schuldenberg wäre dann wenigstens nicht angewachsen. Viele Kindergarten-Befürworter wollten aber sowohl das Steuergeschenk als auch den aufgepeppten Chindgsi. Genau diese Haltung hat in der Vergangenheit zu oft obsiegt und ist eine Hauptursache für unser Finanzschlamassel.

3. Wir Bürgerinnen und Bürger spüren nicht gerne das Messer am Hals. Buech I müsse subito umgebaut werden, hiess es. Denn nur bis zu den Sommerferien sei im Schulhaus ein Zimmer frei, wo die Kindergärtler während der Bauzeit provisorisch untergebracht werden könnten. Das nennt man den Bürger ohne Not unter Druck setzen. Denn wo nicht dringend fast total saniert werden muss, müssen auch keine Provisorien gemietet werden…

Diese Abstimmung war finanzpolitisch von einiger Bedeutung, aber keine Schicksalsabstimmung für die Schule. Das grosse Engagement von Befürworterinnen und Befürwortern in Ehren, aber die Qualität der Bildung der Würenloser Kinder steht und fällt kaum damit, dass in allen neun Kindergärten optimale räumliche Verhältnisse herrschen. Die zwei Kindergartenjahre sind für die kindliche Entwicklung wichtig – viel wichtiger als der Komfort der Räumlichkeit ist aber die Persönlichkeit und Kompetenz der Kindergarten-Lehrperson. Sonst gehörten Waldkindergärten und –spielgruppen mangels Komfort schleunigst verboten.

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