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Alterszentrum – die traurige Vorgeschichte

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Seit der Gemeindeversammlung im Juni 2013, die sich erneut für ein Alterszentrum auf der Zentrumswiese aussprach, sind schon wieder 15 Monate ins Land gegangen. Ebenso lange ist’s her, seit letztmals aus dem Gemeindehaus zum Alterszentrum offiziell informiert wurde. Ist es überhaupt vorwärts gegangen mit dem Vorhaben, das viele Würenloser für das dringlichste in der Gemeinde halten? Die Frage versucht würenblicker in einer mehrteiligen Serie zu klären. Zum Auftakt aber ein Rückblick auf die bald 50-jährige Leidensgeschichte.

In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts schiessen überall neue Altersheime aus dem Boden. Sie tragen dem gesellschaftlichen Wandel Rechnung: Die Lebenserwartung der Menschen steigt, das Modell der Kleinfamilie setzt sich durch, in der Wohnung ist fürs Grosi oft kein Platz. Breiter Konsens besteht darüber, dass es Pflicht der Gesellschaft ist, den durch die Krisen- und Kriegsjahre geprägten alten Menschen einen schönen Lebensabend zu ermöglichen.

Seit den 1960er Jahren wird in Würenlos Geld für ein Altersheim gesammelt. Dieses wird auf zweckgebundene Konten der Einwohner- und der Ortsbürgergemeinde angelegt – im Altersheimfonds der Einwohnergemeinde werden Ende 2013 gut 4 Millionen Franken bereitliegen.

Konkreter wird das Vorhaben erst in den 1980er-Jahren nach einem Dorffest zugunsten des Altersheims. Die Enttäuschung folgt auf dem Fuss, Der Kanton verweigert die aus finanziellen Gründen nötige Bewilligung. Der Bedarf sei nicht ausgewiesen. 1989 empfiehlt eine regionale Arbeitsgruppe, in Würenlos doch ein Alters- und Pflegeheim zu bauen. Die Gemeindeversammlung beschliesst, ein solches auf der Zentrumswiese zu planen (Standortalternative ist das Gebiet Gatterächer). Eine Altersheimkommission erarbeitet ein Raumprogramm. Diesem stimmt der Kanton zu. Der Verein Alterszentrum Würenlos (nachfolgend Verein genannt) wird gegründet.

Das Projekt Falter der Architekten Flück und Vock. 1995 "beerdigt".
Das Projekt Falter der Architekten Flück und Vock. 1995 “beerdigt”.

1991 spricht die Gemeindeversammlung Geld für einen Projektwettbewerb. Aus diesem geht das Projekt Falter am Bach siegreich hervor. Die Gemeindeversammlung bewilligt 75 000 Franken für ein Vorprojekt und 1995 dann einen Projektierungskredit von 480’000 Franken. Dagegen wird das Referendum ergriffen. An der Urne lehnen die Stimmberechtigten den Projektierungskredit ab. «Falter» ist gestorben, nicht aber der Wunsch nach einem Alters- und Pflegeheim.

Das Projekt Ikarus der Architekten Solimann und Zurkirchen. 2010 "beerdigt".
Das Projekt Ikarus der Architekten Solimann und Zurkirchen. 2010 “beerdigt”.

Nach einer Bevölkerungsumfrage ruft der Gemeinderat eine Arbeitsgruppe Dorfzentrum ins Leben. Sie rät, das Alters- und Pflegeheim nun auf dem nordöstlichsten Teil der Zentrumswiese zu bauen. Der Kanton bewilligt das überarbeitete Raumprogramm.  2001 stellt die Gemeindeversammlung          120 000 Franken für einen zweiten Projektwettbewerb bereit. Es siegt das Projekt Ikarus.  2003 genehmigt eine ausserordentliche «Gmeind» einstimmig einen Projektierungskredit von 560 000 Franken. Als Erstes soll ein Vorentscheid erwirkt werden. Denn es kommen Zweifel auf, ob Ikarus der Bauordnung  entspricht.

Es folgt ein langes Hin und Her um Beschwerden von Anwohnern,  das der Gemeinderat schliesslich mit einem Gestaltungsplan zu beenden hofft. Doch der erste Entwurf missfällt dem Kanton. Er verlangt, dass das engere Dorfzentrum einbezogen wird. Als Grundlage lässt der Gemeinderat einen sogenannten Masterplan  ausarbeiten.

Dies bleibt bis auf Weiteres das einzige Angebot der öffentlichen Hand fürs Wohnen im Alter. Dazu kommen 2010 19 Plätze in der privaten Wohn- und Pflegegruppe Hürdli von Prosenio (gehört ab 2014 zur Gruppe Bethesta Alterszentren AG).

Die komplizierten, schwer nachvollziehbaren Planungsvorgänge auf der Zentrumswiese beunruhigen die Öffentlichkeit. Eine vom Verein lancierte Volksinitiative, welche die schnellstmögliche Realisierung von Ikarus verlangt, wird 2007 von der Gemeindeversammlung gutgeheissen – die Wirkung ist vor allem symbolisch. Ein Jahr später wird der Gestaltungsplan Dorfzentrum dem Kanton zur Vorprüfung eingereicht. Aarau wünscht zusätzliche Abklärungen, die unterbleiben aber.

2010 bricht der Gemeinderat das Projekt Ikarus ab, weil es nicht dem neuen eidgenössischen Pflegegesetz entspreche. Im Finanzplan werden die (zusätzlich zum Altersheimfonds) vorgesehenen 3 Millionen Franken gestrichen. Die Finanzierung eines Alterszentrums sei keine Kernaufgabe der Einwohnergemeinde. Das Verfahren für den Gestaltungsplan Dorfzentrum wird sistiert und 2014 schliesslich ganz abgeblasen.

2010 regelt eine Vereinbarung zwischen Einwohnergemeinde und Verein, dass die Gemeinde das nötige Land besorgt und der Verein das Zentrum plant. 2011 segnet der Gemeinderat das Raumprogramm ab. Es umfasst ein Pflegeheim mit 24 Zimmern und 58 Einheiten (Kleinwohnungen) für betreutes Wohnen.

2013 favorisiert der Gemeinderat überraschend einen neuen Standort: das ursprünglich für den neuen Sportplatz gekaufte Land im Wiemel. Kaum wird dies bekannt, lanciert der Verein erneut eine Volksinitiative mit dem Ziel, die Gemeindeversammlung unverzüglich über den Standort entscheiden zu lassen. Die Versammlung spricht sich klar für die Zentrumswiese aus.

Verein und Gemeinde schliessen hierauf eine neue Vereinbarung ab. Der Verein erarbeitet für das Projekt ein Konzept samt Zeitplan und stellt einen professionellen Projektleiter an. Finanziert wird dies aus dem Vereinsvermögen. Die Gemeinde verspricht für den Fall eines Projektabbruchs, Projektierungskosten bis 290000 Franken zurückzuerstatten.

Ist das Vorhaben Alterszentrum nun endlich auf die Zielgerade gesteuert?  Wohl nicht. Zwischen Verein und Gemeinderat tun sich neue Gräben auf. Mehr dazu ab nächster Woche auf würenblicker.

Dorfpolitik

Bauland verkaufen oder im Baurecht abgeben?

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Verschiedentlich wird darüber diskutiert, ob die Einwohnergemeinde (oder die Ortsbürgergemeinde) Bauland, das sich in ihrem Besitz befindet, (Wiemel, Gatterächer Ost, Zentrumswiese) verkaufen oder im sogenannten Baurecht abgeben soll. Ein Baurecht ist die nachhaltigere Lösung.

In diesen Diskussionen um Baulandreserven der Gemeinde wird leider immer wieder deutlich, wie gering der Wissenstand in Sachen Baurecht ist.

  • ♦ Mit dem Baurecht erteilt der Grundeigentümer einem Dritten das Recht, auf seinem Grundstück zu bauen und das Gebäude über eine bestimmte Dauer (max. 99 Jahre) zu nutzen.
  • ♦ Das Baurecht kann vor Ablauf der Frist verlängert werden.
  • ♦ Dauert das Baurecht mehr als 30 Jahre, kann es als selbständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen und als solches wie eine gewöhnliche Liegenschaft verkauft oder belehnt werden.
  • ♦ Der Bauberechtigte hat dem Grundeigentümer einen Baurechtszins zu entrichten, der sich in der Regel nach dem Bodenwert/Hypothekarzins errechnet und periodisch angepasst wird.
  • ♦ Ob und in welchem Umfang die Bauten nach Ablauf des Baurechtes durch den Grundeigentümer zu entschädigen sind, wird im Baurechtsvertrag geregelt.

Gemeinwesen und Baurecht: Dass Bauland, das sich im Besitz von Einwohner-, Ortsbürger-, Kirchgemeinden oder anderen öffentlichen Institutionen befindet, im Baurecht abgegeben wird, ist weit verbreitet. So gibt die Stadt Baden Bauland nur im Baurecht ab. Ein anderes Beispiel ist die katholische Kirchgemeinde Wettingen, die kürzlich Land einer Baugenossenschaft im Baurecht abgab. Sie wollte damit vermeiden, dass das Land zum Spekulationsobjekt wird. Im Baurechtsvertrag konnte sie ihr soziales Anliegen festschreiben. Sie bleibt Eigentümerin und erhält einen angemessenen Ertrag.

Was spricht für die Abgabe im Baurecht? Eine Gemeinde muss langfristig denken.

  • ♦ Wenn sie das Bauland nicht verkauft, sondern im Baurecht abgibt, kann sie nach dessen Ablauf wieder darüber verfügen. Haben sich bis dann die Bedürfnisse gewandelt, kann sie das Land einer neuen Nutzung zuführen oder es weiterhin im Baurecht abgeben.
  • ♦ Bei der Abgabe im Baurecht steigt der Baurechtzinsertrag proportional zum allenfalls steigenden Landwert. Die Gemeinde, die ja Eigentümerin bleibt, profitiert also von einer allfälligen Wertvermehrung und hat zudem einen angemessenen Ertrag. Bei einem Verkauf hingegen wird ein einmaliger Erlös erzielt, der nur vom momentanen Wert abhängig ist.
Areal Gatterächer Ost: Noch unerschlossenes Bauland, das teilweise der Einwohnergemeinde gehört. Im Vordergrund rechts die Kindergärten Gatterächer, links die Bahnlinie Würenlos - Otelfingen.
Areal Gatterächer Ost: Noch unerschlossenes Bauland, das teilweise der Einwohnergemeinde gehört. Im Vordergrund rechts die Kindergärten Gatterächer, links die Bahnlinie Würenlos – Otelfingen.

Zum Beispiel Gatterächer Ost: Die Gemeinde Würenlos besitzt hier ca. 6’000 m2 Bauland. Es ist Teil einer geplanten Gesamtüberbauung nach einem Gestaltungsplan. Dieses Land wurde seinerzeit erworben, um darauf ein Altersheim zu bauen. Nach Abzug der noch zu erbringenden Erschliessungskosten entspricht es einem Wert von schätzungsweise 5 Millionen Franken.

  • ♦ Bei einem Verkauf würde die Gemeinde also einen Erlös von ca. 5 Millionen Franken erzielen. Sie könnte damit Schulden abzahlen, was bei einem Zinssatz von 2%, jährlich Einsparungen von ca. 100’000.- Franken erbringen würde.
  • ♦ Bei Abgabe im Baurecht hätte die Gemeinde, bei einem angenommenen Baurechtszins von 3%, Einnahmen von ca. 150’000.-/J.
  • ♦ Sie würde wie oben erwähnt Eigentümerin bleiben und so von einer allfälligen Wertvermehrung profitieren.

Die Baurechtslösung ist also nachhaltiger als ein Verkauf.

Zentrumswiese: Für den Bau des Alterszentrums auf der Zentrumswiese wird Land der Einwohner- sowie der Ortsbürgergemeinde beansprucht. Hier steht die Frage im Raum, ob dieses Land der Altersheiminstitution verkauft, verschenkt oder im Baurecht abgegeben werden soll. In Anbetracht der Bedeutung der Zentrumswiese für Würenlos müssen die drei Varianten sehr sorgfältig geprüft werden. Eine Schenkung oder ein Verkauf sollte nur erfolgen, wenn absolut sicher ist, dass dieses Land auch in ferner Zukunft nur für öffentliche Zwecke genutzt werden darf.

Die nachhaltigste Lösung wäre meiner Meinung nach auch hier, wenn die Gemeinde das Bauland einer gemeinnützigen Institution, Genossenschaft oder AG, im Baurecht abgeben würde. Ob man einen Baurechtszins erheben will und wie hoch dieser allenfalls sein soll, könnte an einer Gemeindeversammlung diskutiert und bestimmt werden.

Aufs Thema Zentrumswiese wird würenblicker im Rahmen einer mehrteiligen Serie über den gegenwärtigen Stand der Planung fürs Alterszentrum näher eingehen. Geplant ist, den ersten Beitrag der Serie am 16. Oktober aufzuschalten.

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Dorfpolitik

Abpfiff

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Kalte Dusche für die Fussballer und Rugbyspieler nach dem heutigen Spiel auf dem politischen Rasen. Die Würenloser Stimmberechtigten haben den Projektierungskredit für die neue Sportanlage Tägerhard mit 1322 Nein gegen 754 Ja deutlich abgelehnt.

Das Nein kam insofern nicht überraschend, als SVP und FDP in kurzer Zeit die nötigen Unterschriften fürs Referendum zusammengetragen hatten. Das Nein ist aber auch richtig – so bedauerlich es aus Sicht der Sportplatz-Befürworter auch sein mag.

Die Würenloserinnen und Würenloser haben damit nicht, wie das im Abstimmungskampf suggeriert wurde, Jugend- und Sportfeindlichkeit sowie Kurzsichtigkeit an den Tag gelegt. Sie haben besonnen abgewogen – zwischen Allgemeinwohl und Partialinteressen sowie zwischen wirklich Nötigem und Wunschbedarf. Sie haben Ausgabendisziplin geübt und waren ihrer Verantwortung gegenüber der jüngeren Bevölkerung (Schuldenberg!) durchaus bewusst.

Die finanziellen Bedenken waren zu gross. Wie der Gemeinderat schätzt die Mehrheit der Bürger die Finanzlage der Gemeinde zu schlecht ein, als dass jetzt der Startschuss zu einem nicht absolut nötigen Bauwerk hätte gegeben werden können. Konsequenterweise ist schon der nicht sehr hohe Projektierungskredit verweigert worden. Es wäre auch heuchlerisch gewesen, jetzt Ja zu sagen, und dann zuletzt die Notbremse zu ziehen. Viel zu Vieles haben wir schon bis zur Ausführungsreife geplant und dann doch nicht verwirklicht – eine «Würenloser Krankheit».

Innert drei Jahren haben die Stimmberechtigten nun zum dritten Mal an der Urne Nein gesagt zu baulichen Investitionen: erst zur Aula beim Oberstufenschulhaus, dann zur Sanierung und Erweiterung des Kindergartens Buech I und jetzt zum Sportplatz. Was man von der Verhinderung dieser Vorhaben auch halten mag  (ich gehörte zu den Befürwortern der Aula), wirkungsvolle Sparentscheide waren sie allemal! Nicht nur wurde die Investitionsrechnung um insgesamt mindestens 5,7 Millionen Franken (wenn der Sportplatz gebaut worden wäre) entlastet. Die vorgeschriebenen Abschreibungen und – vor allem beim Sportplatz die zusätzlichen Betriebskosten (Unterhalt, Personal, Erschliessung durch öffentlichen Verkehr) – hätten den Gemeindehaushalt auf Jahre hinaus belastet und den Schuldenabbau erschwert.

Die Chancen sind nun etwas grösser, den Gemeindehaushalt wieder ins Lot bringen und die Rekord-Verschuldung pro Kopf auf ein vertretbares Mass reduzieren zu können. Finanziell sind wir allerdings noch lange nicht aus dem Schneider. Eine hohe Ausgabendisziplin ist weiterhin vonnöten. Und eine weitere bittere Pille wird zu schlucken sein: Um eine Steuererhöhung kommt Würenlos auch nach dem Sportplatz-Nein und weiter folgenden Sparmassnahmen nicht herum. Es sei denn, es hätten sich auf der Einnahmenseite im laufenden Jahr wahre Wunder ereignet. Je früher wir diese Pille schlucken, umso besser! Die nächste Gemeindeversammlung  wird Gelegenheit erhalten, ihren Fehlentscheid vom letzten Dezember korrigieren zu können.

Zurück zu den Sportvereinen. Sie haben ihren Rückhalt in der Dorfbevölkerung überschätzt. Indem sie Druck gemacht haben, damit der neue Sportplatz ausgerechnet jetzt auf die politische Agenda gesetzt wurde, haben sie sich gewaltig verkalkuliert. Ob ihre Weiterexistenz wirklich bedroht ist, hängt nun wesentlich von ihnen selbst ab.

Die Gemeinde wird zur Linderung ihrer Platznot in nächster Zukunft nicht viel beitragen können. Prüfenswert scheint mir aber immerhin der Vorschlag eines Stimmbürgers, bei der vom Gemeinderat für 2016 versprochenen Sanierung des Sportplatzes Ländli den Naturrasen durch einen  Kunstrasen zu ersetzen. Damit wäre der bestehende, stark strapazierte Platz häufiger bespielbar.

Ein Handicap für die Befürworter war, dass der SVW längst zu einem Fussballclub fürs ganze untere Furttal geworden ist. Die Würenloser wollen aber offensichtlich nicht  beliebig hohe Lasten zugunsten anderer Gemeinden tragen. Es bestanden zudem berechtigte Zweifel, ob die Nachbargemeinden ihre völlig unverbindlichen Zusagen für eher kleine Kostenbeiträge halten würden.

Ein offiziell zum FC Unteres Furttal mutierter SVW könnte in diesen Gemeinden, die etwa gleich viele Einwohner zählen wie Würenlos (und sich zum Teil mit rekordtiefen Verschuldungen brüsten!), Druck machen, damit sie endlich eine eigene Sportanlage realisieren. Denn darin liegt wohl der Schlüssel zur Behebung der Platznot der Fussballer. Und gewisse SVW-Supporter von ennet der Kantonsgrenze, die uns im Vorfeld der Abstimmung via Lokalpresse wohlfeile Ratschläge erteilten, erhielten so Gelegenheit, vor Heimpublikum anzutreten. Für Millioneninvestitionen in den Sport zu kämpfen, wenn man sie selbst zu bezahlen hat, fiele ihnen dann wohl etwas schwerer…

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Wachstumskosten dürften weiter steigen

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Mit einigem Stolz verkündete die Schulpflege anfangs dieses ziemlich verregneten Sommers, die Schule Würenlos habe eine zweite Evaluation durch externe Fachleute der Pädagogischen Hochschule FHNW mit Bravour bestanden. Die vom Kanton beauftragten Experten bewerten, ob eine Schule die grundlegenden Anforderungen an eine zeitgemässe Schule erfüllt, mit den Farben der Verkehrsampeln grün, gelb und rot. Die Schule Würenlos wurde in allen geprüften Bereichen mit grün bewertet.

Das spricht für alle Schulverantwortlichen, für die Schulleitung ebenso wie für die Schulpflege und in hohem Masse für die mittlerweile rund 90 Lehrerinnen und Lehrer. Die gute Bewertung ist nicht selbstverständlich, denn wie die Gemeinde als Ganzes befindet sich auch die Schule in einem rasanten Wachstum. Allein seit Anfang des Schuljahres 2012/13 ist die Zahl aller Kinder und Jugendlichen, die in Würenlos zur Schule gehen (vom Kindergärtler bis zum Oberstüfler, aber ohne Bezirksschüler) um rund 16 Prozent gestiegen. von 627 auf 726. Hundert Schülerinnen und Schüler mehr also in nur zwei Jahren.

Das hat natürlich Folgen. Die dank des Baus des Oberstufenschulhauses und des Umbaues des reformierten Pfarrhauses gewonnenen Raumreserven sind bereits wieder aufgebraucht. Was nun, wenn auch in den in der Bauphase steckenden Grossüberbauungen Flüehügel und Gatterächer West vorwiegend Familien mit Kindern einziehen? Und sich der Trend der letzten Jahre fortsetzt, dass die Steuereinnahmen nicht in gleichem Verhältnis zunehmen wie die Einwohnerzahlen?

Finanzplan und Investitionsprogramm der Einwohnergemeinde sehen zwar je 4 Millionen Franken vor für ein weiteres neues Schulhaus – mit dessen Bau wird aber erst in den Jahren 2019/20 gerechnet. Was aber, wenn der Bedarf an Schulraum diese hohen Investitionen schon früher bedingt? Und steigende Schülerzahlen benötigen ja nicht nur mehr Platz für den Unterricht, sie bedeuten generell höhere Kosten für das Bildungswesen – von höheren Gemeindebeiträgen an die Löhne der Lehrpersonen bis hin zu höheren Aufwendungen für die Musikschule. Die meisten dieser möglichen Mehrkosten kann die Einwohnergemeinde kaum beeinflussen.

Allein vor diesem Hintergrund eines einzigen Aufgabenbereichs der Gemeinde wirkt es mehr als salopp, wenn die Befürworter des Projektierungskredits für die neue Sportanlage im Tägerhard behaupten, die Finanzlage der Gemeinde werde unnötig dramatisiert, in Wirklichkeit sei alles nur halb so wild. An der Zweifelhaftigkeit solcher Aussagen ändert auch wenig, dass sich die fussballerische Prominenz für die neue Sportanlage in die Schanze wirft, siehe AZ von diesem Samstag.