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Dorfpolitik

Kein Weihnachtsgeschenk der Ortsbürger

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Bevor das Jahr zu Ende geht, sei noch auf ein Politikum hingewiesen, das im Vorweihnachtstrubel fast untergegangen ist: Die Ortsbürger haben an ihrer Gemeindeversammlung den Verkauf und die Schenkung ihres Landes auf der Zentrumswiese an die Einwohnergemeinde zurückgewiesen.

Zunächst aber dankt würenblicker allen Leserinnen und Lesern für ihr Interesse im zu Ende gehenden Jahr und wünscht ihnen für 2015 alles Gute. Was würde zum Jahreswechsel auf einer Internet-Plattform besser passen als die folgenden Gedanken des Würenloser Autors Josef Rennhard (1931 – 2010)? Entnommen sind sie dem Gedenkband «Felix ging still nach Haus», erschienen 2011 im Baden-Verlag:

Aufgeräumt

«Sind Sie sicher»,
fragt der Computer
auch noch am
letzten Tag des Jahres,
«dass Sie die
markierten Elemente
wirklich endgültig
löschen wollen?»

Antworte «Nein»,
lösche Vergangenes
nie ganz.
Trag Sorge zur Glut,
um am
ersten Tag des Jahres
dein Element
neu zu entflammen.

So schält sich denn in diesen Tagen
Hoffnung heraus aus vielen Fragen:
auf dass bei dieser Zeitenwende
der Mensch zu neuen Weiten fände!»

Und nun zum geplatzten Landgeschäft. Bei einem Ja der der Ortsbürger wäre die Einwohnergemeinde alleinige Eigentümerin des Landes geworden, auf dem das Alterszentrum gebaut werden soll. Das Landgeschäft wäre der Startschuss für die zügige Realisierung des Alterszentrums gewesen.

Seinen Antrag an die Ortsbürgergemeindeversammlung stützte der Gemeinderat auf die bereits 2001 von den Ortsbürgern bekundete Absicht, ihr Land (rund 50 Aren) für den Bau eines Alterszentrums  Hälfte je zur Hälfte zu verkaufen und zu verschenken. 1,3 Millionen Franken sollten dabei die Hand wechseln. Umgerechnet auf das ganze Ortsbürgerland hätte das einem Quadratmeterpreis von rund 270 Franken entsprochen. Nachdem in der Zwischenzeit einer alteingesessenen Familie für Land auf der Zentrumswiese aber ein Mehrfaches dieses Preises bezahlt worden war, fühlten sich viele Ortsbürger nicht mehr an die seinerzeitige Absichtserklärung gebunden.

An der Versammlung soll die Meinung vorgeherrscht haben, der Gemeinderat habe das Geschäft schlecht vorbereitet. Ortsbürger- und Einwohnergemeinde teilen sich ja die gleiche ausführende Behörde – den Gemeinderat. Er vertrat somit in dieser Sache Verkäufer- und Käuferseite. Einen besonders guten Draht zur Ortsbürgerbasis scheint es aber nicht zu geben, sonst wäre die mit grossem Mehr erfolgte Rückweisung wohl zu vermeiden gewesen.

In Ortsbürgerkreisen kann man sich einen Landabtausch statt dem Verkauf und der Schenkung vorstellen. Das Ortsbürgerland auf der Zentrumswiese gegen das Land der Einwohnergemeinde im Gatterächer Ost. Dieses möchte der Gemeinderat aber behalten und nur im Baurecht zur Überbauung abgeben. (An der Orientierungsversammlung  im November war die Rede davon, dass es für dieses Baurecht bereits einen Interessenten gebe. Weil es in solchen Dingen jeden Eindruck von Gemauschel im Keime zu ersticken gilt, wäre es anständig, dieser Interessent würde sich schon jetzt öffentlich zu erkennen geben.)

Nach dem vorläufigen Scheitern des Landhandels besteht weiter Unklarheit, auf wessen Land geplant werden soll. Verkompliziert wird schon das Ideensammeln für den künftigen Gestaltungsplan, sitzt doch vorderhand mit der Ortsbürgergemeinde ein Partner mehr am Tisch. Die Ortsbürger möchten das Alterszentrum aber nicht unnötig verzögern und sind offenbar bereit, das Landgeschäft in  modifizierter Form an einer ausserordentlichen Versammlung raschmöglichst erneut zur Abstimmung zu bringen.

Der  Rückweisungsbeschluss ist ein ein klares Zeichen dafür, dass die Ortsbürger ihre Geschicke vermehrt wieder in die eigenen Hände nehmen wollen. An ihrer Versammlung haben sie mit 62 gegen 4 Stimmen einer Anregung zugestimmt, es sei eine Ortsbürgerkommission zu schaffen. Damit würde der Gemeinderat einen demokratisch legitimierten politischen Ansprechpartner erhalten.

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Alterszentrum (4): Die zweitbeste Lösung

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Der Gemeinderat möchte das Alterszentrum von einem Investor bauen lassen und sich über die Erteilung des Baurechts hinaus nicht am Alterszentrum beteiligen. Ich erachte das als zweitbeste Lösung für die Gemeinde.

Würenlos sei noch nie so nahe an der Realisierung eines Alterszentrums gewesen wie jetzt, sagte mir Gemeindeammann Hans Ueli Reber. Angesichts der Tatsache, dass mit Falter und Ikarus schon zweimal fixfertige Projekte auf dem Tisch lagen, tönt diese Einschätzung sehr optimistisch. Umso besser, sollte sich der Optimismus als berechtigt erweisen.

Wenn ein Investor als privater Bauherr das Alterszentrum realisiert, so wird der Spatz in der Hand  der Taube auf dem Dach vorgezogen. Angesichts der Vorgeschichte ist das nicht völlig abwegig. Doch baut ein Investor das Alterszentrum, so ist das mit einem Verlust an Einflussnahme durch die Gemeinde und ihre Bevölkerung verbunden. Nicht zufällig wird auf würenblicker bereits darüber diskutiert, ab wann ein Investor in der Planung mitreden soll – von Anfang an oder erst, wenn der Gestaltungsplan steht? Die Angst, dass wer zahlt auch befiehlt, ist verständlich.

Als Aussenstehender gewinnt man den Eindruck, dass mit der Investorenlösung der bisherige Vertragspartner der Gemeinde, der Verein Alterszentrum Würenlos, kaltblütig abserviert und entmachtet wird. Daran ändert auch wenig, wenn in einem neuen Vertrag dem Verein Mitsprachemöglichkeiten, etwa bei der Auswahl des Investors und bei der Planung, eingeräumt und ihm bisherige Planungskosten rückerstattet werden.

Der Verein wollte eigentlich das Alterszentrum mit einer dafür zu schaffenden gemeinnützigen Aktiengesellschaft bauen. Doch einer solchen Lösung scheint der Gemeinderat  zu misstrauen – nicht völlig grundlos vielleicht: In ihrem Innersten glauben wohl viele Würenloserinnen und Würenloser nicht so recht daran, das Alterszentrum aus eigener Kraft stemmen zu können.

Die Finanzierung allein rechtfertigt keine Investorenlösung. Auch eine gemeinnützige AG hätte das Geld zu günstigen Bedingungen zusammen gekriegt. Vielmehr fehlte dem überalterten Verein Alterszentrum Würenlos und seinem – in jüngster Zeit gar noch geschrumpften – Vorstand unter Verena Zehnder der breite tatkräftige Support von  Gemeinderat, Parteien, Gewerbekreisen und Vereinen. Man sollte meinen, in unserer Gemeinde lebten genügend jüngere, dynamische Persönlichkeiten, die nach dem Motto «Das packen wir» mit ihrem beruflichen Know-how das Projekt Alterszentrum aus eigener Kraft sicher über die Runden bringen könnten. Letztlich ist es ein Armutszeugnis, dass unsere Dorfgemeinschaft es nicht wie ungezählte andere Gemeinden schafft, eine ureigene Institution für das Wohnen im Alter ins Leben zu rufen.

Ob das Alterszentrum ein Alterszentrum der Würenloser wird, hängt bei einer Investorenlösung ganz davon ab, welcher Investor gewählt wird, welche Vorgaben man ihm macht und wie geschickt mit ihm verhandelt wird. Verhandlungen auf höchstem Niveau werden das sein – es geht um viel, auch um sehr viel Geld. Wird dieser Gemeinderat die Interessen der Dorfgemeinschaft ausreichend durchsetzen können?

«Public Private Partnership», heisst auf Neu-Deutsch, was auf der Zentrumswiese vonstatten gehen soll. Ein enges Zusammengehen von Staat und Privaten. Die Gemeinde gibt das Land im Baurecht (vielleicht kann die Gemeindeversammlung bei den Bedingungen und dem Baurechtszins noch mitreden) und erstellt einen Gestaltungsplan, den Rest besorgt der Investor.

Frei von Risiko ist das nicht. Es gibt Beispiele funktionierender öffentlich-privater Partnerschaften, aber leider auch andere. Es hängt alles von den Verträgen ab, ob die Gemeinde am Schluss nicht doch zur Kasse gebeten wird. Es muss ja nicht gleich so schlimm kommen wie in Hamburg, wo das von der Stadt zusammen mit einem Baukonzern realisierte Skandalprojekt Elbphilharmonie die Stadt letztlich rund 790 statt der ursprünglich mit dem Investor vereinbarten 114 Millionen Franken kostet.

Mit einer gemeinnützigen AG hätten sich die 4 Millionen Franken im Altersheimfonds der Einwohnergemeinde ohne Weiteres gemäss Zweckbestimmung verwenden lassen. Die Gemeinde hätte sich damit an der AG beteiligen und sich so grossen Einfluss sichern können. Im Investorenmodell muss für die Millionen eine andere Verwendung gefunden werden. Dem Investor dürfen sie nicht einfach als milde Gabe in die Tasche gestopft werden.

Dem Gemeinderat schwebt vor, Einwohnern, die sich das sonst nicht leisten könnten, den Aufenthalt im Alterszentrum mit Mitteln aus dem Fonds zu verbilligen. Eine problematische Idee. Wurde der Altersheimfonds nicht geschaffen, um der ganzen Bevölkerung ein erschwingliches Wohnen im Alter zu ermöglichen? Und wo wäre die Abgrenzung zur Sozialhilfe? Sie ist eine gesetzliche Aufgabe der Gemeinde und aus Steuermitteln (und nicht aus einem Altersheimfonds) zu finanzieren.

Übrigens: Bei der Pensionskasse, die als Investor auf die Gemeinde zu gekommen ist, handelt es sich laut H. U. Reber um die Sammelstiftung Nest. Sie nennt sich selber «die ökologisch-ethische Pensionskasse». 25 Prozent ihres Vermögens von rund 1,6 Milliarden Franken (2013) sind in Immobilien angelegt. Auf der Liste der 2759 Betriebe, die ihr Personal bei Nest versicherten, stehen auch solche aus dem links-grünen Lager (Alternative Bank Schweiz, Alpeninitiative, WWF), aber auch der Blutspendedienst des Roten Kreuzes und Alters- und Pflegeheime. Nest verzichtet auf ökologisch oder ethisch fragwürdige Investitionen. Bei der Rendite macht die Sammelstiftung aber keine Geschenke. Sie rühmt sich auf ihrer Homepage, im Interesse der Versicherten auf ihrem Vermögen eine überdurchschnittlich hohe Rendite von 6,4 Prozent erzielt zu haben.

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Alterszentrum (3) – Noch eine Planungsrunde

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Bevor das Alterszentrum auf der Zentrumswiese konkret geplant werden kann, muss ein neuer Gestaltungsplan her. Das geht nicht von heute auf morgen.

Für ein neues Alterszentrum-Projekt brauche es einen neuen Gestaltungsplan, erklärt Gemeindeammann und Ressortchef Planung Hans Ueli Reber. Für das gescheiterte Projekt Ikarus war zwar Jahre lang an einem Entwurf für einen Gestaltungsplan herumgeschraubt worden, rechtskäftig wurde dieser aber nie.

Mögen auch viele Würenloser meinen, es werde viel zu viel geplant, so ist in diesem Fall eine fundierte Planung sicher am Platz. Immerhin geht es um das mit Abstand grösste Bauvorhaben, das im Dorf je geplant wurde. Und das will gut in die Umgebung eingepasst sein. Der Gestaltungsplan soll zu einer gesamthaft besseren Siedlungsqualität führen. Er ermöglicht ein Abweichen von der so genannten Regelbauweise (z.B. Ausnützungsziffer, Gebäudehöhe und -länge) und lässt so auch Gebäude zu, die nach der Bauordnung nicht bewilligungsfähig wären.

Fürs Alterszentrum stehen auf der Zentrumswiese 6000 Quadratmeter zur Verfügung. Der Gestaltungsplan wird festlegen, wo genau und mit welchen Kubaturen gebaut werden kann. Ein einziges, hohes Gebäude (das wohl am wirtschaftlichsten zu betreiben wäre) oder doch mehrere Trakte von unterschiedlicher Bauhöhe? Solche Fragen muss der Gestaltungsplan beantworten.

Der Gemeinderat will in den Gestaltungsplan  neben der Zentrumswiese auch die Areale Post und Rössli einbeziehen. Das Postareal darum, weil die Post das für sie heute zu grosse und unzweckmässige Gebäude loswerden möchte, und weil das Postgebäude einer besseren Erschliessung der Zentrumswiese im Wege steht. Niemand bestreitet, dass die  Auto-Zufahrt via Poststrasse verbessert werden muss, wenn die Verkehrsverhältnisse beim Coop wegen des Alterszentrums nicht noch prekärer werden sollen als sie es heute zweitweise schon sind.

Das Rössliareal soll einbezogen werden, weil dessen Eigentümer die Annexbauten hinter dem historischen Hauptgebäude durch einen Neubau ersetzen möchten. Würde dieser und ein allfälliger Ersatzbau für die heutige Post als bauliche Einheit gestaltet, könnte Platz gewonnen werden für eine bessere Alterszentrum-Zufahrt.

Für die gesamte Planungsrunde zeichnet sich folgender Ablauf ab: Als Erstes soll das Ortsbürgerland auf der Zentrumswiese durch Kauf und Schenkung an die Einwohnergemeinde übergehen (siehe Artikel von letzter Woche). Als Zweites sollen Projektideen gesammelt werden. Der Kanton empfiehlt dafür einen Ideenwettbewerb oder parallele Studienaufträge an mehrere Planer. Als Drittes wird dann auf dieser Grundlage der Gestaltungsplan ausgearbeitet. 

Beschlossen wird der Gestaltungsplan schliesslich vom Gemeinderat (nicht von der Gemeindeversammlung) und der Regierungsrat muss ihn genehmigen. Zuvor hat der Plan ein Vorprüfungsverfahren beim Kanton zu durchlaufen und in einem Mitwirkungsverfahren kann jedermann Einwendungen und Anregungen machen.  Der bereinigte Gestaltungsplan ist schliesslich öffentlich aufzulegen. Gibt es Einsprachen von Nachbarn und weiteren Berechtigten, so entscheidet in letzter Instanz das Verwaltungsgericht.

Der juristisch langen Rede kurzer Sinn: Auf der Zentrumswiese geht es wohl kaum schneller vorwärts mit dem Alterszentrum als es beim verworfenen Standort Wiemel gegangen wäre. Zudem sollte, schon bevor Ideen für den Gestaltungsplan gesammelt werden, der Bauherr (Investor) und der Betreiber des Alterszentrums feststehen. Es ist sinnvoll, wenn sie ihre Vorstellungen schon früh in die Planung einbringen. Denn die bauliche Konzeption des Alterszentrum hat direkte Auswirkungen auf die Bau- und Betriebskosten.

In einer weiteren Folge wird würenblicker den Fragen nachgehen, welche Rolle  der Verein Alterszentrum künftig spielen soll und wofür das viele Geld im Altersheimfonds verwendet werden soll.

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Alterszentrum (2) – wichtige Entscheide stehen an

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Bis ein Baugespann für das ersehnte Alterszentrum stehen kann, sind noch viele juristisch und politisch heikle Hürden zu nehmen Ein paar grundlegende Fragen scheinen definitiv entschieden zu sein, einige mehr müssen aber erst noch geklärt werden. Bis dahin ist das Vorhaben Alterszentrum zwangsläufig mit angezogener Handbremse unterwegs.

Bis das Alterszentrum auf die Zielgerade einbiegen kann, sind noch einige Knacknüsse zu bewältigen.
Bis das Alterszentrum auf die Zielgerade einbiegen kann, sind noch einige Knacknüsse zu bewältigen.

Soll das Vorhaben nicht auf der ganz langen Bank landen oder gar ein drittes Mal Schiffbruch erleiden, müssen sich die Beteiligten –  in erster Linie der Verein Alterszentrum Würenlos und der Gemeinderat – in allen wesentlichen Punkten zusammenraufen. Dazu braucht es guten Willen, Kompromissbereitschaft und gegenseitiges Vertrauen.

Klar sind gegenwärtig diese drei Eckpunkte:

  1. Das Alterszentrum soll auf der Zentrumswiese gebaut werden (Entscheid der Gemeindeversammlung vom Juni 2013);
  2. Das Alterszentrum wird von der Einwohnergemeinde weder gebaut und finanziert noch von ihr betrieben;
  3. Das Raumprogramm (provisorisch auf der kantonalen Pflegeheimliste) umfasst ein Pflegeheim mit 24 Zimmern sowie 58 Wohneinheiten für betreutes Wohnen, von denen 12 später in 24 Pflegezimmer umgewandelt werden könnten.

Einer definitiven Lösung harren noch die folgenden Problemfelder.

1. Wem soll das Land gehören, auf dem gebaut wird, und was wird dafür zu bezahlen sein?
2. Wer wird Bauherr sein?
3. Wie wird der Bau finanziert?
4. Wer wird Betreiber sein?
5. Welche planerische Schritte braucht es noch?

1. Wem soll das Land gehören? Die Zentrumswiese misst rund 100 Aren, davon werden 60 für das Alterszentrum gebraucht. Der Gemeinderat hat eben an einer Vorstandssitzung des Vereins Alterszentrum Würenlos erneut klar gemacht, dass für ihn nur eine Abgabe im Baurecht in Frage kommt. Die Gemeinde bliebe also Landeigentümerin. Das macht Sinn. weshalb, das haben Hans Arnold und ich hier und hier in zwei Beiträgen erläutert. Der Verein Alterszentrum Würenlos vertrat zwar bisher den Standpunkt, ein Landerwerb durch den Träger des Alterszentrums sei einem Baurecht vorzuziehen. Er beharrt aber laut Vereinspräsidentin Vreni Zehnder nicht darauf, um das Vorhaben nicht zu verzögern. «Wir müssen offen sein für alles, sonst ist der Zug plötzlich abgefahren.»

Brisant ist indessen die Höhe des Baurechtszinses. Es darf sicher kein marktüblicher Zins sein. Nur wenn auf günstigem Land gebaut werden kann, wird der Aufenthalt im Alterszentrum günstiger als in rein privaten Einrichtungen (z.B. ProSenio) und somit für breite Bevölkerungskreise bezahlbar sein. Die Gemeinde ist bisher stets davon ausgegangen, dass auf der Zentrumswiese nicht bloss für Bessergestellte gebaut werden soll. Ein günstiger Baurechtszins kollidiert nicht mit dem Ziel, den Gemeindehaushalt zu sanieren. Das meiste Land auf der Zentrumswiese ist fürs Alterszentrum und für nichts anderes  erworben worden und wirft, solange das Alterszentrum nicht gebaut ist, rein gar nichts ab.

Momentan gehört die Zentrumswiese nicht vollständig der Einwohnergemeinde. Fast die Hälfte ist noch im Besitz der Ortsbürger. Diese haben versprochen, ihr Land der Einwohnergemeinde für ein Alterszentrum je hälftig zu schenken und zu verkaufen. Dieses Landgeschäft – als Kaufpreis werden 1,3 Millionen genannt –  soll womöglich noch in diesem Jahr über die Bühne gehen. Angesichts der angespannten Finanzlage will der Gemeinderat offenbar den Kaufpreis in dreizehn Jahresraten abstottern.

2. Wer wird Bauherr sein? Weil die Gemeinde den Bau nicht selber plant und baut, muss dies jemand anders tun. Grundsätzlich könnte der Verein Alterszentrum als Bauherr auftreten. Ein Verein ist aber als Bauherr für ein Bauprojekt dieses Ausmasses kaum  geeignet. Zweitens kann der Bau auch ganz einem Investor (z.B grosse Immobilienfirma, Versicherung oder Pensionskasse) überlassen werden. Drittens kann  eine eigenständige Körperschaft gegründet werden. Stiftungen, Genossenschaften oder gemeinnützige (nicht gewinnsorientierte) Aktiengesellschaften sind in der Schweiz häufig Träger von Alterseinrichtungen. Jede dieser Rechtsformen hat Vor- und Nachteile.

Der Verein Alterszentrum, dem gemäss Vereinbarung mit der Gemeinde der planerische Lead zusteht, sah eigentlich die Gründung einer gemeinnützigen, nicht gewinnorientierten Immobilien-Aktiengesellschaft vor. Noch im August, an einem Workshop, an dem der Vereinsvorstand, alle Gemeinderäte, eine Delegation der Ortsbürger sowie der Projektleiter teilnahmen und den Philip Funk (von der Gemeinde zugezogener Badener Anwalt) leitete, wurde eine solche Lösung nicht in Frage gestellt.

Auch bei privaten Investoren ist das Interesse an einem solchen Alterszentrum recht gross. Der Verein Alterszentrum erhielt laut seiner Präsidentin Vreni Zehnder bereits zahlreiche Anfragen von Investoren, die das Alterszentrum errichten und teilweise auch gleich betreiben wollten. Der Verein ging bisher darauf nie näher ein. Nun hat aber der Gemeinderat just eine solche Lösung mit einem bestimmten Investor ins Spiel gebracht. Es handelt sich um eine Pensionskasse. Solche sind aber nicht gemeinnützig, sondern ihren Versicherten verpflichtet und darum grundsätzlich gewinnstrebig.

Der Gemeinderat schwenkte offenbar darum  auf die Lösung mit einem Privatinvestor um, weil er sich über die Erteilung des Baurechts hinaus nicht am Alterszentrum beteiligen möchte und er bei einer gemeinnützigen AG das Risiko als zu hoch erachtet, dass die Gemeinde finanziell doch noch zur Kasse gebeten werden könnte.

3. Wie wird der Bau finanziert? Der Bau des Alterszentrums in der vorgesehenen Grösse wird (ohne Land) 30 bis 40 Millionen Franken kosten. Die Geldbeschaffung wird, wer immer auch Bauherr ist, kein allzu grosses Problem darstellen. Bauten für das Wohnen im Alter gelten als sehr sichere Anlagen. Und Geld, das Anlagemöglichkeiten sucht, ist mehr als genug vorhanden –  die Zinsen bewegen sich auf historischem Tiefststand. Wer für ein Alterszentrum Geld braucht, ist also in einer starken Stellung und braucht sich nicht der erstbesten Bank oder dem erstbesten Investor an den Hals zu werfen.

Zur Finanzierung würde eine gemeinnützige AG auf günstige Hypothekarkredite setzen. Solche könnte sie zu praktisch gleich tiefen Konditionen aufnehmen wie die Einwohnergemeinde. Eine Pensionskasse wird das  Geld ihrer Versicherten einsetzen. BVG-Rentenguthaben im obligatorischen Bereich sind momentan (und auch 2015) mit mindestens 1,5% zu verzinsen. Die Finanzierung mit Pensionskassengeldern ist also keineswegs billiger. Und die Finanzierungskosten haben grossen Einfluss auf die Taxen und Mieten, welche die Bewohner des Alterszentrums bezahlen müssen.

4. Wer wird Betreiber sein? Das Alterszentrum wird die kritische Grösse für einen selbständigen Betrieb nicht erreichen.  Darum soll es zu einer Art Filialbetrieb einer bereits bestehenden Institution in der Branche werden. Der künftigen Betreiber sollte frühzeitig in die Planung einbezogen werden.

Alle diese noch zu klärenden Problemfelder sind eng miteinander verquickt und können nicht unabhängig voneinander gelöst werden. Überaus wichtig wird sein, dass in allen Abmachungen und Verträgen die Interessen der Gemeinde und ihrer Bevölkerung gewahrt bleiben.

Die Alterszentrum-Serie wird fortgesetzt. Die planerischen Aspekte (Punkt 5) werden in einer weiteren Folge beleuchtet.