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Post-Deal konnte nicht überzeugen

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Die Gemeindeversammlung vom 7. Dezember hat den Verkauf des Postareals an eine Investorengruppe vorläufig gestoppt. Die Versammlung dauerte dreieinhalb Stunden und verlief ungewohnt lebhaft.

Mit 101 Ja gegen 31 Nein haben die 159 anwesenden Stimmberechtigten den vorgelegten Kaufrechtsvertrag Post überaus deutlich an den Gemeinderat zurückgewiesen. In der längeren Diskussion wurde vor allem kritisiert, dass im Vertrag die privaten Investoren klar bevorteilt würden und der Verkaufspreis zu tief sei. Gemäss Vertrag hätte die Investorengruppe um die Wettinger Architektur- und Immobilienfirma Thalmann Steger, die bereits ein Kaufrecht für den Gasthof Rössli nebenan besitzt, fürs Postareal weniger bezahlen müssen als die Gemeinde seinerzeit für den Kauf ausgeben musste. Der Preis hätte 350 000 Franken unter dem Wert gelegen, zu dem das Postareal in der Gemeindebuchhaltung steht. Dieser Schnäppchenpreis leuchtete dem Stimmvolk nicht ein. Ebenso hielt es die Frage nicht wirklich beantwortet, weshalb die Gemeinde das Postareal jetzt verkaufen will – bevor der auszuhandelnde Gestaltungsplan für das gesamte Post- und Rössliareal in trockenen Tüchern ist. 

Dass der Gemeinderat das Ortszentrum baulich und gestalterisch aufwerten will, ist an sich zu begrüssen. Die Gemeinde hat vor 5 Jahren die Post aus strategischen Gründen gekauft hat, um bei dieser Umgestaltung ein gewichtiges Wörtchen mitreden zu können. Ein Gestaltungsplan für das Post- und Rössliareal soll auch ermöglichen, das künftige Alterszentrum besser zu erschliessen. Nicht eingeleuchtet hat den Stimmberechtigten aber, weshalb die Gemeinde das Posteigentum als Trumpf aus der Hand geben will, bevor ein überzeugender Gestaltungsplan ausgehandelt ist. 

Nicht gestochen hat auch das Argument, die Realisierung des Alterszentrums könne sich durch die Rückweisung nochmals verzögern. Das muss aber keineswegs so sein, liesse sich doch etwa der zur besseren Erschliessung des Alterszentrum erforderliche Ausbau der Poststrasse (zwischen Post und Coop)  auch realisieren, solange die Post im Besitz der Gemeinde ist. Und wenn schon: Der Zweck heiligt doch nicht alle Mittel.

Aus meiner Sicht stärkt die Rückweisung des Kaufrechtsvertrags die Stellung des Gemeinderates in Sachen Dorfzentrum entscheidend stärkt. Denn es ist nie gut, wenn sich Immobilieninvestoren in einer Gemeinde oder Stadt allzu sicher fühlen. Die Gemeinde darf ihnen ruhig zeigen, «wo Bartli den Most holt». Ein Zusammenraufen führt in der Regel zu langfristig faireren und besseren Lösungen.

Nur mit Stichentscheid des Gemeindeammanns gutgeheissen wurde ein Zusatzkredit von 870’000 Franken für den zweiten Teil des Gemeindehaus-Umbaus. Opponiert hatten hier vor allem die Finanzkommission und die SVP. Die Gegnerschaft bezeichnete den Umbau, der umfassender ausfallen soll als im urspünglichen Projekt in dieser Form, als unnötig und reinen Wunschbedarf. Abstimmungsergebnis: 67:67. Gemeindeammann Toni Möckel, der dann das Zünglein an der Waage spielte, hatte zuvor das Projekt verteidigt. Es sei auch ein Zeichen der Wertschätzung für das Gemeindepersonal. Der Zusatzkredit ist aber noch nicht definitiv gesprochen, die SVP hat umgehend ein Referendum angekündigt.

Zurückgewiesen wurde auch der Teilausbau des Rössliwegs im östlichen Teil – ein Geschäft, das im Zusammenhang mit dem Altersheimprojekt steht, dies aber gemäss dem Antragsteller nicht verzögern soll, weil er für die Überarbeitung des Projekts einen sehr gedrängten Zeitplan forderte.  Kritisiert hat er am zurückgewiesenen Projekt, dass es zu viel Land von privaten Anstössern beanspruche, während die gemeindeeigenen Liegenschaften gegenüber, wo die Kinderoase eingemietet ist, geschont würden. Von anderer Seite bemängelt wurde aber auch, dass die Spielflächen von Hort und Kita durch die Strassenverbreiterung zu stark beschnitten würden.

Dem Budget 2022 mit gleichbleibendem Steuerfuss von 103 Prozent, mehreren Sanierungen von Werkleitungen, Bauabrechnungen und 18 Einbürgerungen wurde diskussionslos zugestimmt. Zum Schluss wurden jene Behördenmitglieder geehrt und mit Applaus verabschiedet, die auf das Ende der Amtsperiode2017 – 2021 ausscheiden. Das sind einmal die Schulpflege in Corpore – diese Behörde wird aufgehoben. Sowie einzelne Mitglieder der Finanz- und Steuerkommission. Und last but not least Gemeinderat Markus Hugi (FDP), der nach 61/2  Amtsjahren nicht mehr zur Wiederwahl antrat.

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Das Postareal zum Schnäppchenpreis

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Vor 5 Jahren hat die Gemeindeversammlung die Post an der Landstrasse zum Preis von 1,9 Millionen gekauft. Jetzt will der Gemeinderat diese Liegenschaft an ein privates Baukonsortium weiter veräussern – zu einem tieferen Preis, als die Gemeinde vor 2 Jahren dafür bezahlt hat. Die Gemeindeversammlung vom 7. Dezember soll den Kaufrechtsvertrag absegnen.

Auf dm Areal der Post (Bildmitte) und des Gasthofs Rössli soll eine grössere Wohnüberbauung entstehen. Der denkmalgeschützte Gasthof Rössi (rechts hinten) bliebe bestehen.

Hinter dem Deal steht die Wettinger Architekturfirma Thalmann Steger, die schon in die Planung des ganzen Steinhof-Areals involviert war. Zum Kauf des Postareals hat sie ein Konsortium gebildet, das laut Gemeinderat bereits den Gasthof Rössli und seine Nebengebäude samt Umschwung erworben hat. Das Konsortium besteht zum einen aus der imhuus AG, die zu 100% Martin Thalmann (VR-Präsident der Thalmann Steger Architekten AG) und Olivia Thalmann gehören soll. Und zum anderen aus der Zürcher Immobilienfirma ImmoZins AG. Das Konsortium beabsichtigt eine Wohnüberbauung mit Gewerbeanteil (u.a.neue Postfiliale) auf dem Rössli- und Postareal. Der denkmalgeschützte Gasthof selbst muss bestehen bleiben.

Es irritiert, dass eine Liegenschaft für weniger Geld verkauft werden soll, als sie vor fünf Jahren erworben wurde (in einer ersten Version des Artikels stand, die Post sei vor zwei Jahren gekauft worden. Das war ein Versehen, für das sich würenblicker entschuldigt) . Zumal die Landpreise in jüngster Zeit raketenhaft in die Höhe gestiegen sind. Das Konsortium soll noch 1,85 Mio. Franken bezahlen – ein Schnäppchenpreis, oder eher ein Freundschaftspreis?

In der Finanzbuchhaltung der Gemeinde steht die Liegenschaft heute mit einem Wert von rund 2,2 Mio. Franken. Und die von der Gemeinde beauftragte Immobilienfirma Markstein hat den aktuellen Marktwert auf fast 2,3 Mio. Franken geschätzt.

Im jetzt abzusegnendem Vertrag erhält das Konsortium 5 Jahre Zeit, um sein Kaufrecht auszuüben. Hält der Preisanstieg in den nächsten Jahren an, könnte das Postareal beim effektiven Verkauf durchaus 2,4 Mio. Franken oder mehr wert sein. Die Wahrscheinlichkeit weiter steigender Preise ist nicht geringer als die Wahrscheinlichkeit stagnierender oder sinkender Preise. Selbst die beteiligte ImmoZins AG sieht das so. Auf ihrer Website, auf der sie Geldgebern happige Renditen verspricht, ist zum Immobilien-Markt zu lesen: «Mittelfristig kennen Nachfrage und Preise weiterhin nur eine Richtung – nach oben.» – Von einer fairen Risikoverteilung zwischen der Gemeinde und dem Konsortium kann keine Rede sein.

Gegen den Verkauf an sich ist nichts einzuwenden. Der Gemeinderat sagt zu Recht, das Postareal sei zu einem rein strategischen Zweck erworben worden und nicht als langfristige Anlage. Die Gemeinde versprach sich vom Kauf einen gezieltere Mitbestimmung bei der Entwicklung eines richtigen Dorfzentrums und einen grösseren Spielraum für die Verkehrserschliessung des geplanten Alterszentrums.

Der Gemeinderat vertritt überdies die Meinung, bei der Veräusserung der Postparzelle könne nicht der Verkaufspreis allein entscheidend sein. «Vielmehr darf eine optimale bauliche Entwicklung und räumliche Gestaltung des Dorfzentrums die Gemeinde etwas kosten.» Einen Preisrabatt rechtfertigt dies aber nicht. Was ist denn konkret die Gegenleistung? Von einer Bauherrschaft, der die Gemeinde Land verkauft, darf erwartet werden, dass sie die nötige Sorgfalt bei der Planung walten lässt. Und es ist die verdammte Pflicht einer Baubehörde, bei Bauvorhaben an einem so sensiblen Ort im Dorf auf optimalen Lösungen zu bestehen, ohne gleich die Geldtasche zu öffnen. Beim Steinhof-Areal ist es schliesslich auch gegangen.

Vieles, was die Gemeinde bei der Zentrumsplanung anstrebt und was als Bedingungen im Kaufsrechtvertrag steht, liegt in beiderseitigem Interesse. Die gemeinsame Tiefgaragenlösung für Alterszentrum und das Post/Rössli-Areal, die damit verbundene Landabgabe für eine breitere Poststrasse sind Win-Win-Lösungen. Und eine hohe Ausnützung des Postareals läuft den Interessen des Konsortiums gewiss nicht entgegen.

Der Gemeinderat hält einen Gestaltungsplan für das Post-/Rössliareal für unabdingbar. Das wusste das Konsortium, als es mit einer Kaufofferte an die Gemeinde trat. Und es gehörte wohl auch zu seinem Kalkül. Denn ein Gestaltungsplan ermöglicht das Abweichen von den allgemeinen Bauregeln für die jeweilige Zone. Die Post steht in der Kernzone. Der Kaufrechtsvertrag geht davon aus, dass fürs Postareal die Ausnützungsziffer von 0,75 (gemäss neuer Bau- und Nutzungsordnung, noch gültige BNO: 06) auf 0,8 angehoben wird.

Das Festlegen einer höheren Ausnützung im Gestaltungsplan kompensiert rasch einmal allfällige Nachteile für den Bauherrn. Und dass die Gemeinde und das Konsortium eine Arbeitsgruppe bilden, die sich um den Gestaltungsplan kümmert, kommt bei diesem Bauvorhaben beiden Parteien nur zugute.

Für einen Verkaufspreis, der unter dem Wert liegt, zu dem die Post in den Büchern der Gemeinde steht, ist definitiv kein Platz. So fliesst Steuergeld ungerechtfertigt zu privaten Unternehmen und weitet mutmasslich deren Gewinnmarge aus. Das stört hoffentlich nicht nur mich.

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Es wird gut, das Alterszentrum

Ein Kommentar

Der Grundriss des Erdgeschosses (EG) zeigt anschaulich, wie stark gegliedert der im EG fast 120 Meter lange Bau ist.

Bis jetzt keine bösen Leserbriefe und wenig Kritik hinter vorgehaltener Hand. Recht positiv scheint das siegreiche Alterszentrum-Projekt «Margerite» im Dorfe aufgenommen worden zu sein. Vermag der Vorschlag der Zürcher Architekten Fiechter und Salzmann auch auf den zweiten Blick zu bestehen? Der Würenloser Architekt und 80+-Senior Hans Arnold hat «Margerite» genauer unter die Lupe genommen. (Red.)

Ein bekannter Spruch lautet: Was lange währt, wird endlich gut. Gilt dies auch für die Planung unseres Alterszentrums?

Was das heute vorliegende Konzept anbelangt ja, es hat sich den heutigen Bedürfnissen der alten Leute angepasst. Wäre es nach den vor Jahren durchgeführten Projektwettbewerben gegangen, hätten wir heute eine Lösung, die nicht mehr den Bedürfnissen entspricht. Warum? Die alten Leute möchten heute so lange wie möglich selbständig leben und nur die Dienstleistungen beziehen, die für sie nötig sind – im Gegensatz zum Konzept Altersheim, wo nur die Lösung «Vollpension» besteht, die auch zu einer Überbetreuung führen kann.

Dem Beurteilungsbericht (Download auf der Website des Vereins Alterszentrum Würenlos) ist zu entnehmen: «Der Alterszentrum-Neubau soll sich eigenständig und prägnant präsentieren und der Entwicklung des Dorfzentrums einen neuen Schub verleihen. Seine respektvolle gestalterische Antwort auf die heterogene Baustruktur der Nachbarschaft wird vorausgesetzt. Mit der präzisen Setzung im Terrain soll die städtebauliche Situation geklärt und die verschiedenen Nutzungszonen der Zentrumswiese, insbesondere des Zentrumsplatzes definiert werden.» – Erfüllt das prämierte Projekt diese Forderungen?

Schaut man sich die gebaute Umgebung an, kann darauf eigentlich nur mit eigenständiger Architektur geantwortet werden und dies tut das Projekt. Denn wo sollte es sich anbinden, an das Rössli, an die Post, an die Coop-Überbauung?

Entsteht ein Dorfzentrum? Ich meine ja. Der Platz im Zugangsbereich von der Landstrasse her könnte ein Dorfplatz werden. Eine leichte Verschiebung des vorderen Blocks von der Zentrumsschür weg würde diese Wirkung verstärken. Die Zentrumsschür sollte stärker in die ganze Anlage eingebunden werden. Der Umgebungsgestaltung sollte bei der Weiterplanung grosse Beachtung geschenkt werden.

Die kompakte Gebäudeform und die Platzierung der Anlage längs dem Furtbach schafft eine neue, attraktive Zentrumswiese.

Die Anordnung und Staffelung sowohl im Grundriss wie auch in der Höhe, gestaltet das beträchtliche Bauvolumen erträglich. Man lasse sich aber von der Computergrafik der Aussenansicht nicht täuschen, die Bäume darauf sind so gross, wie sie vielleicht einmal in hundert Jahren sind, die Gebäude wirken darum bescheiden in der Grösse.

Es entstehen sowohl auf der Seite Zentrumswiese wie auch auf Seite Furtbach abwechslungsreiche Fronten. Der Weg von der Landstrasse zur Dorfstrasse gewinnt an Attraktivität sowohl wenn man über den alten Rössliweg geht, wie auch über den neuen Weg entlang des Furtbaches.

Die Idee den Pflegebereich und die Alterswohnungen in einem Gebäudekomplex unterzubringen und diese im Erdgeschoss miteinander zu verbinden, ist überzeugend. Die Erschliessung wird vereinfacht und die Bewohner der Alterswohnungen erreichen so alle internen Servicestellen, wie Spitex, Therapie oder Verpflegung, ohne das Haus zu verlassen.

Sowohl im Pflegebereich wie auch im Bereich der Alterswohnungen hat es in jedem Geschoss immer einen kleinen «Dorfplatz», welcher der Gemeinschaftspflege dient.

Man kann sagen: Was lange währt, wird endlich gut.

Liebe Leserinnen und Leser: Was halten Sie vom Projekt? Benützen Sie die Kommentarfunktion, um begründete Kritik oder Anregungen einer breiteren Leserschaft und der Bauherrschaft (Alterszentrum Würenlos AG) zu Kenntnis zu bringen. Das definitive Projekt wird nun erst ausgearbeitet.

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Ein neuer Dorfteil nimmt Gestalt an

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Die Informationsveranstaltung des Gemeinderates vom Dienstagabend war ausserordentlich stark besucht. Hauptattraktion war zweifellos die Präsentation des Gestaltungsplans Steinhof. Doch waren weitere Informationen überaus interessant, so etwa solche zur Post oder zum Alterszentrum.

Die Nicht-Steinhof-News gleich vorweg:

Die Post Würenlos bleibt bis mindestens 2020 so wie sie ist. Dies sicherte die Post dem Gemeinderat in einem Schreiben zu. Begründet wird dieser Entscheid von der Post unter anderem mit dem anhaltenden Wachstum der Gemeinde. Die Zusicherung gilt, sofern die Post bis 2020 im bestehenden, von der Gemeinde erworbenen Gebäude eingemietet bleiben kann. Der künftige Gemeindeammann Toni Möckel, der anstelle seines erkrankten Vorgängers Hans Ueli Reber die Veranstaltung leitete, verdankte den grossen Einsatz der Würenloserin Sonja Vionnet, die über 1600 Unterschriften für den Erhalt der Poststelle gesammelt hat.

Die Alterszentrum Würenlos AG, zu deren Gründung die Gemeindeversammlung vor einem Jahr grünes Licht gegeben hat, ist Ende Oktober endlich gegründet worden. Präsident des Verwaltungsrates ist der künftige Gemeindeammann Toni Möckel. Weitere Mitglieder des Verwaltungsrates sind Urs Aebischer, Ursula Blaser, Alain Cornuz, Gemeinderat Markus Hugi, Matthias Rufer. Die Geschäftsstelle befindet sich bei der Forensis Treuhand AG mit Hauptsitz in Olten und einer Zweigstelle an der Grosszelgstrasse 24 in Würenlos.

Doch nun zu den Informationen über das Steinhofareal.

Für das bestehende Steinhof-Ensemble wird nur noch auf das Okay aus Aarau für die Baubewilligung gewartet. Bauherrschaft und Architekten hoffen, mit dem Um- bzw. Neubau im nächsten Frühling beginnen zu können. Der Kopfbau mit Restaurant wird umfassend saniert, der Saalanbau sowie die Scheune werden mit Neubauten ersetzt – mit einem Mehrfamilienhaus in Form der alten Scheune und einem Saal mit darüberliegenden Hotelzimmern.

Die Überbauung Steinhof von der Landstrasse aus gesehen. Weiss im Hintergrund die später folgende Überbauung Im Grund.
Ein zweiter Schritt bringt dann eine markantere Veränderung des Ortsbild. Im Wiesland um das Gasthof-Ensemble sollen 8 Mehrfamilienhäuser entstehen, sieben davon mit 4 Vollgeschossen und Attikageschoss, eines mit drei Vollgeschossen und Attika. Der Gestaltungsplan soll einerseits sicherstellen, dass das Gasthof-Ensemble von den Neubauten nicht “erdrückt” wird und seine das Ortsbild prägende Wirkung nicht verliert. Anderseits soll er ein attraktives, schönes Neubauquartier ermöglichen. Auch wenn die Höhe der Neubauten, die den Gasthof Steinhof beträchtlich überragen werden, im Dorf noch Einiges zu reden geben dürfte.

Das neue Quartier mit dem Hotel-Restaurant Steinhof oben links.
Obwohl man in der jüngeren Vergangenheit mangels breiten Diskussionen den Eindruck gewinnen konnte, es sei den Würenloserinnen und Würenloserin eigentlich ziemlich schnuppe, was im Dorf neu gebaut wird, lässt der beachtliche Aufmarsch zur Versammlung auf ein Umbesinnen schliessen. Man will nicht mehr einfach zusehen, wie auf Maximalrendite fixierte Investoren und Immobilienentwickler das Dorf nach ihrem Gusto verunstalten. Und erfreulich ist, dass der Gemeinderat die Zeichen der Zeit erkannt hat und beim Steinhofareal und ebenso bei den Arealen Grund, Grosszelg und Bahnhof – in den Planungsverfahren mehr Einfluss auf die Entwicklung des Dorfes nimmt. Eine solche planerische Sorgfalt hat man in Würenlos zu lange schmerzlich vermisst. Mit dem ehemaligen Aarauer Stadtbaumeister Felix Fuchs als Fachberater und dem Wettinger Landschaftsarchitekten Ingo Golz hat der Gemeinderat diesmal wohl auch die richtigen Experten beigezogen.

Die Überbauung der Areale Steinhof und Grund bringt der Gemeinde einen neuerlichen Wachstumsschub. Wie viele neue Einwohner in den vorerst 85 Wohnungen beim Steinhof leben werden, darüber scheinen sich die Planer nicht ganz einig zu sein. Während das Badener Tagblatt, offenbar gestützt auf Informationen des Architekten Martin Thalmann der massgeblich beteiligten Thalmann und Steger in Wettingen, am Dienstag von einem “neuen Quartier für 180 Einwohner” schrieb, rechnet Felix Fuchs mit zusätzlichen 200 bis 250 Einwohnern.

500 Menschen wird das neue Quartier aber dereinst zählen. Denn im angrenzenden Gebiet Im Grund sollen in einem weiteren Schritt etwa nochmals so viele neue Wohnungen dazu kommen. Die Gestaltung wird sich an jene rund um den Steinhof anlehnen. Das Areal im Grund muss aber im Laufe der Zonenplanrevision erst von der Gewerbe- in die Wohnzone umgeteilt werden. Bis zur Baureife dauert es da noch etliche Jahre.

Ob wegen des Wachstumsschubs der Schulraum schon wieder knapp werde, wurde vom Publikum gefragt. Der Bau eines weiteren Schulhauses scheint sich wegen der Grossüberbauung zwar nicht aufzudrängen, doch der Gemeinderat ist sich im Klaren, dass bei den Kindergärten Handlungsbedarf entstehen dürfte. Westlich der Landstrasse zwischen Flüehügel und Furtbach gibt es keinen Kindergarten. Spätestens beim Gestaltungsplan für das Gebiet Im Grund werde man einen solchen einplanen müssen, sagte Toni Möckel.

Etliches Stirnrunzeln beim Publikum löste auch die Verkehrserschliessung des neuen Quartiers aus. In einer unterirdischen Parkgarage sind 140 Parkplätze für die Bewohner und 37 weitere für das Hotel-Restaurant Steinhof vorgesehen. Ein- und Ausfahrt direkt in die Landstrasse und zwar gleich neben der Liegenschaft Coiffure Gruber. Das entlastet zwar das benachbarte Quartier Hürdli, dürfte aber in den Stosszeiten einige Probleme bereiten. Nicht direkt von der Landstrasse her kann dereinst das Areal Im Grund erschlossen werden.

Positiv aufgenommen wurde das Bemühen, bei der Anordnung der Gebäude und bei der Gestaltung des Freiraumes neue Wege zu beschreiten. Die Baukörper werden so angeordnet, dass dazwischen grössere Hofräume für gemeinschaftliche Nutzung entstehen. Gewisse Flächen dürfen nicht für die Parkgarage unterkellert werden, damit auch grössere Baumgruppen gepflanzt werden können. Und die Umgebung wird naturnah gestaltet sein, mit Feldgehölzen etwa. Öffentliche Fusswege werden durch das Quartier führen. Auch zwischen den Arealen Steinhof und Im Grund wird ein 3 Meter breiter Fuss- und Veloweg verlaufen – eine willkommene Alternative zur stark befahrenen Landstrasse. Das Trassee für eine Fortsetzung bis zum Bahnhof wird mit einem eigenen kleinen Gestaltungsplan jetzt gesichert. Direkt vor dem Steinhof sind überdies zusätzliche Haltestellen für den 1er-Bus vorgesehen.

Den erwähnten BT-Artikel finden Sie hier und hier die Planungsunterlagen für das laufende öffentliche Mitwirkungsverfahren. Stellungnahmen aus der Bevölkerung sind bis 18. Dezember dem Gemeinderat schriftlich einzureichen.