Schlagwort-Archive: Gestaltungsplan

Das Postareal zum Schnäppchenpreis

Vor 5 Jahren hat die Gemeindeversammlung die Post an der Landstrasse zum Preis von 1,9 Millionen gekauft. Jetzt will der Gemeinderat diese Liegenschaft an ein privates Baukonsortium weiter veräussern – zu einem tieferen Preis, als die Gemeinde vor 2 Jahren dafür bezahlt hat. Die Gemeindeversammlung vom 7. Dezember soll den Kaufrechtsvertrag absegnen.

Auf dm Areal der Post (Bildmitte) und des Gasthofs Rössli soll eine grössere Wohnüberbauung entstehen. Der denkmalgeschützte Gasthof Rössi (rechts hinten) bliebe bestehen.

Hinter dem Deal steht die Wettinger Architekturfirma Thalmann Steger, die schon in die Planung des ganzen Steinhof-Areals involviert war. Zum Kauf des Postareals hat sie ein Konsortium gebildet, das laut Gemeinderat bereits den Gasthof Rössli und seine Nebengebäude samt Umschwung erworben hat. Das Konsortium besteht zum einen aus der imhuus AG, die zu 100% Martin Thalmann (VR-Präsident der Thalmann Steger Architekten AG) und Olivia Thalmann gehören soll. Und zum anderen aus der Zürcher Immobilienfirma ImmoZins AG. Das Konsortium beabsichtigt eine Wohnüberbauung mit Gewerbeanteil (u.a.neue Postfiliale) auf dem Rössli- und Postareal. Der denkmalgeschützte Gasthof selbst muss bestehen bleiben.

Es irritiert, dass eine Liegenschaft für weniger Geld verkauft werden soll, als sie vor fünf Jahren erworben wurde (in einer ersten Version des Artikels stand, die Post sei vor zwei Jahren gekauft worden. Das war ein Versehen, für das sich würenblicker entschuldigt) . Zumal die Landpreise in jüngster Zeit raketenhaft in die Höhe gestiegen sind. Das Konsortium soll noch 1,85 Mio. Franken bezahlen – ein Schnäppchenpreis, oder eher ein Freundschaftspreis?

In der Finanzbuchhaltung der Gemeinde steht die Liegenschaft heute mit einem Wert von rund 2,2 Mio. Franken. Und die von der Gemeinde beauftragte Immobilienfirma Markstein hat den aktuellen Marktwert auf fast 2,3 Mio. Franken geschätzt.

Im jetzt abzusegnendem Vertrag erhält das Konsortium 5 Jahre Zeit, um sein Kaufrecht auszuüben. Hält der Preisanstieg in den nächsten Jahren an, könnte das Postareal beim effektiven Verkauf durchaus 2,4 Mio. Franken oder mehr wert sein. Die Wahrscheinlichkeit weiter steigender Preise ist nicht geringer als die Wahrscheinlichkeit stagnierender oder sinkender Preise. Selbst die beteiligte ImmoZins AG sieht das so. Auf ihrer Website, auf der sie Geldgebern happige Renditen verspricht, ist zum Immobilien-Markt zu lesen: «Mittelfristig kennen Nachfrage und Preise weiterhin nur eine Richtung – nach oben.» – Von einer fairen Risikoverteilung zwischen der Gemeinde und dem Konsortium kann keine Rede sein.

Gegen den Verkauf an sich ist nichts einzuwenden. Der Gemeinderat sagt zu Recht, das Postareal sei zu einem rein strategischen Zweck erworben worden und nicht als langfristige Anlage. Die Gemeinde versprach sich vom Kauf einen gezieltere Mitbestimmung bei der Entwicklung eines richtigen Dorfzentrums und einen grösseren Spielraum für die Verkehrserschliessung des geplanten Alterszentrums.

Der Gemeinderat vertritt überdies die Meinung, bei der Veräusserung der Postparzelle könne nicht der Verkaufspreis allein entscheidend sein. «Vielmehr darf eine optimale bauliche Entwicklung und räumliche Gestaltung des Dorfzentrums die Gemeinde etwas kosten.» Einen Preisrabatt rechtfertigt dies aber nicht. Was ist denn konkret die Gegenleistung? Von einer Bauherrschaft, der die Gemeinde Land verkauft, darf erwartet werden, dass sie die nötige Sorgfalt bei der Planung walten lässt. Und es ist die verdammte Pflicht einer Baubehörde, bei Bauvorhaben an einem so sensiblen Ort im Dorf auf optimalen Lösungen zu bestehen, ohne gleich die Geldtasche zu öffnen. Beim Steinhof-Areal ist es schliesslich auch gegangen.

Vieles, was die Gemeinde bei der Zentrumsplanung anstrebt und was als Bedingungen im Kaufsrechtvertrag steht, liegt in beiderseitigem Interesse. Die gemeinsame Tiefgaragenlösung für Alterszentrum und das Post/Rössli-Areal, die damit verbundene Landabgabe für eine breitere Poststrasse sind Win-Win-Lösungen. Und eine hohe Ausnützung des Postareals läuft den Interessen des Konsortiums gewiss nicht entgegen.

Der Gemeinderat hält einen Gestaltungsplan für das Post-/Rössliareal für unabdingbar. Das wusste das Konsortium, als es mit einer Kaufofferte an die Gemeinde trat. Und es gehörte wohl auch zu seinem Kalkül. Denn ein Gestaltungsplan ermöglicht das Abweichen von den allgemeinen Bauregeln für die jeweilige Zone. Die Post steht in der Kernzone. Der Kaufrechtsvertrag geht davon aus, dass fürs Postareal die Ausnützungsziffer von 0,75 (gemäss neuer Bau- und Nutzungsordnung, noch gültige BNO: 06) auf 0,8 angehoben wird.

Das Festlegen einer höheren Ausnützung im Gestaltungsplan kompensiert rasch einmal allfällige Nachteile für den Bauherrn. Und dass die Gemeinde und das Konsortium eine Arbeitsgruppe bilden, die sich um den Gestaltungsplan kümmert, kommt bei diesem Bauvorhaben beiden Parteien nur zugute.

Für einen Verkaufspreis, der unter dem Wert liegt, zu dem die Post in den Büchern der Gemeinde steht, ist definitiv kein Platz. So fliesst Steuergeld ungerechtfertigt zu privaten Unternehmen und weitet mutmasslich deren Gewinnmarge aus. Das stört hoffentlich nicht nur mich.

Verdichten

Hohe Dichte vereint mit hoher Wohnqualität: Die 2015/16 erstellte Überbauung Gatterächer West mit der vielfältig nutzbaren, grossen Freifläche im Zentrum.

In einem weiteren Beitrag zu der in Würenlos bevorstehenden Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplan folgen nun Gedanken zum Thema Wachstum nach innen – oder Verdichtung – aus Sicht eines Architekten.

In seinem Artikel vom 6.5. geht Peter Früh auf die vom Gemeinderat prognostizierte Bevölkerungsentwicklung ein. Er weist darauf hin, dass es Gestaltungswille und Mut braucht um die Veränderung in gute Bahnen zu lenken. Ich gehe mit Peter einig, bei der vorgesehenen «Totalrevision der Allgemeinen Nutzungsordnung» geht es im wesentlich um diese Fragen.

Verdichten ist beinahe zum Schimpfwort verkommen, weshalb nun der Begriff Entwicklung nach Innen verwendet wird. Warum haben wir denn Angst vor dem Verdichten? Hat es vielleicht mit der Angst vor der «Masseneinwanderung» zu tun, wurde hier doch der Begriff Dichtestress politisch missbraucht. Parallel zur Angst vor der Verdichtung geht die Angst vor der Zersiedelung unserer Landschaft einher.

Verdichten war, bevor es Autos, Eisenbahnen und Autobahnen gab, eine selbstverständliche Bebauungsart. Die meisten Leute gehen heute gerne in Städte, also in Orte mit einer hohen Verdichtung. Leiden alle diese Leute, die dort wohnen unter Dichtestress?

Sicher haben die modernen Fortbewegungsmittel einen grossen Einfluss auf die Zersiedelung unserer Landschaft. Ist es aber nicht zu einfach, die Ursache nur hier zu suchen? In einem Gespräch sagte der Architekt Jacques Herzog: «Architekten haben es tatsächlich nicht geschafft, glaubhaft Bilder zu liefern, mit denen Menschen überzeugt werden können, beispielsweise in einer verdichteten oder stärker urbanisierten Umgebung zu wohnen statt in individuellen, in der Landschaft verstreuten Häusern.»

Wie Peter Früh darauf hinweist, findet die Verdichtung schon heute statt und wird sich in Zukunft noch beschleunigen, nicht weil ein Befehl für die Verdichtung von oben kommt, sondern weil es eine zwangsläufige Entwicklung ist. Warum? Viele Häuser mit ihren Bewohnern kommen ins Alter, ihre Liegenschaften werden verkauft oder weitervererbt. Die neuen Besitzer haben andere Bedürfnisse. Die Häuser werden abgebrochen oder vergrössert und die zulässige Ausnützung voll ausgeschöpft, denn Bauland ist heute zu teuer um nur als hübschen Garten genutzt zu werden.

Wollen wir dieser Entwicklung freien Lauf zu lassen oder sie steuern? Oder folgen wir dem Slogan, der im Buch «Achtung Schweiz» nachzulesen ist: «Die Freiheit! Die schweizerische Freiheit! Die besteht doch gerade darin, dass jeder Schweizer bauen kann, wo er will und wie er will, und dass er keine Planung will, nur keine Planung, sondern Freiheit.»

Wir haben die Wahl, unsere Siedlungen zu verdichten oder die Landschaft weiter zu zerstören. Man wird mir entgegnen, mit einem Stopp der Einwanderung sei dies zu verhindern. Das ist aber eine Illusion, nur mit einer Mauer um die ganze Schweiz könnte das verhindert werden. Selbst wenn wir die Einwanderung stark reduzieren könnten, würde das Problem der Zersiedelung nur gemildert, nicht beseitigt. Eine Studie aus dem Jahre 2014 zeigt zudem: die Zersiedelungen wächst stärker als die Bevölkerung.

Es stellt sich also die Frage, wie kann man die Verdichtung so planen, dass die Wohnqualität erhalten oder verbessert wird und das Dorf ein Dorf bleibt und nicht als Siedlungsbrei die Landschaft zerstört?

«Gute Architektur muss dienen, ihren Benutzern, der Nachbarschaft, der Gesellschaft, auch der Umwelt», schreibt Hans-Ulrich Obrist, künstlerischer Direktor der Serpentine Galleries in London, in einem Text über den Stararchitekten Norman Foster. Architektur, das könne man von Foster lernen, sei kein egoistisches Geschäft. «Sie bedeutet – in Abwandlung eines anderen, derzeit leider rücksichtslos in die Tat umgewandelten Spruchs – nicht: May building first. Sondern sie übernimmt Verantwortung», so Obrist in «Das Magazin».

Verdichtung auf eher chaotische Art: Das vor wenigen Jahren ohne Gestaltungsplan entwickelte Gebiet Bickacker.

In Würenlos ist aus der Erfahrung mit der Überbauung Bickacher  die Lehre gezogen worden, dass nicht zuerst eine Erschliessungsstrasse gebaut werden soll, an dessen Ränder dann die Häuser aufgereiht werden dürfen.  Mit einem vorgängigen Gestaltungsplan kann aufgezeigt werden, wie ein Baugebiet am sinnvollsten erschlossen wird, ohne dass der Verkehr die Siedlungsstruktur bestimmt, aber die Kinder wieder auf den internen Wegen einen Spielbereich finden.

Ein gutes Beispiel ist dafür die Überbauung Gatterächer West, welche aufgrund eines Gestaltungsplans entstanden ist. Die Siedlung mit 45 Wohnungen ist intern vollständig verkehrsfrei und der zentrale «Dorfplatz» ist ideal als Spielort für Kinder und als Treffpunkt für die Bewohner. Dass aber nicht nur die Bewohner sich hier wohl fühlen, ohne  unter der «Verdichtung» zu leiden, zeigt sich darin, dass auch nicht Quartierbewohner die Fusswege nutzen, um die Siedlung zu durchqueren. Die Ausnützung inklusive Attikageschosse liegt bei ca. 0.7.

Die bestehende Siedlung Klosterbrüel: Eine Aneinanderreihung uniformer Wohnblöcke.

Dass mit einem Gestaltungs-planverfahren eine bauliche Verdichtung möglich und gleichzeitig die Siedlungs- und Wohnqualität erhöht werden kann, ist am Beispiel der Erneuerung der Siedlung Klosterbühl in Wettingen gut sichtbar.

Die bestehende Siedlung, ist eigentlich keine Siedlung, sondern eine Aufreihung gleicher Häuser.

Grundriss der künftigen Überbauung Klosterbrüel in Wettingen: Trotz höherer Ausnützung differenzierter undspannungsreicher als die heutige Siedlung.

Die neu geplante Siedlung hingegen ist differenziert, bietet spannende Innenräume und ist auch für Fussgänger erlebnisreich. Die alte Siedlung hat eine Ausnützungsziffer von ca. 0.6 und die neue eine solche von 1.1, also fast eine Verdoppelung der Baudichte.

Sie denken nun, das ist schön und recht, wenn ein Gebiet neu überbaut wird oder ein Investor allein entscheiden kann. Wie ist es aber bei einem schon bebauten Gebiet?

Nehmen wir das Beispiel einer älteren Einfamilienhaussiedlung, bei der mit einer gelegentlichen Erneuerung der Bausubstanz gerechnet werden kann. Hat das Gebiet eine angemessene Grösse, könnte auch hier das Gestaltungsplanverfahren angewendet werden. Natürlich darf diese Planung nicht  von oben herab diktiert werden, sie müsste zusammen mit den Bewohnern der Siedlung erarbeitet werden. Dabei ist zu  beachten , dass für den Einzelnen kein Handlungszwang entsteht. Er soll aber wissen, wie und was er einmal bauen darf. Erkennen die beteiligten Eigentümer, dass so ein Verfahren auch ihnen Vorteile bringt und sie ihre eigenen Bedürfnisse einbringen können, werden sie mehrheitlich Bereitschaft zum Mitmachen zeigen. Als Belohnung sollte eine höhere Ausnützung zulässig sein. Eine solche Siedlung könnte an optischer Wirkung und an Wohnqualität gewinnen, trotz grösserer Baudichte.

Im Zuge der Revision der Nutzungsordnung sollten die heute gültigen Bauzonen überprüft werden. Wo es sinnvoll wäre, sollten die Nutzungsdichte und die Geschosszahl erhöht werden. Mit einer hochwertigen Planung wären beide Ziele zu erreichen, Schutz der Landschaft vor Zersiedelung und Erhöhung der Wohnqualität im Dorfinnern.

In den ersten Stunden nach Aufschaltung dieses Artikels wurde in der Kopfzeile irrtümlich ein falscher Autor genannt. Verfassser ist Hans Arnold. Sorry, Hans!

Ein neues Wohnquartier

Die Überbauung von einer der letzten grossen Baulandreserven in Würenlos rückt näher. Der Gemeinderat hat kürzlich den Gestaltungsplan Huebacher verabschiedet. Gibt nun auch der Regierungsrat noch sein Okay, dann wird der Bau eines neuen Quartiers mit 40 bis 50 Wohneinheiten zwischen der Bachwiesenstrasse und der Gärtnerei Möckel konkreter.

Auch dieses Planungsvorhaben hat eine längere Geschichte. Es ist Teil einer grösseren Arealüberbauung, zu der auch der Rosenpark sowie die daran angrenzenden Mehrfamilienhäuser ob der Bachstrasse (alle bereits realisiert) gehören. Schon 2010 hat die Gemeindeversammlung einen Bruttokredit von 2,13 Millionen Franken für die Erschliessung bewilligt. Effektiv zu übernehmen hat die Gemeinde aber nur ein Drittel der Kosten, zwei Drittel bezahlen die Grundeigentümer. Die Erschliessungsbauten (insbesondere eine Stichstrasse in T-Form ab der Buechzelglistrasse sowie ein Teil der Fusswege) sind längst erstellt.

2010 wurde zudem festgelegt, dass für das jetzt zur Diskussion stehende Land in der Zone E 2 ein Gestaltungsplan ausgearbeitet werden muss. Es war dies eine Lehre aus der ziemlich missglückten Arealüberbauung Bickacher –im Volksmund Baumusterzentrale oder Hässlikon genannt. Der Gestaltungsplan für den Huebacher, dem eine Bebauungsstudie und ein Referenzprojekt von Walker Architekten AG Brugg zugrunde liegt, lag bereits vor einem Jahr öffentlich auf. Es gab dagegen relativ wenig Einwendungen, die zu gewisse Änderungen  am Gestaltungsplan führten. Sie betreffen unter anderem die grössere Parzelle im nordöstlichsten Teil des Planungsgebietes (vis-à-vis der bereits erstellten Mehrfamilienhäuser). Link zu den Planungsunterlagen, in denen auch Pläne und Modelle zu finden sind.

Entstehen soll im im ruhigen Huebacher ein qualitativ hochwertiges Quartier mit unterschiedlich grossen Wohneinheiten für eine vielfältige Käuferschaft. Als Gebäudetypen vorgesehen sind Einfamilienhäuser, Duplexhäuser und Geschosswohnungen – alle mit Flachdächern, die entweder begehbar oder begrünt sind. In den Einfamilienhäusern sind Einliegerwohnungen möglich. Dies entspricht der Forderung nach Verdichtung und kann dazu beitragen, den Mangel an Kleinwohnungen in Würenlos zu mildern. Die Parkierung erfolgt grösstenteils zentral und unterirdisch.

Dass Ausarbeitung und Bereinigung des Gestaltungsplans mehrere Jahre dauerten, ist aus Sicht der Gemeinde wohl ein Segen. Eine frühere Überbauung des Areals hätte zum Beispiel die Schülerzahlen noch mächtiger anschwellen lassen. Jetzt ergibt sich zumindest eine gewisse zeitliche Staffelung bei der Fertigstellung der letzten  grösseren Wohnüberbauungen, die gemäss dem aktuellen Zonenplan noch möglich waren und sind. Zuerst wurden das Hürdli, dann der Flüehügel bezugsbereit, jetzt ist es Gatterächer West, als Nächstes dürfte  der Huebacher folgen und schliesslich Gatterächer Ost und Steinhof/Im Grund. Sollte diese Staffelung den Verzicht auf zusätzliche Kindergärten und Schulräume ermöglichen, so würde  dies  zur weiteren Gesundung der Gemeindefinanzen beitragen.

Alterszentrum (3) – Noch eine Planungsrunde

Bevor das Alterszentrum auf der Zentrumswiese konkret geplant werden kann, muss ein neuer Gestaltungsplan her. Das geht nicht von heute auf morgen.

Für ein neues Alterszentrum-Projekt brauche es einen neuen Gestaltungsplan, erklärt Gemeindeammann und Ressortchef Planung Hans Ueli Reber. Für das gescheiterte Projekt Ikarus war zwar Jahre lang an einem Entwurf für einen Gestaltungsplan herumgeschraubt worden, rechtskäftig wurde dieser aber nie.

Mögen auch viele Würenloser meinen, es werde viel zu viel geplant, so ist in diesem Fall eine fundierte Planung sicher am Platz. Immerhin geht es um das mit Abstand grösste Bauvorhaben, das im Dorf je geplant wurde. Und das will gut in die Umgebung eingepasst sein. Der Gestaltungsplan soll zu einer gesamthaft besseren Siedlungsqualität führen. Er ermöglicht ein Abweichen von der so genannten Regelbauweise (z.B. Ausnützungsziffer, Gebäudehöhe und -länge) und lässt so auch Gebäude zu, die nach der Bauordnung nicht bewilligungsfähig wären.

Fürs Alterszentrum stehen auf der Zentrumswiese 6000 Quadratmeter zur Verfügung. Der Gestaltungsplan wird festlegen, wo genau und mit welchen Kubaturen gebaut werden kann. Ein einziges, hohes Gebäude (das wohl am wirtschaftlichsten zu betreiben wäre) oder doch mehrere Trakte von unterschiedlicher Bauhöhe? Solche Fragen muss der Gestaltungsplan beantworten.

Der Gemeinderat will in den Gestaltungsplan  neben der Zentrumswiese auch die Areale Post und Rössli einbeziehen. Das Postareal darum, weil die Post das für sie heute zu grosse und unzweckmässige Gebäude loswerden möchte, und weil das Postgebäude einer besseren Erschliessung der Zentrumswiese im Wege steht. Niemand bestreitet, dass die  Auto-Zufahrt via Poststrasse verbessert werden muss, wenn die Verkehrsverhältnisse beim Coop wegen des Alterszentrums nicht noch prekärer werden sollen als sie es heute zweitweise schon sind.

Das Rössliareal soll einbezogen werden, weil dessen Eigentümer die Annexbauten hinter dem historischen Hauptgebäude durch einen Neubau ersetzen möchten. Würde dieser und ein allfälliger Ersatzbau für die heutige Post als bauliche Einheit gestaltet, könnte Platz gewonnen werden für eine bessere Alterszentrum-Zufahrt.

Für die gesamte Planungsrunde zeichnet sich folgender Ablauf ab: Als Erstes soll das Ortsbürgerland auf der Zentrumswiese durch Kauf und Schenkung an die Einwohnergemeinde übergehen (siehe Artikel von letzter Woche). Als Zweites sollen Projektideen gesammelt werden. Der Kanton empfiehlt dafür einen Ideenwettbewerb oder parallele Studienaufträge an mehrere Planer. Als Drittes wird dann auf dieser Grundlage der Gestaltungsplan ausgearbeitet. 

Beschlossen wird der Gestaltungsplan schliesslich vom Gemeinderat (nicht von der Gemeindeversammlung) und der Regierungsrat muss ihn genehmigen. Zuvor hat der Plan ein Vorprüfungsverfahren beim Kanton zu durchlaufen und in einem Mitwirkungsverfahren kann jedermann Einwendungen und Anregungen machen.  Der bereinigte Gestaltungsplan ist schliesslich öffentlich aufzulegen. Gibt es Einsprachen von Nachbarn und weiteren Berechtigten, so entscheidet in letzter Instanz das Verwaltungsgericht.

Der juristisch langen Rede kurzer Sinn: Auf der Zentrumswiese geht es wohl kaum schneller vorwärts mit dem Alterszentrum als es beim verworfenen Standort Wiemel gegangen wäre. Zudem sollte, schon bevor Ideen für den Gestaltungsplan gesammelt werden, der Bauherr (Investor) und der Betreiber des Alterszentrums feststehen. Es ist sinnvoll, wenn sie ihre Vorstellungen schon früh in die Planung einbringen. Denn die bauliche Konzeption des Alterszentrum hat direkte Auswirkungen auf die Bau- und Betriebskosten.

In einer weiteren Folge wird würenblicker den Fragen nachgehen, welche Rolle  der Verein Alterszentrum künftig spielen soll und wofür das viele Geld im Altersheimfonds verwendet werden soll.