Dorfpolitik

Bauland verkaufen oder im Baurecht abgeben?

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Verschiedentlich wird darüber diskutiert, ob die Einwohnergemeinde (oder die Ortsbürgergemeinde) Bauland, das sich in ihrem Besitz befindet, (Wiemel, Gatterächer Ost, Zentrumswiese) verkaufen oder im sogenannten Baurecht abgeben soll. Ein Baurecht ist die nachhaltigere Lösung.

In diesen Diskussionen um Baulandreserven der Gemeinde wird leider immer wieder deutlich, wie gering der Wissenstand in Sachen Baurecht ist.

  • ♦ Mit dem Baurecht erteilt der Grundeigentümer einem Dritten das Recht, auf seinem Grundstück zu bauen und das Gebäude über eine bestimmte Dauer (max. 99 Jahre) zu nutzen.
  • ♦ Das Baurecht kann vor Ablauf der Frist verlängert werden.
  • ♦ Dauert das Baurecht mehr als 30 Jahre, kann es als selbständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen und als solches wie eine gewöhnliche Liegenschaft verkauft oder belehnt werden.
  • ♦ Der Bauberechtigte hat dem Grundeigentümer einen Baurechtszins zu entrichten, der sich in der Regel nach dem Bodenwert/Hypothekarzins errechnet und periodisch angepasst wird.
  • ♦ Ob und in welchem Umfang die Bauten nach Ablauf des Baurechtes durch den Grundeigentümer zu entschädigen sind, wird im Baurechtsvertrag geregelt.

Gemeinwesen und Baurecht: Dass Bauland, das sich im Besitz von Einwohner-, Ortsbürger-, Kirchgemeinden oder anderen öffentlichen Institutionen befindet, im Baurecht abgegeben wird, ist weit verbreitet. So gibt die Stadt Baden Bauland nur im Baurecht ab. Ein anderes Beispiel ist die katholische Kirchgemeinde Wettingen, die kürzlich Land einer Baugenossenschaft im Baurecht abgab. Sie wollte damit vermeiden, dass das Land zum Spekulationsobjekt wird. Im Baurechtsvertrag konnte sie ihr soziales Anliegen festschreiben. Sie bleibt Eigentümerin und erhält einen angemessenen Ertrag.

Was spricht für die Abgabe im Baurecht? Eine Gemeinde muss langfristig denken.

  • ♦ Wenn sie das Bauland nicht verkauft, sondern im Baurecht abgibt, kann sie nach dessen Ablauf wieder darüber verfügen. Haben sich bis dann die Bedürfnisse gewandelt, kann sie das Land einer neuen Nutzung zuführen oder es weiterhin im Baurecht abgeben.
  • ♦ Bei der Abgabe im Baurecht steigt der Baurechtzinsertrag proportional zum allenfalls steigenden Landwert. Die Gemeinde, die ja Eigentümerin bleibt, profitiert also von einer allfälligen Wertvermehrung und hat zudem einen angemessenen Ertrag. Bei einem Verkauf hingegen wird ein einmaliger Erlös erzielt, der nur vom momentanen Wert abhängig ist.
Areal Gatterächer Ost: Noch unerschlossenes Bauland, das teilweise der Einwohnergemeinde gehört. Im Vordergrund rechts die Kindergärten Gatterächer, links die Bahnlinie Würenlos - Otelfingen.
Areal Gatterächer Ost: Noch unerschlossenes Bauland, das teilweise der Einwohnergemeinde gehört. Im Vordergrund rechts die Kindergärten Gatterächer, links die Bahnlinie Würenlos – Otelfingen.

Zum Beispiel Gatterächer Ost: Die Gemeinde Würenlos besitzt hier ca. 6’000 m2 Bauland. Es ist Teil einer geplanten Gesamtüberbauung nach einem Gestaltungsplan. Dieses Land wurde seinerzeit erworben, um darauf ein Altersheim zu bauen. Nach Abzug der noch zu erbringenden Erschliessungskosten entspricht es einem Wert von schätzungsweise 5 Millionen Franken.

  • ♦ Bei einem Verkauf würde die Gemeinde also einen Erlös von ca. 5 Millionen Franken erzielen. Sie könnte damit Schulden abzahlen, was bei einem Zinssatz von 2%, jährlich Einsparungen von ca. 100’000.- Franken erbringen würde.
  • ♦ Bei Abgabe im Baurecht hätte die Gemeinde, bei einem angenommenen Baurechtszins von 3%, Einnahmen von ca. 150’000.-/J.
  • ♦ Sie würde wie oben erwähnt Eigentümerin bleiben und so von einer allfälligen Wertvermehrung profitieren.

Die Baurechtslösung ist also nachhaltiger als ein Verkauf.

Zentrumswiese: Für den Bau des Alterszentrums auf der Zentrumswiese wird Land der Einwohner- sowie der Ortsbürgergemeinde beansprucht. Hier steht die Frage im Raum, ob dieses Land der Altersheiminstitution verkauft, verschenkt oder im Baurecht abgegeben werden soll. In Anbetracht der Bedeutung der Zentrumswiese für Würenlos müssen die drei Varianten sehr sorgfältig geprüft werden. Eine Schenkung oder ein Verkauf sollte nur erfolgen, wenn absolut sicher ist, dass dieses Land auch in ferner Zukunft nur für öffentliche Zwecke genutzt werden darf.

Die nachhaltigste Lösung wäre meiner Meinung nach auch hier, wenn die Gemeinde das Bauland einer gemeinnützigen Institution, Genossenschaft oder AG, im Baurecht abgeben würde. Ob man einen Baurechtszins erheben will und wie hoch dieser allenfalls sein soll, könnte an einer Gemeindeversammlung diskutiert und bestimmt werden.

Aufs Thema Zentrumswiese wird würenblicker im Rahmen einer mehrteiligen Serie über den gegenwärtigen Stand der Planung fürs Alterszentrum näher eingehen. Geplant ist, den ersten Beitrag der Serie am 16. Oktober aufzuschalten.

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Dorfleben, Planen, bauen, wohnen

Der Bahnhof mausert sich

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Die SBB bauen den Bahnhof Würenlos für 8,6 Millionen Franken um. Der Perron in Fahrtrichtung Baden mit dem neuen Warte- und Automatenbereich (hinten rechts) ist schon fast fertig, momentan sind die Arbeiten am Perron in Fahrtrichtung Zürich im Gang.
Die SBB bauen den Bahnhof Würenlos für 8,6 Millionen Franken um. Der Perron in Fahrtrichtung Baden mit dem neuen Warte- und Automatenbereich (hinten rechts) ist schon fast fertig, momentan sind die Arbeiten am Perron in Fahrtrichtung Zürich im Gang.

Langmut ist ja die wichtigste Tugend für SBB-Fahrgäste angesichts all der Verspätungen, Zugsausfälle und kurzfristigen Streckensperrungen, mit denen sie zu kämpfen haben. Umso schöner, für einmal Gutes von der Bahn berichten zu können. Der Bahnhof Würenlos wird momentan umgebaut (dies als Hinweis für viele Würenloserinnen und Würenloser, die vermutlich schon mit einem Autositz am Hintern statt einem Bauchnabel geboren wurden). Und der Laie freut, wie schnell, sauber und rücksichtsvoll dieser Umbau geschieht. Obwohl hier von den SBB immerhin 8,6 Millionen Franken verbaut werden.

Unser Dorf bekommt (gratis und franko für die Gemeindekasse) eine etwas ansprechendere Visitenkarte. Der Bahnhof präsentierte sich ja unseren Besuchern und Gästen bisher als einer der schäbigsten im ganzen Netz der S-Bahn. Dass der gute Eindruck weiterhin schon auf dem Bahnhofvorplatz und dem Weg zur Landstrasse  etwas leidet, ist eine andere Geschichte. Und über die ist von würenblicker ja auch schon geschrieben worden. Schön wäre es auch gewesen, die Unterführung hätte einen Treppenaufgang in Richtung Flüh erhalten und die Veloabstellmöglichkeiten wären mindesten so zweckmässig wie etwa in Otelfingen oder Wettingen.

Aber immerhin erhalten wir nun endlich höhere Perrons, von denen nicht nur Kranzturner und Hochseilartistinnen ohne Verrenkungen ein- und aussteigen können. Vorbei die Zeiten, da wir beim Aussteigen zuerst unsere Nase platt drückten an einem exakt vor der Wagentür platzierten Leitungsmasten, bevor wir über die provisorische Perronerhöhung balancierten und am Gütergleis prompt den Haxen verstauchten. Nein, vieles wird besser, auch die Beleuchtung. Das Dach des neuen «Kundendienstzentrums» – so hochgestochen bezeichnen die SBB den neuen überdachten, aber offenen Wartebereich mit Billet- und Verkaufsautomaten in Fahrtrichtung Baden – bietet bei Regen ausreichend Schutz. Und Hoffnung besteht, dass auch die in Richtung Zürich Wartenden –und das sind etwa dreimal mehr als in Richtung Aargau – etwas mehr Dach zum Unterstehen erhalten werden.

An zwei Wochenenden, an denen fast rund um die Uhr gearbeitet wurde, ist der ganze Perron in Fahrtrichtung Baden gänzlich umgebaut worden, nun wird der Perron in Fahrtrichtung Zürich mit ebenso sportlichen Zeitplan erstellt. Beobachtet man die beauftragte Baufirma aus dem Kanton Luzern, so fällt einem auf, wie wohl organisiert, sauber und erstaunlich leise das alles vonstatten geht. Die machen das nicht zum ersten Mal! Dass auch der Sicherheit von Bahnbenützern und Arbeitern grösste Aufmerksamkeit geschenkt wird, ist bei Bahnbauten irgendwie selbstverständlich, dennoch aber lobenswert und könnte auch für Strassen- und Leitungsbauten in unserem Dorf vorbildhaft sein!

Dorfpolitik

Abpfiff

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Kalte Dusche für die Fussballer und Rugbyspieler nach dem heutigen Spiel auf dem politischen Rasen. Die Würenloser Stimmberechtigten haben den Projektierungskredit für die neue Sportanlage Tägerhard mit 1322 Nein gegen 754 Ja deutlich abgelehnt.

Das Nein kam insofern nicht überraschend, als SVP und FDP in kurzer Zeit die nötigen Unterschriften fürs Referendum zusammengetragen hatten. Das Nein ist aber auch richtig – so bedauerlich es aus Sicht der Sportplatz-Befürworter auch sein mag.

Die Würenloserinnen und Würenloser haben damit nicht, wie das im Abstimmungskampf suggeriert wurde, Jugend- und Sportfeindlichkeit sowie Kurzsichtigkeit an den Tag gelegt. Sie haben besonnen abgewogen – zwischen Allgemeinwohl und Partialinteressen sowie zwischen wirklich Nötigem und Wunschbedarf. Sie haben Ausgabendisziplin geübt und waren ihrer Verantwortung gegenüber der jüngeren Bevölkerung (Schuldenberg!) durchaus bewusst.

Die finanziellen Bedenken waren zu gross. Wie der Gemeinderat schätzt die Mehrheit der Bürger die Finanzlage der Gemeinde zu schlecht ein, als dass jetzt der Startschuss zu einem nicht absolut nötigen Bauwerk hätte gegeben werden können. Konsequenterweise ist schon der nicht sehr hohe Projektierungskredit verweigert worden. Es wäre auch heuchlerisch gewesen, jetzt Ja zu sagen, und dann zuletzt die Notbremse zu ziehen. Viel zu Vieles haben wir schon bis zur Ausführungsreife geplant und dann doch nicht verwirklicht – eine «Würenloser Krankheit».

Innert drei Jahren haben die Stimmberechtigten nun zum dritten Mal an der Urne Nein gesagt zu baulichen Investitionen: erst zur Aula beim Oberstufenschulhaus, dann zur Sanierung und Erweiterung des Kindergartens Buech I und jetzt zum Sportplatz. Was man von der Verhinderung dieser Vorhaben auch halten mag  (ich gehörte zu den Befürwortern der Aula), wirkungsvolle Sparentscheide waren sie allemal! Nicht nur wurde die Investitionsrechnung um insgesamt mindestens 5,7 Millionen Franken (wenn der Sportplatz gebaut worden wäre) entlastet. Die vorgeschriebenen Abschreibungen und – vor allem beim Sportplatz die zusätzlichen Betriebskosten (Unterhalt, Personal, Erschliessung durch öffentlichen Verkehr) – hätten den Gemeindehaushalt auf Jahre hinaus belastet und den Schuldenabbau erschwert.

Die Chancen sind nun etwas grösser, den Gemeindehaushalt wieder ins Lot bringen und die Rekord-Verschuldung pro Kopf auf ein vertretbares Mass reduzieren zu können. Finanziell sind wir allerdings noch lange nicht aus dem Schneider. Eine hohe Ausgabendisziplin ist weiterhin vonnöten. Und eine weitere bittere Pille wird zu schlucken sein: Um eine Steuererhöhung kommt Würenlos auch nach dem Sportplatz-Nein und weiter folgenden Sparmassnahmen nicht herum. Es sei denn, es hätten sich auf der Einnahmenseite im laufenden Jahr wahre Wunder ereignet. Je früher wir diese Pille schlucken, umso besser! Die nächste Gemeindeversammlung  wird Gelegenheit erhalten, ihren Fehlentscheid vom letzten Dezember korrigieren zu können.

Zurück zu den Sportvereinen. Sie haben ihren Rückhalt in der Dorfbevölkerung überschätzt. Indem sie Druck gemacht haben, damit der neue Sportplatz ausgerechnet jetzt auf die politische Agenda gesetzt wurde, haben sie sich gewaltig verkalkuliert. Ob ihre Weiterexistenz wirklich bedroht ist, hängt nun wesentlich von ihnen selbst ab.

Die Gemeinde wird zur Linderung ihrer Platznot in nächster Zukunft nicht viel beitragen können. Prüfenswert scheint mir aber immerhin der Vorschlag eines Stimmbürgers, bei der vom Gemeinderat für 2016 versprochenen Sanierung des Sportplatzes Ländli den Naturrasen durch einen  Kunstrasen zu ersetzen. Damit wäre der bestehende, stark strapazierte Platz häufiger bespielbar.

Ein Handicap für die Befürworter war, dass der SVW längst zu einem Fussballclub fürs ganze untere Furttal geworden ist. Die Würenloser wollen aber offensichtlich nicht  beliebig hohe Lasten zugunsten anderer Gemeinden tragen. Es bestanden zudem berechtigte Zweifel, ob die Nachbargemeinden ihre völlig unverbindlichen Zusagen für eher kleine Kostenbeiträge halten würden.

Ein offiziell zum FC Unteres Furttal mutierter SVW könnte in diesen Gemeinden, die etwa gleich viele Einwohner zählen wie Würenlos (und sich zum Teil mit rekordtiefen Verschuldungen brüsten!), Druck machen, damit sie endlich eine eigene Sportanlage realisieren. Denn darin liegt wohl der Schlüssel zur Behebung der Platznot der Fussballer. Und gewisse SVW-Supporter von ennet der Kantonsgrenze, die uns im Vorfeld der Abstimmung via Lokalpresse wohlfeile Ratschläge erteilten, erhielten so Gelegenheit, vor Heimpublikum anzutreten. Für Millioneninvestitionen in den Sport zu kämpfen, wenn man sie selbst zu bezahlen hat, fiele ihnen dann wohl etwas schwerer…

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Dorfleben, Planen, bauen, wohnen

Sanfter Generationenwechsel

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Ein Miet-WC auf dem Vorplatz zeigts, das Haus von Kathrin und Paul wird aufgefrischt für die Tochter samt Familie, die Eltern zügeln in eine Wohnung im Dorf. Vor einigen Jahren schon haben Martins Eltern ihm und seiner Familie ihr Haus überlassen und sind in eine Wohnung im Dorf gewechselt. Auch Vreni und Gusti sind im Dorf umgezogen, haben mit einem ihrer Söhne Haus und Wohnung getauscht. Ebenfalls von einem Einfamilienhaus in eine Eigentumswohnung umgezogen ist Eva. Dem Haus von Hanna und Ueli wiederum wurde ein zweites angefügt –  für den Sohn und die Schwiegertochter. Hildegard und Hans haben, nachdem ihre Söhne längst erwachsen sind, ihr Einfamilienhaus an eine jüngere Familie verkauft und leben heute glücklich in einer komfortablen Wohnung.

Beispiele, die zeigen, dass auch bei Einfamilienhäusern Generationenwechsel auf sanfte Art möglich sind und nicht erst als Folge von Erbgängen. Wurde einst ein ganzes Einfamilienhausquartier aufs Mal überbaut und verharren die gemeinsam alternden Eigentümer in ihren Häusern, während die  flügge gewordenen Kinder das elterliche Nest längst verlassen haben,  droht dem Quartier die Überalterung.

Ein sanfter Generationenwechsel ermöglicht altersmässig gut durchmischte Quartiere, wo Kinder Spielkameraden in der Nähe finden, und die Nachbarschaftshilfe eine echte Chance hat.

Es fällt allerdings nicht leicht, das Haus zu verlassen, in dem man mit der Familie schöne Jahre verbracht und sich nach dem Auszug der Kinder breit machen konnte. Nur schon dem Gedanken an eine Veränderung verdrängt man gerne, wie ich  aus eigener Erfahrung weiss.

Zudem kenne ich betagte Würenloserinnen und Würenloser, für die das Wohnen im geliebten Haus, ja selbst die immer mühsamer werdende Pflege des Gartens geradezu ein Lebenselixier darzustellen scheinen. So verschieden die Menschen sind, so unterschiedlich sind halt auch ihre Wohnbedürfnisse – selbst im fortgeschrittenen Alter.

Doch ist es sicher weise und vernünftig, sich  Alternativen fürs Wohnen im Alter zu rechtzeitig zu überlegen.  Und nicht erst dann, wenn es mangels Kräften und Gesundheit nicht mehr anders geht.

In den neuen Überbauungen Rosenpark und  Hürdli sind recht viele Leute eingezogen, die bereits im Dorf wohnten – auch solche, die da eine altersgerechtere Wohnung gefunden haben. Die Nachfrage nach Alternativen zum Einfamilienhaus ist also vorhanden. Das Angebot aber war bis vor kurzem sehr knapp. Noch immer knapp ist das Angebot an altersgerechten Mietwohnungen. Nicht alle Senioren möchten sich weiterhin mit den Umtrieben herumschlagen, die ein Eigenheim eben auch mit sich bringt. Und nicht immer reichen die finanziellen Mittel, um gleichzeitig das eigene Haus zu tragbaren Bedingungen den Kindern überlassen und für sich eine Eigentumswohnung kaufen zu können.

Quelle: Rechenschaftsbericht 2013 der Einwohnergemeinde.
Quelle: Rechenschaftsbericht 2013 der Einwohnergemeinde.

Der sanfte Generationenwechsel in den Einfamilienhausquartieren dürfte in den nächsten Jahrzehnten noch stark an Bedeutung gewinnen.  Grafisch dargestellt zeigt die Würenloser Bevölkerungsstruktur nämlich einen einsamen Gipfel bei den 43- bis 51-Jährigen. In 25 Jahren werden sie im Alter von Hanna und Ueli sein, von Eva, Hans und Hildegard, von Vreni und Gusti. Wie werden sie sich entscheiden?

Den Blog zur Gemeindeabstimmung vom 28. September über den Projektierungskredit für die neue Sportanlage Tägerhard finden Sie hier. Obwohl würenblicker seit Aufschaltung dieses Kommentars über 2500 Mal besucht wurde und der Kommentar annähernd so oft gelesen worden sein dürfte, ging bisher erst ein Kommentare dazu ein, schade!

Der Würenlos-Blog zum Mitreden