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Planen, bauen, wohnen

«Hüsli»-Schweiz pur?

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Man kann Würenlos durchwandern und hat das Gefühl, da reihe sich Einfamilienhaus an Einfamilienhaus.  Doch trifft das Bild eines ausgeprägten Einfamilienhaus-Dorfes noch zu? Ist Würenlos ein Dorf der typischen Hüsli-Schweiz, überwuchert von einem Einfamilienhaus-Teppich?

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Wegen des damit einhergehenden Landverbrauchs geisselt etwa Publizist und Architekturkritiker Benedikt Loderer seit langem das «Hüsli» als Landeskrankheit. Er ist kein einsamer Rufer in der Wüste mehr. Auch Bund und Kantone setzen in ihrer Raumplanung Zeichen gegen die Zersiedelung und den galoppierenden Landverbrauch.

Die 6067 Menschen, die zu Beginn dieses Jahres in Würenlos lebten, wohnten in rund 2600 Wohnungen. Von all diesen Wohnungen sind 38.5 Prozent Einfamilienhäuser. Dieser Einfamilienhausanteil ist, betrachtet man den ganzen Bezirk Baden, in der Tat überdurchschnittlich hoch. In 13 Bezirksgemeinden – die meisten davon im Limmattal – leben die Menschen häufiger in Mehrfamilienhäusern als bei uns. In Killwangen und Oberrohrdorf ist der Einfamilienhausanteil gleich hoch wie in Würenlos, höher ist er in 10, meist deutlich ländlicheren Bezirksgemeinden*.

Künftig werden wohl immer mehr Würenloserinnen und Würenloser in einem Mehr- statt in einem Einfamilienhaus wohnen. Es werden tendenziell weniger neue Einfamilienhäuser bewilligt als früher. Wie dem soeben erschienenen Rechenschaftsbericht 2014  der Gemeinde  zu entnehmen ist, wurden letztes Jahr gerade mal noch 5 neue Einfamilienhäuser bewilligt, das ist der tiefste Wert seit 2008. Schon 2013 war die Zahl der bewilligten Einfamilienhäuser nur noch halb so gross wie im Vorjahr. Immer mehr  neu bezogene Wohneinheiten befinden sich in Mehrfamilienhäusern, so etwa in den Überbauungen Hürdli, Rosenpark, Flüehügel, oder Gatterächer West.

Ist diese Entwicklung nun gut oder schlecht? Aus meiner Sicht überwiegen die Vorteile – nicht nur, weil meine Kinder in Mehrfamilienhäusern aufgewachsen sind und davon keinen Schaden davon getragen haben. Nein, die Entwicklung darf auch als Zeichen gesehen werden für einen haushälterischeren Umgang mit unserem in jeder Hinsicht kostbaren Boden. Ein grösseres Angebot an Wohnungen begünstigt zudem die Verjüngung der in die Jahre gekommenen Einfamilienhausquartiere: Ältere Ehepaare, deren Kinder flügge geworden sind, können vermehrt aus Einfamilienhäusern in praktischere Wohnungen wechseln und  jungen Familien Platz machen . Architektonisch gut gestaltete Mehrfamilienhäuser  beeinträchtigen zudem das Ortsbild nicht mehr als das vielerorts anzutreffende Mischmasch aus verschiedensten Einfamilienhaustypen mit minimal-Umschwung und überdimensionierten Flächen für die Autoparkierung. Und sie erzeugen weniger dorfinternen Autoverkehr.

Die Entwicklung kann für die Gemeinde auch finanziell interessant sein kann. Denn ausgedehnte Einfamilienhausquartiere verursachen generell höhere Kosten, etwa für Strassenunterhalt und Schneeräumung, Wasser- und Kanalisationsleitungen. Interessant wirds auch, wenn man die Einfamilienhausquote mit der Steuerkraft pro Einwohner vergleicht. Da zeigt sich in den beiden anderen Bezirksgemeinden mit ähnlich hohem Einfamilienhausanteil wie in Würenlos ein ganz unterschiedliches Bild. In Bergdietikon ist die Steuerkraft mit 4518 Franken um die Hälfte höher als in Würenlos (2013: 3037 Franken), in Killwangen ist sie mit 2656 Franken um fast 15 Prozent tiefer. Nur in vier der 10 Bezirksgemeinden, in denen anteilsmässig mehr Leute in Einfamilienhäusern wohnen als in Würenlos ist die Steuerkraft höher. Und in fünf von 13 Gemeinden mit tieferer Einfamilienhausquote ist sie höher als bei uns. Womit die alte Mär widerlegt sein dürfte, wonach die Finanzlage einer Gemeinde sich automatisch bessere, wenn vor allem Einfamilienhäuser gebaut würden.

*Gemeinden im Bezirk Baden mit höherem Einfamilienhaus-Anteil: Bellikon, Bergdietikon, Birmenstorf, Freienwil, Künten, Mägenwil, Remetschwil, Stetten, Wohlenschwil, Würenlingen.

Dorfpolitik

Sinnvoller Landtausch und unnötige Portokosten

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Heute Pfingstsamstag hatte unser Pöstler viel zu tun, obwohl er ja samstags nur A-Post auszutragen hat. Buchstäblich in letzter Minute waren Tausende von Couverts zu verteilen – jene mit der Einladung und dem Stimmrechtsausweis für die Einwohner-Gemeindeversammlung vom Dienstag, 9. Juni. Per B-Post wäre es knapp geworden: spätestens 14 Tage vor der Versammlung sind die Unterlagen zuzustellen. Weshalb  stets in letzter Minute aufgegeben und folglich teuer per A–Post spedieren? Auch wenns nur wenige Rappen pro Couvert ausmacht, den Wochenlohn eines Gemeinderates oder der Tageslohn unseres Gemeindeschreibers liesse sich jedesmal locker einsparen. Aber vielleicht sagt sich die Gemeindekanzlei «was der Schule recht ist, soll uns nur billig sein». Eltern von Kindergarten- und Unterstufen-Schülern haben sich ebenfalls gewundert, als sie die Einladung zum Früelig-Iilüüte per A-Post erreichte – hier hätte die Einsparung immerhin für ein neues Kinderbuch gereicht. Womit auch dies gesagt ist.

Man schätzt sich als Stimmberechtigter mittlerweile ja schon glücklich, wenn der Gemeinderat wenigstens bei zwingend vorgeschriebenen Terminen uns Mitbürgern etwas von Belang mitteilt. Ansonsten erfährt man ja nur alle Schaltjahre etwas davon, was sich so tut an Wichtigem im Gemeindehaus.

A-Post hin oder her – im grossen Ganzen ist das Kostenbewusstsein bei Behörden und Verwaltung ja spürbar gestiegen. Das hat auch dazu beigetragen, dass die Rechnung 2014, die am 9. Juni zu genehmigen ist, um 1,8 Millionen Franken besser abschliesst als budgetiert. Zum guten Ergebnis geführt haben aber vor allem die von den Stimmberechtigten gezogene Investitionsbremse und die über Erwarten hohen Einnahmen bei den Firmen- sowie den Erbschafts- und Schenkungssteuern.

Die Verschuldungslage hat sich überraschend schnell deutlich entschärft. Pro Kopf der Bevölkerung beträgt die Nettoschuld jetzt noch 3078 Franken (Ende letzten Jahres rechnete man noch mit 3804 Franken) und liegt damit rund 100 Franken tiefer als Ende 2013. Das Verschuldungsziel von 2500 Franken ist beträchtlich näher gerückt.

Dürfen da zum Beispiel die Sportvereine bereits Licht am Ende des Tunnels sehen, durch den sie seit dem Nein zur Projektierung des Sportplatzes Tägerhard gehen? Man darf gespannt sein, wie der Investitions- und Finanzplan für die nächsten 7 Jahre im Dezember aussehen wird. Bei der Präsentation des guten Rechnungsabschlusses liess der Gemeinderat verlauten, «neue Investitionen in grösserer Millionenhöhe dürften auch in naher Zukunft nicht realisiert werden können.» Doch eine Investition in «grösserer Millionenhöhe» wäre die neue Sportanlage ja nicht unbedingt. Vor der Abstimmung über den Projektierungskredit sprach der Gemeinderat von 2,5 Millionen Franken, die der neue Sportplatz die Einwohnergemeinde kosten würde.

Die bevorstehende Gemeindeversammlung wird kaum hohe Wellen werfen. Ein einziges Traktandum (Link zum Traktandenbüchlein) hat etwas Fleisch am Knochen: der Landabtausch mit der Ortsbürgergemeinde fürs Alterszentrum. In einem ersten Anlauf scheiterte der gemeinderätliche Plan, das Ortsbürgerland auf der Zentrumswiese zu erwerben. Die Ortsbürger wollten lieber einen Landabtausch. Und sie haben sich  durchgesetzt. Beantragt wird nun der Abtausch des Ortsbürgerlandes auf der Zentrumswiese gegen halb soviel Bauland der Einwohnergemeinde im Gebiet Gatterächer Ost.

Eine Woche vor der Einwohner- hat die Ortsbürgergemeinde über das Geschäft zu befinden. Es wäre eine grosse Überraschung und Enttäuschung, wenn der Landhandel ein zweites Mal am Widerstand der Ortsbürger scheitern würde. Sollte die Einwohnergemeinde am 9. Juni ebenfalls zustimmen, wovon auszugehen ist, könnte die Planung des Alterszentrums endlich konkretere Züge annehmen. Der Landabtausch verstösst zwar gegen den an sich sinnvollen Grundsatz des Gemeinderates, kein Land mehr zu veräussern, sondern nur noch im Baurecht abzugeben. Weil aber das Land im Gatterächer einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft (der Ortsbürgergemeinde) abgegeben wird,  nur gemäss einem  rechtskräftigen Gestaltungsplan überbaut werden kann und die Einwohnergemeinde weiterhin Eigentümerin eines Landstreifens entlang der Bahnlinie bleibt, ist dieser Tausch verantwortbar.

Doch ob es so zügig weiter gehen wird, wie von den Gemeinderatsvertretern an der Generalversammlung des Vereins Alterszentrums Würenlos (VAZW) in Aussicht gestellt, wird sich weisen. Das hängt unter anderem davon ab, wie gut sich die Zusammenarbeit entwickeln wird zwischen dem Gemeinderat und dem personell stark erneuerten Vorstand des Vereins Alterszentrum – er steht neu unter einem Ko-Präsidium von Paul Isler und Alain Cornuz. Ein gemeinsamer Steuerungsausschuss soll im Juni erstmals tagen. Taten bzw. Entscheide statt schöne Worte, das erwartet nun die Bevölkerung.

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Dorfleben, Dorfpolitik

Neue Kräfte fürs Alterszentrum

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Wieder sind zwei lange Jahre verstrichen seit der Rekord-Gemeindeversammlung im Juni 2013, die sich klar zugunsten des Standorts Zentrumswiese für das seit Jahrzehnten in Aussicht gestellte Alterszentrum aussprach.  Und bereits scheint der Karren wieder ziemlich festgefahren. Ein grösserer Personalwechsel im Vorstand des Vereins Alterszentrum Würenlos (VAZW) soll nun dazu beitragen, das Gefährt wieder in volle Fahrt zu bringen. 

An der Generalversammlung vom Freitag, 22. Mai, werden die langjährige Präsidentin Verena Zehnder  ebenso zurücktreten wie Vizeammann Toni Möckel, der im Gemeinderat für die Altersbetreuung zuständig ist.  Als neue Vorstandsmitglieder zur Wahl vorgeschlagen werden Andrea Vogt, Alain Cornuz, Matthias Rufer und Sigi Zihlmann. Der Geograf/Raumplaner Rufer als Mitglied der Planungskommission, sowie der Unternehmer Zihlmann,  Präsident der örtlichen CVP, haben sich schon bisher stark in der Öffentlichkeit engagiert,  Cornuz (Inhaber einer Personal- und Unternehmensberatung) und Vogt kennt man weniger. Dem Vorstand weiterhin angehören sollen die Bisherigen Alfred Koller, Präsident der Katholischen Kirchenpflege, Treuhänder Stefan Huser und Paul Isler, ehemaliger Finanzverwalter der Gemeinde.

Der Vorstand wird sowohl vergrössert als auch etwas verjüngt.  Das ist  insofern positiv, als bis zur Inbetriebnahme des Alterszentrums noch viele Jahre vergehen werden. Da ist es nur nützlich, wenn einige Vorstandsmitglieder den Entstehungsprozess bis zum Ende begleiten können. Nicht mehr im Vorstand verteten sein wird der Gemeinderat. Toni Möckel vermeidet mit seinem Rücktritt einen gröberen Interessenkonflikt, ist er doch auch Verwaltungsratsmitglied der privaten Wettinger Alterseinrichtung St. Bernhard.

Mit Verena Zehnder verlässt jene Person den Vereinsvorstand, die sich wie keine andere seit Jahren für das Alterszentrum engagiert hat – schon als Gemeinderätin, dann als Gemeindeammann und schliesslich als Vereinspräsidentin. Lange Zeit wirkte es so, als wolle sie dieses, «ihr» Projekt noch persönlich zum Abschluss bringen. Doch nun ist auch die Unermüdliche müde geworden –  zermürbt auch durch den schleppenden Gang der Dinge und das angespannte Verhältnis zum Gemeinderat.

Die ganze Leidensgeschichte des Alterszentrums hat würenblicker mit einer vierteiligen Beitragsserie zusammengefasst. Der Gemeinderat erachtet ein Alterszentrum nicht mehr als Kernaufgabe der Einwohnergemeinde, das Vorhaben wurde aus dem Finanzplan gestrichen. Das ist ein politischer Entscheid, der durchaus vertretbar ist.  Zwei Umstände haben aber das Verhältnis zwischen Gemeinderat und Verein Alterszentrum auf bedauerliche und unnötige Weise getrübt:
♦ der vor zwei Jahren aus heiterem Himmel kommende Vorschlag des Gemeinderates, das Alterszentrum im Wiemel statt auf der Zentrumswiese zu bauen;
♦ die spätere Einmischung des Gemeinderats in Fragen, zu deren Lösung sich aufgrund einer Vereinbarung  der Verein Alterszentrum für zuständig halten durfte.

Im Dezember 2013 trafen der Verein  und die Einwohnergemeinde eine Vereinbarung, die regeln sollte, wer im ganzen Verfahren für was zuständig sein sollte. Unter Punkt 3 steht da: «Es wird festgestellt, dass weder die Einwohnergemeinde noch die Ortsbürgergemeinde beabsichtigen, als Bauherrschaft des Alterszentrums aufzutreten. Es soll der VAZW sein, der das Alterszentrum projektiert, erstellt und betreibt bzw. durch Dritte projektieren, erstellen und betreiben lässt.» Dessen ungeachtet favorisierte der Gemeinderat ohne Konsultation des Vereins Alterszentrum plötzlich eine sogenannte Investorenlösung – die vom Vereinsvorstand ins Auge gefasste Lösung mit einer gemeinnützigen Aktiengesellschaft als Trägerin des Alterszentrums schien für ihn «gestorben».  Und – seltsam, seltsam – ein konkreter Investor und womöglich ein Betreiber des Alterszentrums standen auch schon auf der Matte.

Zudem ist im letzten Dezember fürs Erste ein Landhandel zwischen Ortsbürger- und Einwohnergemeinde geplatzt. Auch wenn hier jetzt eine Lösung in Griffweite zu sein scheint, ist bis heute nicht rechtsgültig geklärt, ob und und unter welchen Bedingungen auch das Land der Ortsbürger auf der Zentrumswiese fürs Alterszentrum zur Verfügung steht. Dies wiederum verunmöglichte bisher  konkretere planerische Schritte.  Der vom Verein Alterszentrum  eingesetzte Projektleiter sah sich darum mehr oder weniger zur Untätigkeit verdammt.

Vor Kurzem hat eine Aussprache zwischen Vereinsvorstand und Gemeinderat stattgefunden. Dabei sei vom Gemeinderat  eine Zusammenarbeit mit dem Vereinsvorstand auf Augenhöhe zugesichert worden, sagt die abtretende Vereinspräsidentin. Sie konstatierte ein starkes Misstrauen des Gemeinderates. Sofern dieses  vor allem ihr gegenüber gegolten habe, so hofft Verena Zehnder nun, dass sich die Situation nach ihrem Rücktritt verbessern wird.

Die Scherzfrage, ob wenigstens die heutigen Würenloser Kindergärtler dereinst  von einem Alterszentrum profitieren werden, ist längst zum Running Gag an Würenloser Partys geworden. Umso mehr verdient Respekt und Unterstützung, wer seine Kräfte zur Verfügung stellt, um diesem Vorhaben doch noch zum Durchbruch zu verhelfen – allen Unkenrufen und Widerwärtigkeiten zum Trotz.

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Dorfpolitik, Planen, bauen, wohnen

Alterszentrum (4): Die zweitbeste Lösung

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Der Gemeinderat möchte das Alterszentrum von einem Investor bauen lassen und sich über die Erteilung des Baurechts hinaus nicht am Alterszentrum beteiligen. Ich erachte das als zweitbeste Lösung für die Gemeinde.

Würenlos sei noch nie so nahe an der Realisierung eines Alterszentrums gewesen wie jetzt, sagte mir Gemeindeammann Hans Ueli Reber. Angesichts der Tatsache, dass mit Falter und Ikarus schon zweimal fixfertige Projekte auf dem Tisch lagen, tönt diese Einschätzung sehr optimistisch. Umso besser, sollte sich der Optimismus als berechtigt erweisen.

Wenn ein Investor als privater Bauherr das Alterszentrum realisiert, so wird der Spatz in der Hand  der Taube auf dem Dach vorgezogen. Angesichts der Vorgeschichte ist das nicht völlig abwegig. Doch baut ein Investor das Alterszentrum, so ist das mit einem Verlust an Einflussnahme durch die Gemeinde und ihre Bevölkerung verbunden. Nicht zufällig wird auf würenblicker bereits darüber diskutiert, ab wann ein Investor in der Planung mitreden soll – von Anfang an oder erst, wenn der Gestaltungsplan steht? Die Angst, dass wer zahlt auch befiehlt, ist verständlich.

Als Aussenstehender gewinnt man den Eindruck, dass mit der Investorenlösung der bisherige Vertragspartner der Gemeinde, der Verein Alterszentrum Würenlos, kaltblütig abserviert und entmachtet wird. Daran ändert auch wenig, wenn in einem neuen Vertrag dem Verein Mitsprachemöglichkeiten, etwa bei der Auswahl des Investors und bei der Planung, eingeräumt und ihm bisherige Planungskosten rückerstattet werden.

Der Verein wollte eigentlich das Alterszentrum mit einer dafür zu schaffenden gemeinnützigen Aktiengesellschaft bauen. Doch einer solchen Lösung scheint der Gemeinderat  zu misstrauen – nicht völlig grundlos vielleicht: In ihrem Innersten glauben wohl viele Würenloserinnen und Würenloser nicht so recht daran, das Alterszentrum aus eigener Kraft stemmen zu können.

Die Finanzierung allein rechtfertigt keine Investorenlösung. Auch eine gemeinnützige AG hätte das Geld zu günstigen Bedingungen zusammen gekriegt. Vielmehr fehlte dem überalterten Verein Alterszentrum Würenlos und seinem – in jüngster Zeit gar noch geschrumpften – Vorstand unter Verena Zehnder der breite tatkräftige Support von  Gemeinderat, Parteien, Gewerbekreisen und Vereinen. Man sollte meinen, in unserer Gemeinde lebten genügend jüngere, dynamische Persönlichkeiten, die nach dem Motto «Das packen wir» mit ihrem beruflichen Know-how das Projekt Alterszentrum aus eigener Kraft sicher über die Runden bringen könnten. Letztlich ist es ein Armutszeugnis, dass unsere Dorfgemeinschaft es nicht wie ungezählte andere Gemeinden schafft, eine ureigene Institution für das Wohnen im Alter ins Leben zu rufen.

Ob das Alterszentrum ein Alterszentrum der Würenloser wird, hängt bei einer Investorenlösung ganz davon ab, welcher Investor gewählt wird, welche Vorgaben man ihm macht und wie geschickt mit ihm verhandelt wird. Verhandlungen auf höchstem Niveau werden das sein – es geht um viel, auch um sehr viel Geld. Wird dieser Gemeinderat die Interessen der Dorfgemeinschaft ausreichend durchsetzen können?

«Public Private Partnership», heisst auf Neu-Deutsch, was auf der Zentrumswiese vonstatten gehen soll. Ein enges Zusammengehen von Staat und Privaten. Die Gemeinde gibt das Land im Baurecht (vielleicht kann die Gemeindeversammlung bei den Bedingungen und dem Baurechtszins noch mitreden) und erstellt einen Gestaltungsplan, den Rest besorgt der Investor.

Frei von Risiko ist das nicht. Es gibt Beispiele funktionierender öffentlich-privater Partnerschaften, aber leider auch andere. Es hängt alles von den Verträgen ab, ob die Gemeinde am Schluss nicht doch zur Kasse gebeten wird. Es muss ja nicht gleich so schlimm kommen wie in Hamburg, wo das von der Stadt zusammen mit einem Baukonzern realisierte Skandalprojekt Elbphilharmonie die Stadt letztlich rund 790 statt der ursprünglich mit dem Investor vereinbarten 114 Millionen Franken kostet.

Mit einer gemeinnützigen AG hätten sich die 4 Millionen Franken im Altersheimfonds der Einwohnergemeinde ohne Weiteres gemäss Zweckbestimmung verwenden lassen. Die Gemeinde hätte sich damit an der AG beteiligen und sich so grossen Einfluss sichern können. Im Investorenmodell muss für die Millionen eine andere Verwendung gefunden werden. Dem Investor dürfen sie nicht einfach als milde Gabe in die Tasche gestopft werden.

Dem Gemeinderat schwebt vor, Einwohnern, die sich das sonst nicht leisten könnten, den Aufenthalt im Alterszentrum mit Mitteln aus dem Fonds zu verbilligen. Eine problematische Idee. Wurde der Altersheimfonds nicht geschaffen, um der ganzen Bevölkerung ein erschwingliches Wohnen im Alter zu ermöglichen? Und wo wäre die Abgrenzung zur Sozialhilfe? Sie ist eine gesetzliche Aufgabe der Gemeinde und aus Steuermitteln (und nicht aus einem Altersheimfonds) zu finanzieren.

Übrigens: Bei der Pensionskasse, die als Investor auf die Gemeinde zu gekommen ist, handelt es sich laut H. U. Reber um die Sammelstiftung Nest. Sie nennt sich selber «die ökologisch-ethische Pensionskasse». 25 Prozent ihres Vermögens von rund 1,6 Milliarden Franken (2013) sind in Immobilien angelegt. Auf der Liste der 2759 Betriebe, die ihr Personal bei Nest versicherten, stehen auch solche aus dem links-grünen Lager (Alternative Bank Schweiz, Alpeninitiative, WWF), aber auch der Blutspendedienst des Roten Kreuzes und Alters- und Pflegeheime. Nest verzichtet auf ökologisch oder ethisch fragwürdige Investitionen. Bei der Rendite macht die Sammelstiftung aber keine Geschenke. Sie rühmt sich auf ihrer Homepage, im Interesse der Versicherten auf ihrem Vermögen eine überdurchschnittlich hohe Rendite von 6,4 Prozent erzielt zu haben.