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Post-Deal konnte nicht überzeugen

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Die Gemeindeversammlung vom 7. Dezember hat den Verkauf des Postareals an eine Investorengruppe vorläufig gestoppt. Die Versammlung dauerte dreieinhalb Stunden und verlief ungewohnt lebhaft.

Mit 101 Ja gegen 31 Nein haben die 159 anwesenden Stimmberechtigten den vorgelegten Kaufrechtsvertrag Post überaus deutlich an den Gemeinderat zurückgewiesen. In der längeren Diskussion wurde vor allem kritisiert, dass im Vertrag die privaten Investoren klar bevorteilt würden und der Verkaufspreis zu tief sei. Gemäss Vertrag hätte die Investorengruppe um die Wettinger Architektur- und Immobilienfirma Thalmann Steger, die bereits ein Kaufrecht für den Gasthof Rössli nebenan besitzt, fürs Postareal weniger bezahlen müssen als die Gemeinde seinerzeit für den Kauf ausgeben musste. Der Preis hätte 350 000 Franken unter dem Wert gelegen, zu dem das Postareal in der Gemeindebuchhaltung steht. Dieser Schnäppchenpreis leuchtete dem Stimmvolk nicht ein. Ebenso hielt es die Frage nicht wirklich beantwortet, weshalb die Gemeinde das Postareal jetzt verkaufen will – bevor der auszuhandelnde Gestaltungsplan für das gesamte Post- und Rössliareal in trockenen Tüchern ist. 

Dass der Gemeinderat das Ortszentrum baulich und gestalterisch aufwerten will, ist an sich zu begrüssen. Die Gemeinde hat vor 5 Jahren die Post aus strategischen Gründen gekauft hat, um bei dieser Umgestaltung ein gewichtiges Wörtchen mitreden zu können. Ein Gestaltungsplan für das Post- und Rössliareal soll auch ermöglichen, das künftige Alterszentrum besser zu erschliessen. Nicht eingeleuchtet hat den Stimmberechtigten aber, weshalb die Gemeinde das Posteigentum als Trumpf aus der Hand geben will, bevor ein überzeugender Gestaltungsplan ausgehandelt ist. 

Nicht gestochen hat auch das Argument, die Realisierung des Alterszentrums könne sich durch die Rückweisung nochmals verzögern. Das muss aber keineswegs so sein, liesse sich doch etwa der zur besseren Erschliessung des Alterszentrum erforderliche Ausbau der Poststrasse (zwischen Post und Coop)  auch realisieren, solange die Post im Besitz der Gemeinde ist. Und wenn schon: Der Zweck heiligt doch nicht alle Mittel.

Aus meiner Sicht stärkt die Rückweisung des Kaufrechtsvertrags die Stellung des Gemeinderates in Sachen Dorfzentrum entscheidend stärkt. Denn es ist nie gut, wenn sich Immobilieninvestoren in einer Gemeinde oder Stadt allzu sicher fühlen. Die Gemeinde darf ihnen ruhig zeigen, «wo Bartli den Most holt». Ein Zusammenraufen führt in der Regel zu langfristig faireren und besseren Lösungen.

Nur mit Stichentscheid des Gemeindeammanns gutgeheissen wurde ein Zusatzkredit von 870’000 Franken für den zweiten Teil des Gemeindehaus-Umbaus. Opponiert hatten hier vor allem die Finanzkommission und die SVP. Die Gegnerschaft bezeichnete den Umbau, der umfassender ausfallen soll als im urspünglichen Projekt in dieser Form, als unnötig und reinen Wunschbedarf. Abstimmungsergebnis: 67:67. Gemeindeammann Toni Möckel, der dann das Zünglein an der Waage spielte, hatte zuvor das Projekt verteidigt. Es sei auch ein Zeichen der Wertschätzung für das Gemeindepersonal. Der Zusatzkredit ist aber noch nicht definitiv gesprochen, die SVP hat umgehend ein Referendum angekündigt.

Zurückgewiesen wurde auch der Teilausbau des Rössliwegs im östlichen Teil – ein Geschäft, das im Zusammenhang mit dem Altersheimprojekt steht, dies aber gemäss dem Antragsteller nicht verzögern soll, weil er für die Überarbeitung des Projekts einen sehr gedrängten Zeitplan forderte.  Kritisiert hat er am zurückgewiesenen Projekt, dass es zu viel Land von privaten Anstössern beanspruche, während die gemeindeeigenen Liegenschaften gegenüber, wo die Kinderoase eingemietet ist, geschont würden. Von anderer Seite bemängelt wurde aber auch, dass die Spielflächen von Hort und Kita durch die Strassenverbreiterung zu stark beschnitten würden.

Dem Budget 2022 mit gleichbleibendem Steuerfuss von 103 Prozent, mehreren Sanierungen von Werkleitungen, Bauabrechnungen und 18 Einbürgerungen wurde diskussionslos zugestimmt. Zum Schluss wurden jene Behördenmitglieder geehrt und mit Applaus verabschiedet, die auf das Ende der Amtsperiode2017 – 2021 ausscheiden. Das sind einmal die Schulpflege in Corpore – diese Behörde wird aufgehoben. Sowie einzelne Mitglieder der Finanz- und Steuerkommission. Und last but not least Gemeinderat Markus Hugi (FDP), der nach 61/2  Amtsjahren nicht mehr zur Wiederwahl antrat.

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Das Postareal zum Schnäppchenpreis

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Vor 5 Jahren hat die Gemeindeversammlung die Post an der Landstrasse zum Preis von 1,9 Millionen gekauft. Jetzt will der Gemeinderat diese Liegenschaft an ein privates Baukonsortium weiter veräussern – zu einem tieferen Preis, als die Gemeinde vor 2 Jahren dafür bezahlt hat. Die Gemeindeversammlung vom 7. Dezember soll den Kaufrechtsvertrag absegnen.

Auf dm Areal der Post (Bildmitte) und des Gasthofs Rössli soll eine grössere Wohnüberbauung entstehen. Der denkmalgeschützte Gasthof Rössi (rechts hinten) bliebe bestehen.

Hinter dem Deal steht die Wettinger Architekturfirma Thalmann Steger, die schon in die Planung des ganzen Steinhof-Areals involviert war. Zum Kauf des Postareals hat sie ein Konsortium gebildet, das laut Gemeinderat bereits den Gasthof Rössli und seine Nebengebäude samt Umschwung erworben hat. Das Konsortium besteht zum einen aus der imhuus AG, die zu 100% Martin Thalmann (VR-Präsident der Thalmann Steger Architekten AG) und Olivia Thalmann gehören soll. Und zum anderen aus der Zürcher Immobilienfirma ImmoZins AG. Das Konsortium beabsichtigt eine Wohnüberbauung mit Gewerbeanteil (u.a.neue Postfiliale) auf dem Rössli- und Postareal. Der denkmalgeschützte Gasthof selbst muss bestehen bleiben.

Es irritiert, dass eine Liegenschaft für weniger Geld verkauft werden soll, als sie vor fünf Jahren erworben wurde (in einer ersten Version des Artikels stand, die Post sei vor zwei Jahren gekauft worden. Das war ein Versehen, für das sich würenblicker entschuldigt) . Zumal die Landpreise in jüngster Zeit raketenhaft in die Höhe gestiegen sind. Das Konsortium soll noch 1,85 Mio. Franken bezahlen – ein Schnäppchenpreis, oder eher ein Freundschaftspreis?

In der Finanzbuchhaltung der Gemeinde steht die Liegenschaft heute mit einem Wert von rund 2,2 Mio. Franken. Und die von der Gemeinde beauftragte Immobilienfirma Markstein hat den aktuellen Marktwert auf fast 2,3 Mio. Franken geschätzt.

Im jetzt abzusegnendem Vertrag erhält das Konsortium 5 Jahre Zeit, um sein Kaufrecht auszuüben. Hält der Preisanstieg in den nächsten Jahren an, könnte das Postareal beim effektiven Verkauf durchaus 2,4 Mio. Franken oder mehr wert sein. Die Wahrscheinlichkeit weiter steigender Preise ist nicht geringer als die Wahrscheinlichkeit stagnierender oder sinkender Preise. Selbst die beteiligte ImmoZins AG sieht das so. Auf ihrer Website, auf der sie Geldgebern happige Renditen verspricht, ist zum Immobilien-Markt zu lesen: «Mittelfristig kennen Nachfrage und Preise weiterhin nur eine Richtung – nach oben.» – Von einer fairen Risikoverteilung zwischen der Gemeinde und dem Konsortium kann keine Rede sein.

Gegen den Verkauf an sich ist nichts einzuwenden. Der Gemeinderat sagt zu Recht, das Postareal sei zu einem rein strategischen Zweck erworben worden und nicht als langfristige Anlage. Die Gemeinde versprach sich vom Kauf einen gezieltere Mitbestimmung bei der Entwicklung eines richtigen Dorfzentrums und einen grösseren Spielraum für die Verkehrserschliessung des geplanten Alterszentrums.

Der Gemeinderat vertritt überdies die Meinung, bei der Veräusserung der Postparzelle könne nicht der Verkaufspreis allein entscheidend sein. «Vielmehr darf eine optimale bauliche Entwicklung und räumliche Gestaltung des Dorfzentrums die Gemeinde etwas kosten.» Einen Preisrabatt rechtfertigt dies aber nicht. Was ist denn konkret die Gegenleistung? Von einer Bauherrschaft, der die Gemeinde Land verkauft, darf erwartet werden, dass sie die nötige Sorgfalt bei der Planung walten lässt. Und es ist die verdammte Pflicht einer Baubehörde, bei Bauvorhaben an einem so sensiblen Ort im Dorf auf optimalen Lösungen zu bestehen, ohne gleich die Geldtasche zu öffnen. Beim Steinhof-Areal ist es schliesslich auch gegangen.

Vieles, was die Gemeinde bei der Zentrumsplanung anstrebt und was als Bedingungen im Kaufsrechtvertrag steht, liegt in beiderseitigem Interesse. Die gemeinsame Tiefgaragenlösung für Alterszentrum und das Post/Rössli-Areal, die damit verbundene Landabgabe für eine breitere Poststrasse sind Win-Win-Lösungen. Und eine hohe Ausnützung des Postareals läuft den Interessen des Konsortiums gewiss nicht entgegen.

Der Gemeinderat hält einen Gestaltungsplan für das Post-/Rössliareal für unabdingbar. Das wusste das Konsortium, als es mit einer Kaufofferte an die Gemeinde trat. Und es gehörte wohl auch zu seinem Kalkül. Denn ein Gestaltungsplan ermöglicht das Abweichen von den allgemeinen Bauregeln für die jeweilige Zone. Die Post steht in der Kernzone. Der Kaufrechtsvertrag geht davon aus, dass fürs Postareal die Ausnützungsziffer von 0,75 (gemäss neuer Bau- und Nutzungsordnung, noch gültige BNO: 06) auf 0,8 angehoben wird.

Das Festlegen einer höheren Ausnützung im Gestaltungsplan kompensiert rasch einmal allfällige Nachteile für den Bauherrn. Und dass die Gemeinde und das Konsortium eine Arbeitsgruppe bilden, die sich um den Gestaltungsplan kümmert, kommt bei diesem Bauvorhaben beiden Parteien nur zugute.

Für einen Verkaufspreis, der unter dem Wert liegt, zu dem die Post in den Büchern der Gemeinde steht, ist definitiv kein Platz. So fliesst Steuergeld ungerechtfertigt zu privaten Unternehmen und weitet mutmasslich deren Gewinnmarge aus. Das stört hoffentlich nicht nur mich.

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Nutzungsplanung: Interesse steigt schon noch

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15. Juli: Zig Würenloser Familien geniessen das langersehnte Strandleben oder wandern durch die einheimische Bergwelt. Es beginnt aber auch das öffentliche MItwirkungsverfahren zur Totalrevision der Allgemeinen Nutzungsplanung unserer Gemeinde. Anderthalb Monate lang bis 30. August können die Entwürfe des Bauzonenplans, des Kulturlandplans, sowie der Bau- und Nutzungsordnung BNO) beim Bauamt eingesehen und auf der Website www.wuerenlos.ch heruntergeladen werden. 

Im Vorfeld fand eine Orientierungsversammlung statt. Die «Limmatwelle» hat am 8. Juli über die Veranstaltung geschrieben, was dazu geschrieben werden kann: Die Arbeit an der Totalrevision dauerte lang, viele haben mitgewirkt, eine Spezialkommission, Fachplaner, mehrere Arbeitsgruppen mit BürgerInnen-Beteiligung. Eine Vielzahl übergeordneter Bestimmungen waren zu beachten, Begriffe durch neue zu ersetzen, Veraltetes zu streichen. Nach den Referaten brummt mir noch jetzt der Kopf. Gibt es keine moderneren Präsentationsformen als eine Parade überladener Folien und Pläne, um ein von Fachwissen unbelastetes Publikum zu informieren? Zu informieren über ein Geschäft, worüber dereinst eine Gemeindeversammlung – vermutlich im Dezember nächsten Jahres – entscheiden wird. 

Die Nutzungsplanung spurt die weitere Entwicklung unserer Gemeinde vor. Aber im Publikum am meisten interessiert doch, ob das eigene Grundstück von Änderungen betroffen ist. Wenn ja, hoffentlich im positiven Sinn. Anders als bei früheren Revisionen der Nutzungsplanung wird es diesmal nicht zum grossen Feilschen um Einzonungen kommen. Dafür haben Bund und Kanton gesorgt. Der weiteren Zersiedelung des Landes ist Einhalt zu gebieten. Durch Wachstum nach Innen, Verdichtung der Siedlungen. Und dafür, dass diese Verdichtung und das mögliche Wachstum unserer Gemeinde moderat ausfallen werden, dafür hat der Gemeinderat mit seinen Vorgaben gesorgt. Wir wollen ja ein Dorf bleiben und als solches auch baulich wahrgenommen werden. 

Wie klärt der planungs- und baurechtlich nicht versierte Grundeigentümer – es kann auch eine um ihre günstige Altbau-Wohnung fürchtende Mieterin sein – die persönliche Betroffenheit ab?Ohne gleich «den Doktor in Baurecht zu machen»?

Ein guter Anfang ist, den neuen Bauzonenplan zu studieren. Heisst die Bauzone, in der die eigene Parzelle liegt, plötzlich W2E statt E2 oder ÜD statt D? Legt sich über die Parzelle am Furtbach blaue Farbe?  Dann ist es sicher ratsam, sich darüber schlau zu machen, was das bedeutet.

Selbst wenn das Grundstück vor und nach der Revision in der gleichen Bauzone liegt, wäre Entwarnung verfrüht. In der Zone W 2 z.B. sinkt neu die Ausnutzungsziffer von bisher 0.55 auf 0.45. Und 7.50 Meter betrug bisher die maximale Gebäudehöhe, nun darf die Fassadenhöhe maximal 7.50 Meter betragen. Wo liegt der Unterschied, was bedeuten die neuen Masse?

Hilfreich wäre es gewiss, für Erklärungen eine Architektin, ein Architekt zur Hand zu haben, etwa als Schwiegertochter oder Kegelbruder. Falls nicht, wirft die Gemeinde den Rettungsring. Auf Voranmeldung hin werden Auskünfte erteilt auf individuelle Fragen. Wann? Am Dienstag, 10. August, von 9 – 11 und von 17 – 20 Uhr, sowie am Samstag, 14 August von 8 – 12 Uhr. Die Schulferien werden dann vorbei sein.

Bis 30. August kann jede und jeder zum Entwurf der Nutzungsplanung schriftlich Stellung nehmen und Änderungen vorschlagen – es gibt hierfür ein Formular. Gemeindeammann Toni Möckel hat an der Infoveranstaltung dazu aufgerufen, davon Gebrauch zu machen, wenn man mit irgendetwas nicht einverstanden sei. Denn so könne man sich noch auf konstruktive Weise einschalten.

Wer ein Interesse gelten machen kann, kann aber später nochmals intervenieren. Der Gemeindeversammlung geht nämlich noch das eigentliche Auflageverfahren voran. Darin kann gegen missliebige Inhalte der Allgemeinen Nutzungsplanung eine  Einwendung (Einsprache) gemacht werden. Nach einer Einwendungsverhandlung entscheidet der Gemeinderat dann formell. Doch daran wird die Gemeindeversammlung nicht gebunden sein, Will sie am Entwurf wesentliche Änderungen vornehmen, so kann sie den betreffenden Teil zur Überarbeitung an den Gemeinderat zurückweisen.

Der mit 60 Teilnehmenden am Infoabend eher geringe Zulauf darf nicht täuschen. Das Interesse an der Revision wird wachsen, je näher die entscheidende Gemeindeversammlung rückt. Gemeindeversammlungen über Allgemeine Nutzungsplanungen erreichen in der Regel Rekordbeteiligungen.

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Kehrtwende war das einzig Richtige

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Der Gemeinderat Würenlos sistiert seinen Antrag für die Festsetzung der Deponie Steindler im kantonalen Richtplan. Die über 3000 Eingaben gegen die Deponie haben ihre Wirkung nicht verfehlt. In einer offiziellen Verlautbarung gibt sich der Gemeinderat überzeugt, dass für die ebenfalls notwendige Zonenplanänderung an einer Gemeindeversammlung keine Mehrheit zu gewinnen wäre. 

Die gemeinderätliche Kehrtwende ist die einzig richtige Entscheidung im Dilemma, in das sich der Gemeinderat selbst gebracht hatte (Link zum vorangehenden Beitrag). Und sie ist nicht zu früh erfolgt. Gut, hat der Gemeinderat nun die Befürchtungen und Ängste breiter Bevölkerungskreise stärker gewichtet als den angeblichen Bedarf für eine sogenannte regionale  Aushubdeponie von immenser Grösse.

Der Dereba AG, an der Tiefbaufirmen aus dem ganzen Ostaargau beteiligt sind und die als künftige Betreiberin bei der Planung federführend war, lässt der Gemeinderat das Türchen zwar noch einen Spalt weit offen. Wird in einer von der Dereba angeregten Mediation zwischen Deponiebefürwortern und -gegnern doch noch eine Lösung gefunden, die beim Würenloser Souverän mehrheitsfähig sein könnte, ist für den Gemeinderat eine Fortsetzung des Verfahrens denkbar. 

Doch die Erfolgsaussichten einer Mediation sind gering. Zu klein ist auf beiden Seiten der Spielraum für Kompromisse. Naturschutzkreise etwa dürften mit blossen Herumschrauben am Volumen und bei der Landschaftsgestaltung kaum zum Einlenken gebracht werden. Und zu wirklich grossen Zugeständnissen wird ihrerseits die gewinnorientierte Dereba AG aus wirtschaftlichen Überlegungen kaum bereit sein. Überdies kommt ihr Gesprächsangebot reichlich spät. 

Dass der Gemeinderat einer Mediation noch eine Chance gibt, ist ihm nicht zu verübeln. Es geht ihm damit (und auch mit dem wiederum ins Spiel gebrachten, im Lägern-Schutzgebiet gelegenen möglichen Deponiestandort «Gchütt») wohl einzig darum, die früheren Planungspartner nicht vollends vor den Kopf zu stossen. Als besonders verlässlicher Partner hat sich der Gemeinderat bei der Dereba AG, bei den anderen Gemeinden von BadenRegio und beim Kanton nicht empfohlen mit seiner Kehrtwende.

Doch der Regionalplanungsverband BadenRegio, der Kanton und sein Baudepartement, aber auch die Dereba AG müssen sich selber an der Nase nehmen, dass es zur jetzigen Situation gekommen ist. So wie diese Deponie planerisch aufgegleist wurde, geht es nicht. Kanton und BadenRegio müssen dringend über die Bücher, wenn ähnliche Vorhaben überhaupt noch eine Chance haben sollen. In diesen Punkten ist ein Umdenken nötig:

♦ Von Anfang an volle Transparenz. Nur das frühe Offenlegen aller relevanten Fakten schafft das unerlässliche Vertrauen der Bevölkerung in den Planungsprozess. Geheimniskrämerei ist keine schlaue, sondern eine dumme Taktik. Hätte man ganz am Anfang der Öffentlichkeit gesagt, die und die Standorte werden auf ihre Eignung als Aushubdeponie geprüft, hätten sich die Gegner früher zu erkennen geben können. Die Brisanz des Vorhabens wäre früher zutage getreten und der Gemeinderat Würenlos hätte sich nicht derart verrannt.

♦ Keine Vermischung mit privaten Interessen. Richtplanung ist eine hoheitliche Aufgabe. Da ist kein Platz für eine «Public-Private-Partnership», wie sie beim Steindler auf geradezu klandestine Weise praktiziert wurde. An der Erarbeitung von Entscheidungsgrundlagen für Richtplanänderungen dürfen Vertreter mit privaten Geschäftsinteressen nicht massgeblich beteiligt sein. Sonst lässt sich der Verdacht staatlich legitimierter Vetterliwirtschaft nie ausräumen.

♦ Kein Etikettenschwindel. In eine regionale Aushubdeponie gehört nur Material, das aus der Region stammt. Diese ist am Anfang der Planung klar zu definieren, und entsprechend ist auch der Bedarf an Deponieraum zu berechnen. Im Fall Steindler hätte ein vernünftig definiertes Einzugsgebiet etwa aus der Regionen Baden-Wettingen (BadenRegio), dem Furttal und dem Limmattal bestehen können, aber sicher nicht aus der Stadt Zürich und weiteren Gebieten des Nachbarkantons, wie das vorgesehen war.

♦ Bedürfnisse von Agglomerationsgemeinden höher gewichten. In stark verdichteten Siedlungsräumen wird ein intaktes, naturnahes Naherholungsgebiet für die Bevölkerung immer wichtiger. Aushubdeponien mit einer Auffüllmenge à la Steindler sind in der Agglomeration Zürich* auf demokratischem Wege schlicht nicht mehr realisierbar.  – *Zur Erinnerung: Würenlos wird offiziell nicht der ländlicher geprägten Agglomeration Baden-Wettingen, sondern mit einigen anderen Aargauer Grenzgemeinden der Agglomeration Zürich zugerechnet.  

(Der angekündigte Beitrag über ein Beispiel, wie eine Deponieplanung besser gemacht werden kann, wird auf einen späteren Zeitpunkt verschoben.)