Schlagwort-Archive: Alterszentrum

Alterszentrum (2) – wichtige Entscheide stehen an

Bis ein Baugespann für das ersehnte Alterszentrum stehen kann, sind noch viele juristisch und politisch heikle Hürden zu nehmen Ein paar grundlegende Fragen scheinen definitiv entschieden zu sein, einige mehr müssen aber erst noch geklärt werden. Bis dahin ist das Vorhaben Alterszentrum zwangsläufig mit angezogener Handbremse unterwegs.

Bis das Alterszentrum auf die Zielgerade einbiegen kann, sind noch einige Knacknüsse zu bewältigen.
Bis das Alterszentrum auf die Zielgerade einbiegen kann, sind noch einige Knacknüsse zu bewältigen.

Soll das Vorhaben nicht auf der ganz langen Bank landen oder gar ein drittes Mal Schiffbruch erleiden, müssen sich die Beteiligten –  in erster Linie der Verein Alterszentrum Würenlos und der Gemeinderat – in allen wesentlichen Punkten zusammenraufen. Dazu braucht es guten Willen, Kompromissbereitschaft und gegenseitiges Vertrauen.

Klar sind gegenwärtig diese drei Eckpunkte:

  1. Das Alterszentrum soll auf der Zentrumswiese gebaut werden (Entscheid der Gemeindeversammlung vom Juni 2013);
  2. Das Alterszentrum wird von der Einwohnergemeinde weder gebaut und finanziert noch von ihr betrieben;
  3. Das Raumprogramm (provisorisch auf der kantonalen Pflegeheimliste) umfasst ein Pflegeheim mit 24 Zimmern sowie 58 Wohneinheiten für betreutes Wohnen, von denen 12 später in 24 Pflegezimmer umgewandelt werden könnten.

Einer definitiven Lösung harren noch die folgenden Problemfelder.

1. Wem soll das Land gehören, auf dem gebaut wird, und was wird dafür zu bezahlen sein?
2. Wer wird Bauherr sein?
3. Wie wird der Bau finanziert?
4. Wer wird Betreiber sein?
5. Welche planerische Schritte braucht es noch?

1. Wem soll das Land gehören? Die Zentrumswiese misst rund 100 Aren, davon werden 60 für das Alterszentrum gebraucht. Der Gemeinderat hat eben an einer Vorstandssitzung des Vereins Alterszentrum Würenlos erneut klar gemacht, dass für ihn nur eine Abgabe im Baurecht in Frage kommt. Die Gemeinde bliebe also Landeigentümerin. Das macht Sinn. weshalb, das haben Hans Arnold und ich hier und hier in zwei Beiträgen erläutert. Der Verein Alterszentrum Würenlos vertrat zwar bisher den Standpunkt, ein Landerwerb durch den Träger des Alterszentrums sei einem Baurecht vorzuziehen. Er beharrt aber laut Vereinspräsidentin Vreni Zehnder nicht darauf, um das Vorhaben nicht zu verzögern. «Wir müssen offen sein für alles, sonst ist der Zug plötzlich abgefahren.»

Brisant ist indessen die Höhe des Baurechtszinses. Es darf sicher kein marktüblicher Zins sein. Nur wenn auf günstigem Land gebaut werden kann, wird der Aufenthalt im Alterszentrum günstiger als in rein privaten Einrichtungen (z.B. ProSenio) und somit für breite Bevölkerungskreise bezahlbar sein. Die Gemeinde ist bisher stets davon ausgegangen, dass auf der Zentrumswiese nicht bloss für Bessergestellte gebaut werden soll. Ein günstiger Baurechtszins kollidiert nicht mit dem Ziel, den Gemeindehaushalt zu sanieren. Das meiste Land auf der Zentrumswiese ist fürs Alterszentrum und für nichts anderes  erworben worden und wirft, solange das Alterszentrum nicht gebaut ist, rein gar nichts ab.

Momentan gehört die Zentrumswiese nicht vollständig der Einwohnergemeinde. Fast die Hälfte ist noch im Besitz der Ortsbürger. Diese haben versprochen, ihr Land der Einwohnergemeinde für ein Alterszentrum je hälftig zu schenken und zu verkaufen. Dieses Landgeschäft – als Kaufpreis werden 1,3 Millionen genannt –  soll womöglich noch in diesem Jahr über die Bühne gehen. Angesichts der angespannten Finanzlage will der Gemeinderat offenbar den Kaufpreis in dreizehn Jahresraten abstottern.

2. Wer wird Bauherr sein? Weil die Gemeinde den Bau nicht selber plant und baut, muss dies jemand anders tun. Grundsätzlich könnte der Verein Alterszentrum als Bauherr auftreten. Ein Verein ist aber als Bauherr für ein Bauprojekt dieses Ausmasses kaum  geeignet. Zweitens kann der Bau auch ganz einem Investor (z.B grosse Immobilienfirma, Versicherung oder Pensionskasse) überlassen werden. Drittens kann  eine eigenständige Körperschaft gegründet werden. Stiftungen, Genossenschaften oder gemeinnützige (nicht gewinnsorientierte) Aktiengesellschaften sind in der Schweiz häufig Träger von Alterseinrichtungen. Jede dieser Rechtsformen hat Vor- und Nachteile.

Der Verein Alterszentrum, dem gemäss Vereinbarung mit der Gemeinde der planerische Lead zusteht, sah eigentlich die Gründung einer gemeinnützigen, nicht gewinnorientierten Immobilien-Aktiengesellschaft vor. Noch im August, an einem Workshop, an dem der Vereinsvorstand, alle Gemeinderäte, eine Delegation der Ortsbürger sowie der Projektleiter teilnahmen und den Philip Funk (von der Gemeinde zugezogener Badener Anwalt) leitete, wurde eine solche Lösung nicht in Frage gestellt.

Auch bei privaten Investoren ist das Interesse an einem solchen Alterszentrum recht gross. Der Verein Alterszentrum erhielt laut seiner Präsidentin Vreni Zehnder bereits zahlreiche Anfragen von Investoren, die das Alterszentrum errichten und teilweise auch gleich betreiben wollten. Der Verein ging bisher darauf nie näher ein. Nun hat aber der Gemeinderat just eine solche Lösung mit einem bestimmten Investor ins Spiel gebracht. Es handelt sich um eine Pensionskasse. Solche sind aber nicht gemeinnützig, sondern ihren Versicherten verpflichtet und darum grundsätzlich gewinnstrebig.

Der Gemeinderat schwenkte offenbar darum  auf die Lösung mit einem Privatinvestor um, weil er sich über die Erteilung des Baurechts hinaus nicht am Alterszentrum beteiligen möchte und er bei einer gemeinnützigen AG das Risiko als zu hoch erachtet, dass die Gemeinde finanziell doch noch zur Kasse gebeten werden könnte.

3. Wie wird der Bau finanziert? Der Bau des Alterszentrums in der vorgesehenen Grösse wird (ohne Land) 30 bis 40 Millionen Franken kosten. Die Geldbeschaffung wird, wer immer auch Bauherr ist, kein allzu grosses Problem darstellen. Bauten für das Wohnen im Alter gelten als sehr sichere Anlagen. Und Geld, das Anlagemöglichkeiten sucht, ist mehr als genug vorhanden –  die Zinsen bewegen sich auf historischem Tiefststand. Wer für ein Alterszentrum Geld braucht, ist also in einer starken Stellung und braucht sich nicht der erstbesten Bank oder dem erstbesten Investor an den Hals zu werfen.

Zur Finanzierung würde eine gemeinnützige AG auf günstige Hypothekarkredite setzen. Solche könnte sie zu praktisch gleich tiefen Konditionen aufnehmen wie die Einwohnergemeinde. Eine Pensionskasse wird das  Geld ihrer Versicherten einsetzen. BVG-Rentenguthaben im obligatorischen Bereich sind momentan (und auch 2015) mit mindestens 1,5% zu verzinsen. Die Finanzierung mit Pensionskassengeldern ist also keineswegs billiger. Und die Finanzierungskosten haben grossen Einfluss auf die Taxen und Mieten, welche die Bewohner des Alterszentrums bezahlen müssen.

4. Wer wird Betreiber sein? Das Alterszentrum wird die kritische Grösse für einen selbständigen Betrieb nicht erreichen.  Darum soll es zu einer Art Filialbetrieb einer bereits bestehenden Institution in der Branche werden. Der künftigen Betreiber sollte frühzeitig in die Planung einbezogen werden.

Alle diese noch zu klärenden Problemfelder sind eng miteinander verquickt und können nicht unabhängig voneinander gelöst werden. Überaus wichtig wird sein, dass in allen Abmachungen und Verträgen die Interessen der Gemeinde und ihrer Bevölkerung gewahrt bleiben.

Die Alterszentrum-Serie wird fortgesetzt. Die planerischen Aspekte (Punkt 5) werden in einer weiteren Folge beleuchtet.

Alterszentrum – die traurige Vorgeschichte

Seit der Gemeindeversammlung im Juni 2013, die sich erneut für ein Alterszentrum auf der Zentrumswiese aussprach, sind schon wieder 15 Monate ins Land gegangen. Ebenso lange ist’s her, seit letztmals aus dem Gemeindehaus zum Alterszentrum offiziell informiert wurde. Ist es überhaupt vorwärts gegangen mit dem Vorhaben, das viele Würenloser für das dringlichste in der Gemeinde halten? Die Frage versucht würenblicker in einer mehrteiligen Serie zu klären. Zum Auftakt aber ein Rückblick auf die bald 50-jährige Leidensgeschichte.

In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts schiessen überall neue Altersheime aus dem Boden. Sie tragen dem gesellschaftlichen Wandel Rechnung: Die Lebenserwartung der Menschen steigt, das Modell der Kleinfamilie setzt sich durch, in der Wohnung ist fürs Grosi oft kein Platz. Breiter Konsens besteht darüber, dass es Pflicht der Gesellschaft ist, den durch die Krisen- und Kriegsjahre geprägten alten Menschen einen schönen Lebensabend zu ermöglichen.

Seit den 1960er Jahren wird in Würenlos Geld für ein Altersheim gesammelt. Dieses wird auf zweckgebundene Konten der Einwohner- und der Ortsbürgergemeinde angelegt – im Altersheimfonds der Einwohnergemeinde werden Ende 2013 gut 4 Millionen Franken bereitliegen.

Konkreter wird das Vorhaben erst in den 1980er-Jahren nach einem Dorffest zugunsten des Altersheims. Die Enttäuschung folgt auf dem Fuss, Der Kanton verweigert die aus finanziellen Gründen nötige Bewilligung. Der Bedarf sei nicht ausgewiesen. 1989 empfiehlt eine regionale Arbeitsgruppe, in Würenlos doch ein Alters- und Pflegeheim zu bauen. Die Gemeindeversammlung beschliesst, ein solches auf der Zentrumswiese zu planen (Standortalternative ist das Gebiet Gatterächer). Eine Altersheimkommission erarbeitet ein Raumprogramm. Diesem stimmt der Kanton zu. Der Verein Alterszentrum Würenlos (nachfolgend Verein genannt) wird gegründet.

Das Projekt Falter der Architekten Flück und Vock. 1995 "beerdigt".
Das Projekt Falter der Architekten Flück und Vock. 1995 “beerdigt”.

1991 spricht die Gemeindeversammlung Geld für einen Projektwettbewerb. Aus diesem geht das Projekt Falter am Bach siegreich hervor. Die Gemeindeversammlung bewilligt 75 000 Franken für ein Vorprojekt und 1995 dann einen Projektierungskredit von 480’000 Franken. Dagegen wird das Referendum ergriffen. An der Urne lehnen die Stimmberechtigten den Projektierungskredit ab. «Falter» ist gestorben, nicht aber der Wunsch nach einem Alters- und Pflegeheim.

Das Projekt Ikarus der Architekten Solimann und Zurkirchen. 2010 "beerdigt".
Das Projekt Ikarus der Architekten Solimann und Zurkirchen. 2010 “beerdigt”.

Nach einer Bevölkerungsumfrage ruft der Gemeinderat eine Arbeitsgruppe Dorfzentrum ins Leben. Sie rät, das Alters- und Pflegeheim nun auf dem nordöstlichsten Teil der Zentrumswiese zu bauen. Der Kanton bewilligt das überarbeitete Raumprogramm.  2001 stellt die Gemeindeversammlung          120 000 Franken für einen zweiten Projektwettbewerb bereit. Es siegt das Projekt Ikarus.  2003 genehmigt eine ausserordentliche «Gmeind» einstimmig einen Projektierungskredit von 560 000 Franken. Als Erstes soll ein Vorentscheid erwirkt werden. Denn es kommen Zweifel auf, ob Ikarus der Bauordnung  entspricht.

Es folgt ein langes Hin und Her um Beschwerden von Anwohnern,  das der Gemeinderat schliesslich mit einem Gestaltungsplan zu beenden hofft. Doch der erste Entwurf missfällt dem Kanton. Er verlangt, dass das engere Dorfzentrum einbezogen wird. Als Grundlage lässt der Gemeinderat einen sogenannten Masterplan  ausarbeiten.

Dies bleibt bis auf Weiteres das einzige Angebot der öffentlichen Hand fürs Wohnen im Alter. Dazu kommen 2010 19 Plätze in der privaten Wohn- und Pflegegruppe Hürdli von Prosenio (gehört ab 2014 zur Gruppe Bethesta Alterszentren AG).

Die komplizierten, schwer nachvollziehbaren Planungsvorgänge auf der Zentrumswiese beunruhigen die Öffentlichkeit. Eine vom Verein lancierte Volksinitiative, welche die schnellstmögliche Realisierung von Ikarus verlangt, wird 2007 von der Gemeindeversammlung gutgeheissen – die Wirkung ist vor allem symbolisch. Ein Jahr später wird der Gestaltungsplan Dorfzentrum dem Kanton zur Vorprüfung eingereicht. Aarau wünscht zusätzliche Abklärungen, die unterbleiben aber.

2010 bricht der Gemeinderat das Projekt Ikarus ab, weil es nicht dem neuen eidgenössischen Pflegegesetz entspreche. Im Finanzplan werden die (zusätzlich zum Altersheimfonds) vorgesehenen 3 Millionen Franken gestrichen. Die Finanzierung eines Alterszentrums sei keine Kernaufgabe der Einwohnergemeinde. Das Verfahren für den Gestaltungsplan Dorfzentrum wird sistiert und 2014 schliesslich ganz abgeblasen.

2010 regelt eine Vereinbarung zwischen Einwohnergemeinde und Verein, dass die Gemeinde das nötige Land besorgt und der Verein das Zentrum plant. 2011 segnet der Gemeinderat das Raumprogramm ab. Es umfasst ein Pflegeheim mit 24 Zimmern und 58 Einheiten (Kleinwohnungen) für betreutes Wohnen.

2013 favorisiert der Gemeinderat überraschend einen neuen Standort: das ursprünglich für den neuen Sportplatz gekaufte Land im Wiemel. Kaum wird dies bekannt, lanciert der Verein erneut eine Volksinitiative mit dem Ziel, die Gemeindeversammlung unverzüglich über den Standort entscheiden zu lassen. Die Versammlung spricht sich klar für die Zentrumswiese aus.

Verein und Gemeinde schliessen hierauf eine neue Vereinbarung ab. Der Verein erarbeitet für das Projekt ein Konzept samt Zeitplan und stellt einen professionellen Projektleiter an. Finanziert wird dies aus dem Vereinsvermögen. Die Gemeinde verspricht für den Fall eines Projektabbruchs, Projektierungskosten bis 290000 Franken zurückzuerstatten.

Ist das Vorhaben Alterszentrum nun endlich auf die Zielgerade gesteuert?  Wohl nicht. Zwischen Verein und Gemeinderat tun sich neue Gräben auf. Mehr dazu ab nächster Woche auf würenblicker.